（2017）赣01民终1018号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-04
案件名称
江西大明房地产开发有限公司、彭连明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西大明房地产开发有限公司,彭连明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1018号上诉人（原审被告）：江西大明房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区施尧路1111号，统一社会信用代码：91360000612447815W。法定代表人：洪震，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤淑如，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601201211305537。委托诉讼代理人：吴博添，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601201711279343。被上诉人（原审原告）：彭连明，女，汉族，1965年4月26日出生，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：刘平，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601198810477655。委托诉讼代理人：冯树敏，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601201211714596。上诉人江西大明房地产开发有限公司（以下简称大明公司）因与被上诉人彭连明房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2017）赣0104民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大明公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：根据双方合同约定及房地产交易习惯，办理房屋产权登记手续的义务人应为被上诉人而非上诉人。根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件，因此办理房屋所有权证的义务主体是被上诉人，开发商仅提供协助，将应由其提供的资料报产权登记机关备案。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，自上诉人通知之日起七日内，被上诉人应按要求提供办理产权所需资料，逾期未提供或提供资料不全，上诉人不承担延期办理产权证的违约责任，办理产权证的有关费用由被上诉人承担。上诉人依约将涉案房屋交付给被上诉人使用后，已将需提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人未及时缴纳契税及维修基金相关费用，存在过错，导致涉案房屋所有权证未及时办理，上诉人不应承担逾期责任。一审判决按已付房价款的0.5%计算违约金，违约金过高应予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，被上诉人已取得房屋所有权证，不存在任何损失，且被上诉人存在过错行为，被上诉人主张的违约金过高，应予以调整。被上诉人彭连明辩称：本案按合同约定的利息计算逾期违约金。彭连明向一审法院起诉请求：1.判令大明公司向彭连明支付逾期办理房屋所有权证的违约金3867.2元；2.本案诉讼费由大明公司承担。一审法院认为，彭连明与大明公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效合同，双方均应恪守履行。根据合同约定，大明公司应于房屋交付日即2014年6月30日起的240日内将彭连明提供的资料报产权登记机关备案，该房屋产权登记备案手续应由大明公司完成，而大明公司却于2015年7月7日才开具购房发票，致使彭连明不能在规定期限内取得房屋权属证书。大明公司显然违反了合同约定期限即于2015年2月25日之前将彭连明所购房屋的产权登记备案材料上报给有关产权登记机关，其已构成违约，应当承担违约责任。因此，大明公司应当按照双方合同约定按已付房款0.5%向彭连明支付违约金即人民币3867.2元（773442元×0.5%）。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告江西大明房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告彭连明违约金人民币3867.2元。减半收取案件受理费25元（原告已预交），由被告江西大明房地产开发有限公司负担。本院在审理过程中，双方当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明：2012年12月31日，彭连明与大明公司签订《南昌市商品房买卖合同》，向大明公司购买天使水榭湾住宅小区5号住宅楼二单元1405室房屋，房屋价款为773442元。该合同约定：大明公司应当在2014年6月30日前将商品房交付彭连明使用；大明公司应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由大明公司提供的资料报产权登记机关备案，如因大明公司的责任，彭连明不能在规定期限内取得房产权属证书的，彭连明不退房，大明公司按已付房价款的0.5%向彭连明支付违约金。2014年6月30日，大明公司按合同约定将涉案房屋交付彭连明使用，至2015年2月25日，合同约定期限已到，大明公司未将涉案房屋的产权登记备案材料报产权登记机关备案。2015年7月7日，大明公司向彭连明开具涉案房屋购房发票。本案的争议焦点：大明公司是否构成违约，若构成违约、违约金如何计算。本院认为：上诉人大明公司与被上诉人彭连明于2012年12月31日签订的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。在本案中，双方约定：大明公司应当在2014年6月30日前将商品房交付彭连明使用，并在商品房交付使用后240日内，即2015年2月25日之前将办理权属登记需由大明公司提供的资料报产权登记机关备案。因此，合同约定了大明公司为办理房屋产权登记手续的义务人，大明公司关于其不是办理房屋产权登记手续的义务人的主张与合同约定不符，本院不予采纳。大明公司还主张被上诉人未及时缴纳契税及维修基金相关费用，存在过错，导致涉案房屋所有权证未及时办理，上诉人不应承担逾期责任。但被上诉人未及时缴纳契税及维修基金相关费用的原因是大明公司2015年7月7日才向彭连明开具购房发票，大明公司违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。大明公司认为彭连明已经办理了产权证，不存在损失，彭连明主张的违约金过高，应予以调整。本院认为，一审法院根据涉案合同的约定，大明公司的违约程度确定按涉案合同的约定计算违约金，并无不当，本院应予以维持。综上，上诉人江西大明房地产开发有限公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决处理结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西大明房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 曹成云审判员 吴建平审判员 罗云奇二〇一七年七月二十五日书记员 王 倩 百度搜索“”