（2017）苏12民终1314号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-10
案件名称
泰州海陵区红旗街道南舍社区居民委员会与江苏中土建建设工程有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
泰州海陵区红旗街道南舍社区居民委员会,江苏中土建建设工程有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏12民终1314号上诉人（原审原告、反诉被告）:泰州海陵区红旗街道南舍社区居民委员会，住所地泰州农业开发区南舍村。法定代表人:卢根义，主任。委托诉讼代理人：曹广根，江苏东进信宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:江苏中土建建设工程有限公司，住所地盐城市响水县小尖车站西侧（豫顺居委会）。法定代表人:吴福娇,总经理。委托诉讼代理人：谢新，男，1973年9月10日生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县，该公司项目经理。委托诉讼代理人：王佑和，江苏奕俊律师事务所律师。原江苏省现代农业综合开发示范区南舍村村民委员会（以下简称原南舍村委会）与江苏中土建建设工程有限公司（以下简称中土建公司）土地租赁合同纠纷一案，江苏省泰州市海陵区人民法院作出（2016）苏1202民初357号民事判决。因行政区划调整，南舍村与其他单位合并后成立泰州海陵区红旗街道南舍社区居民委员会（以下简称南舍居委会），南舍居委会不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人南舍居委会委托诉讼代理人曹广根、被上诉人中土建公司委托诉讼代理人谢新、王佑和到庭参加诉讼，本案现已审理终结。南舍居委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人中土建公司承担70%以上的责任。事实与理由：1、虽然一审认定合同无效没有错误，但就无效合同签订的过错责任承担问题，一审认定原南舍村委会承担主要责任明显错误，中土建公司打着泰镇高速工程施工单位名义与原南舍村委会签订土地租赁协议，事实上中土建公司并没有承建该工程，该公司涉嫌合同欺诈，且该公司作为建设工程施工单位，对土地租赁使用应当符合用地条件并经相关部门批准应当是明知的，在原南舍村委会主管单位通知其不得进场施工的情况下，中土建公司强行进场、不及时停工减少损失，所以造成纠纷久拖不决，故中土建公司应当承担主要责任；2、一审认定损失错误，依据评估报告房屋建筑价值损失为75100元，一审将房屋价值472600元作为损失不当。中土建公司答辩称：1、案涉合同没有履行的原因是原南舍村委会的上级领导称有文件规定，不允许增加混凝土设备，一审庭审中，原南舍村委会的法定代表人也称至今没有看到该份文件，而我司是因S229省道的建设租用案涉场地，且租赁协议上我司也是加盖S229项目的项目章，故本案合同无效的责任应当是由原南舍村委会承担；2、一审法院将房屋价值472600元作为损失计算是正确的，因为我司必须搬离案涉场地，故场地上的房屋要拆除，拆除后涉案房屋价值就不复存在。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。原南舍村委会向一审法院起诉请求：1、依法确认原南舍村委会、中土建公司所签订的土地租用协议无效，并判令中土建公司将所租赁的土地上的设备拆除清场并交还涉案土地；2、判令由中土建公司承担本案的诉讼费用。中土建公司向一审法院的反诉请求：1、判令原南舍村委会赔偿中土建公司损失为人民币2278900元，并承担从2014年4月1日起至实际给付完毕之日按2278900元为基数按同期银行贷款利率计算的利息；2、本案鉴定费35000元、反诉费用由原南舍村委会负担。一审法院查明：2010年1月15日，原南舍村委会（乙方）与案外人中铁二十四局集团宁启复线电化工程项目部签订临时用地租赁协议，约定甲方因宁启复线电化工程施工需要，租用乙方土地16.6亩（其中15.1亩为原乙方租给苏州交通工程集团撤除后的地块，1.5亩为原便道地块）和船运码头，经甲、乙双方友好协商，并征得农业开发区建设局、国土局的同意，达成如下协议：租期从2010年1月15日至2012年1月14日，年租金1600元/亩，青苗补偿金按一次性补偿800元/亩，复垦费4000元/亩，船运码头租金二年计100000元。2014年3月20日，南舍村村民联合签名，向原南舍村委会申请将原中铁二十四局租赁使用的场地租给泰连高速使用。2014年3月30日，原南舍村委会（乙方）与中土建公司（甲方）签订租用协议一份，内容为:甲方因修长江大桥北延泰东高速施工需要，经与乙方协商，租用乙方田亩16.6亩，合同租期为5年，自2014年3月30日至2019年3月30日，用于高速工程需要的一切施工拌料场地，租金每年每亩2100元。协议签订后，中土建公司在场地内搭建临时用房、设施设备等。审理过程中，经中土建公司申请，一审法院依法委托泰州永诚房地产土地资产评估有限公司对案涉租赁土地上房屋建筑物及机器设备等的价值进行评估，该评估公司于2016年7月26日作出评估报告，确定评估基准日为2014年3月30日，评估现场勘察日为2016年6月30日，房屋建筑物及机器设备等在评估基准日的市场价值为1637400元，其中房屋建筑物为472600元、机器设备为1164800元，砂石在现场勘察日的价值比在评估基准日的价值下降163600元，砂石在现场勘察日的搬运费评估价值为65800元。后经原南舍村委会申请，一审法院依法委托该评估机构对案涉土地上中土建公司所有的机器设备搬迁、房屋拆除的费用及现场资产（房屋建筑物、机器设备）在本次评估基准日与2014年3月30日签订协议时减少的实际损失价值进行评估。该评估机构于2016年10月31日作出评估报告，确定机器设备搬迁费为125100元，房屋拆除费为3000元，房屋建筑物及机器设备在本次评估基准日与2014年3月30日减少的实际损失价值为411100元，其中房屋建筑物价值损失为75100元、机器设备价值损失为336000元。庭审中，原南舍村委会主任卢根义陈述，当时中土建公司称修高速公路要个场地，正好中铁二十四局租赁场地结束，村民担心租金从何而来，故原南舍村委会即向中土建公司陈述，等请示领导，并召开村民代表会，如获得同意就签订协议，不同意就作罢。后南舍村按规定召开村民委员会，并经村民讨论同意，并且向园区及管委会汇报后，由南舍村起草案涉土地租赁协议，双方在协议上签名、捺印。同时卢根义亦陈述，水稳机械设备系中铁二十四局留下卖给了中土建公司，听中铁二十四局的人员称售价为250000元。中土建公司陈述，中土建公司对泰州地形不熟悉，当时中土建公司在泰州有一个S229省道的项目，合同签订后，中土建公司已经安装设备了，原南舍村委会称有命令让中土建公司停止安装，中土建公司六辆运输设备的加长车停了三天，没有人处理该事宜，后来所在街道的工作人员拟带中土建公司人员重新找个其他场地，但未能找到，故中土建公司将设备安装在案涉场地上，后原南舍村委会又不同意中土建公司投产；至于合同上为何写因修泰东高速施工需要，中土建公司称并不清楚，没有过问这些细节，中土建公司只需要有场地即可。一审法院认为：本案所涉土地属于农业用地，非经审批不得用于非农建设，本案原南舍村委会、中土建公司所签订的土地租用协议违反了土地管理法的相关规定，应认定为无效。无效的合同自始无效，原南舍村会会、中土建公司应各自返还因该无效合同所取得的财产。故原南舍村委会要求中土建公司将所租赁土地上的设备拆除、将场地清空并交还原南舍村委会的诉讼请求，应予以支持。同理，中土建公司要求原南舍村委会返还已收租金人民币34800元的诉讼请求，亦应予以支持。根据法律规定，合同无效，有过错一方应赔偿对方因合同无效所导致的损失。本案中，双方对合同无效均存在过错。但原南舍村委会作为土地所有权人，对土地的性质是明知的，且在与中土建公司签订租用协议前，原南舍村委会将该土地出租给了案外人中铁二十四局，并约定租赁经过了建设局、国土局的同意，同时约定了青苗补偿金、复垦费等，这说明原南舍村委会对案涉土地出租用于非农建设需要进行审批是明知的，现案涉土地未经审批原南舍村委会即与中土建公司签订租赁协议，存在主要过错，应承担70%的责任。中土建公司租用村集体土地用于非农业用途，未对该土地是否经过审批尽到审慎的注意义务，亦存在一定的过错，应承担30%的责任。关于中土建公司主张的各项损失，经审核确定为：房屋价值472600元、房屋拆除费用3000元、机器设备价值减少336000元、机器设备搬迁费125100元、砂石差价163600元、搬运费65800元，以上损失合计人民币1166100元，应由原南舍村委会赔偿人民币816270元。关于原南舍村委会已经收取的租金人民币34800元，应由原南舍村委会返还给中土建公司。关于中土建公司主张的雇员工资，中土建公司未能提供劳动合同、工资表、工资发放证明等证据予以佐证，故不予支持。关于运费损失，中土建公司未能提供运输合同、亦没有给付运输费的票据等证据予以佐证，亦不予采信。关于利息，没有依据，不予支持。据此，一审依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，作出如下判决：一、原江苏省现代农业综合开发示范区南舍村村民委员会与江苏中土建建设工程有限公司于2014年3月30日签订的租用协议无效；二、江苏中土建建设工程有限公司于判决生效之日起十日内将所租用的原江苏省现代农业综合开发示范区南舍村村民委员会的土地清空，并将土地交还原江苏省现代农业综合开发示范区南舍村村民委员会；三、原江苏省现代农业综合开发示范区南舍村村民委员会于判决生效之日起十日内返还江苏中土建建设工程有限公司租金人民币34800元、赔偿江苏中土建建设工程有限公司各项损失共计人民币816270元，合计人民币851070元；四、驳回江苏中土建建设工程有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3088元，由江苏中土建建设工程有限公司负担（原江苏省现代农业综合开发示范区南舍村村民委员会已预交，江苏中土建建设工程有限公司于判决生效之日起十日内迳交原江苏省现代农业综合开发示范区南舍村村民委员会）；反诉受理费12517元、评估费70000元，合计人民币82517元，由原江苏省现代农业综合开发示范区南舍村村民委员会负担55155元、江苏中土建建设工程有限公司负担27362元（原江苏省现代农业综合开发示范区南舍村村民委员会已预交35000元，原江苏省现代农业综合开发示范区南舍村村民委员会于判决生效之日起十日内将余款人民币20155元迳交江苏中土建建设工程有限公司）。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人南舍居委会提交泰州市海陵区人民政府关于调整红旗街道部分社区行政区划的批复及其他政府文件，证明原南舍村委会已经不存在，南舍村与其他单位合并后成立南舍居委会，被上诉人中土建公司对该证据予以认可。一审查明的事实有临时用地租赁协议、租用协议、申请书、评估报告及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。二审另查明，2016年11月，泰州市海陵区人民政府进行区划调整，将南舍村与其他村等单位合并，成立南舍居委会。本院认为：《合同法》第九十条规定：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或其他组织行使合同权利，履行合同义务”，据此，本案上诉人应依法变更为南舍居委会。经双方当事人一致确认本案争议焦点为：一、原南舍村委会与中土建公司因案涉租赁协议无效所应承担的责任；二、如何认定中土建公司因拆除租赁场地上房屋所产生的损失。关于争议焦点一，本院认为：本案中，双方对合同无效均存在过错。但原南舍村委会作为土地所有权人，对土地的性质是明知的，且在与中土建公司签订租用协议前，其将该土地出租给了案外人中铁二十四局，并约定租赁经过了建设局、国土局的同意，同时约定了青苗补偿金、复垦费等，这说明上诉人对案涉土地出租用于非农建设需要进行审批是明知的，现案涉土地未经审批其即与中土建公司签订租赁协议，存在主要过错，一审判决其承担70%的责任并无不当。中土建公司租用村集体土地用于非农业用途，未对该土地是否经过审批尽到审慎的注意义务，亦存在一定的过错，应承担30%的责任。南舍居委会所提的应由中土建公司承担主要责任的上诉理由不能成立。关于争议焦点二，本院认为：南舍居委会要求中土建公司清场并交还涉案土地，故案涉场地上中土建公司所有的房屋必须拆除，且从双方一、二审陈述及相关证据看，中土建公司在案涉租赁场地上并未实际生产经营过，故中土建公司房屋拆除的损失应为评估基准日即2014年3月30日的市场价值472600元，南舍居委会主张房屋拆除的损失为勘察日的房屋价值与评估基准日的房屋价值之间的差额没有事实和法律依据，应不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。因上诉人已经变更为南舍居委会，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：一、维持江苏省泰州市海陵区人民法院(2016)苏1202民初357号民事判决主文第一、四项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省泰州市海陵区人民法院(2016)苏1202民初357号民事判决主文第二项为：江苏中土建建设工程有限公司于本判决送达之日起十日内将租用的原江苏省现代农业综合开发示范区南舍村村民委员会的土地清空，并将土地交还泰州海陵区红旗街道南舍社区居民委员会；三、变更江苏省泰州市海陵区人民法院(2016)苏1202民初357号民事判决主文第三项为：泰州海陵区红旗街道南舍社区居民委员会于本判决送达之日起十日内返江苏中土建建设工程有限公司组建人民币34800元、赔偿江苏中土建建设工程有限公司各项损失共计人民币816270元，合计人民币851070元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3044元，由上诉人泰州海陵区红旗街道南舍社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 王军强审判员 顾连凤审判员 潘贻杰二〇一七年七月二十五日书记员 陆超凡