（2017）辽02民终4161号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-07
案件名称
姜涛与亿达物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜涛,亿达物业管理有限公司（大连亿达物业管理有限公司）
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终4161号上诉人（原审原告）：姜涛，男，1980年3月6日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李慎高，辽宁拓嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福霞，辽宁拓嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：亿达物业管理有限公司（大连亿达物业管理有限公司），住所地大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：于世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国晗，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：马林，辽宁智库律师事务所律师。上诉人姜涛因与被上诉人亿达物业管理有限公司（以下简称亿达物业公司）物业合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人委托诉讼代理人李慎高、李福霞，被上诉人委托诉讼代理人张国晗、马林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜涛的上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判支持其在原审的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国价格法》第二十条、第四十一条的规定，大连市政府以及物价局可以制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应依法承担赔偿责任。亿达物业公司违反大连市《关于调整我市经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》以及《大连市物业服务收费管理实施细则》制定的政府指导价格其实质是违反了《中华人民共和国价格法》强制性规定。要求返还的住宅物业费的时段是上述规定失效之前。一审法院认为双方当事人之间的物业服务合同和车位服务合同并不违反法律规定，明显错误。被上诉人亿达物业管理有限公司辩称：上诉人所称的违反规定，是大连市物价局、大连市发改委制定的规范性文件，而根据价格法第20条的规定，是授权大连市人民政府颁布相关的规定，假设存在违反大连市物价局大连市发改委的规定，也不属于违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，也不构成合同无效。姜涛向一审法院起诉请求：1、依法判令被告应当按照40元/车位、车库的标准向原告收取车位、车库服务费。2、返还原告多缴纳的住宅物业费人民币14725元，并判被告应按照人民币1.30元/平方米的标准向原告收取物业费。一审法院认定事实：2010年4月22日，案外人大连软件园发展有限公司（案涉物业服务合同所在楼盘开发商）与被告签订《东方圣克拉(南区)前期物业服务合同》，该合同第五条确认了住宅物业费标准为2.60元／月／平方米，第七条约定了地下停车场车位服务费为标准车位90元／月／位。2011年6月17日，原告出具承诺书一份，承诺确认已详细阅读《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主遵守《临时管理规约》。《临时管理规约》载明，业主应按照前期物业服务协议的约定按时足额缴纳物业服务费。2012年11月21日，原告与被告分别签订两份《地下停车位/车库物业委托服务协议书》，载明由原告购买使用的BK10、BW102车位/车库物业服务费为90元／月／位。2012年5月4日，原告向被告缴纳物业服务费2,521元（载明时间段为2012年5月1日至2012年7月31日）。2015年10月22日，原告向被告交纳物业服务费29,450.40元（载明时间段为2013年2月1日至2015年12月31日）。2012年11月21日，原告向被告交纳车位服务费174元（载明时间段为2012年11月21日至2013年3月31日）。2013年4月3日，原告向被告交纳车位和车库服务费共2,160元（载明时间段为2013年4月1日至2014年3月31日）。另查，被告具备物业服务一级资质。被告收费许可证载明的收费标准为2.60元／月／平方米。一审法院认为：依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”现建设单位与被告签订了《前期物业服务协议》，该协议合法有效，对原、被告双方亦具有法律约束力。双方签订的《地下停车位/车库物业委托服务协议书》亦是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议的约定享有权利，履行义务。而根据《东方圣克拉(南区)前期物业服务合同》第五条约定的住宅物业费标准为2.60元／月／平方米，《地下停车位/车库物业委托服务协议书》约定的车位/车库物业服务费为90元／月／位，原告实际使用房屋及车位/车库，且接受被告提供的物业服务，理应按合同约定支付物业费。关于原告主张的第一项、二项诉求，其主张分别是根据大连市物价局大价发（2012）21号《关于调整我市经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》的规定：”对购买地下车库或室内（地下）车位产权或使用权的用户，经营单位可适当收取服务费，收费标准按每月每个车位或车库不超过40元的标准协商议定。情况特殊的停车场经成本监审和征求业主意见后可实行单独定价”及《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条：”一级资质应当按照1.1元至1.3元每平方米每月的标准收取物业费”的规定，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及相关法律规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才归于无效。而原告诉讼时依据的《关于调整我市经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》、《大连市物业服务收费管理实施细则》，即不是法律又不是行政法规的强制性规定，不能作为认定双方签订协议无效的依据，并且原告前期已经按照约定的标准履行了交纳物业及停车服务费的义务。在相关协议合法有效的基础上，上述行政范围内的规定不能成为民事领域优于双方合同约定的依据。故对于原告的第一、第二项诉请，因欠缺事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告姜涛的全部诉讼请求。案件受理费168元（原告已预交），其他诉讼费50元，共计218元，由原告自行负担。本院审理查明事实与一审法院一致。本院认为，本案二审各方争议的焦点问题主要有两个，一是车库车位服务费90元/月的合同条款的效力问题，二是物业费应否调整为1.3元/月，车库车位服务费应否调整为40元/月。关于车库车位合同条款效力的问题。案涉《地下车库车位物业委托服务协议书》系双方真实意思表示，协议书第三项1条关于车位服务费的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，条款有效。上诉人姜涛提出该条款因违反《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）和大价发[2012]21号大连市《关于调整我市经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》以及《大连市物业服务收费管理实施细则》文件之规定无效的主张不能成立。首先，住宅车位服务费不属于《价格法》第十八条可以实行政府指导价或者政府定价的范畴，大价发[2012]21号文件非法律、行政法规，上诉人姜涛以此主张争议合同条款无效的法律依据不能成立；其次，大价发[2012]21号文件明确规定，对购买地下车库、室内（地下）车位产权或使用权的用户，收费标准原则上可按每月每个车库（车位）不超过40元的标准协商议定，而本案上诉人姜涛并未购买案涉车位和车库，其作为案涉车位和车库的承租方并非该文件中40元/月停车服务费适用的主体；第三，发改价格[2014]2755号文件和辽价发[2015]31号文件均先后规定对住宅小区停车服务费收费标准放开调控，即便是对车位的产权或使用权用户，也不再实行政府指导价，车位的承租方更应当与提供物业服务方协商确定服务费收费标准；且辽价发[2015]31号文件是辽宁省物价局的发文，该文最后一条规定”本通知自发布之日起执行，上述7项服务价格相关文件规定同时废止”，故上诉人该项上诉意见无法律依据。关于车库车位服务费应否调整为40元/月和住宅物业费应否调整为1.3元/月的问题。本院认为，物业公司提供的服务关系到小区全体业主的切身利益，如允许个别或部分业主以服务存在瑕疵为由拒交或减交服务费，将有损于其他正常交费业主的利益；且业主按时足额缴费是物业公司提供优质服务的基础，服务费是双方意思自治的范畴，不适宜法院以判决方式调减，如法院判决调低服务费标准后，物业公司不能收回服务成本、无法维持正常运营，势必导致其服务标准降低，造成恶性循环；另外，服务费标准难以量化，也不应通过法院判决来酌定调减。如果包括姜涛在内的众多业主都对亿达物业的收费标准严重不满，可通过成立业主委员会，解聘、重聘物业公司的方式来维护自身权益。本案中，上诉人姜涛在争议合同条款未被变更、撤销或认定为无效的情况下，应当按时履行合同约定的交费义务，姜涛要求法院调减住宅物业费和车库车位服务费的诉请没有合同和法律依据，不能得到支持。综上所述，姜涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元（姜涛预交），由姜涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 任延光审 判 员 董 卫代理审判员 曲 强二〇一七年七月二十五日书 记 员 樊 鑫