（2016）渝0103民初19188号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-09-30

案件名称

重庆安拓投资管理有限公司与重庆在之众文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市渝中区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆安拓投资管理有限公司,重庆在之众文化传播有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国侵权责任法》：第三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初19188号原告：重庆安拓投资管理有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路56-2号5层2单元，统一社会信用代码91500103590505147H。法定代表人：车大龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：万红平，重庆承羲律师事务所律师。被告：重庆在之众文化传播有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号4幢24-2#，统一社会信用代码91500107305158140D。法定代表人：侯东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭科亮，重庆百君律师事务所律师。原告重庆安拓投资管理有限公司（以下简称安拓投资公司）与被告重庆在之众文化传播有限公司（以下简称在之众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安拓投资公司委托诉讼代理人万红平、被告在之众公司委托诉讼代理人彭科亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安拓投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除安拓投资公司与在之众公司于2015年4月17日签订的《关于租赁企业天地*号写字楼*层（*、*)单元的租赁合同》；2、判令在之众公司腾空并返还重庆市渝中区瑞天路***号企业天地**号办公楼第*层（物理楼层*层）4、5单元；3、判令在之众公司向安拓投资公司支付从2016年5月26日起至合同解除之日止以每月52491.2元为标准计算的租金，从合同解除次日起支付至租赁标的物返还之日止以每月52491.2元为标准计算的房屋占有使用费以及免租期（2015年4月20日至2015年5月19日）租金52491.2元；4、判令在之众公司向安拓投资公司支付从2016年5月26日起至款项付清之日止按月以52491.2元为基数以每日万分之三的标准计算的违约金；5、判令在之众公司向安拓投资公司支付从2016年6月26日起至租赁标的物返还之日止以每月16403.5元为基数计算的物业管理费；6、判令在之众公司向安拓投资公司支付从2016年5月26日起至返还房屋之日止以每月11549元为基数按日万分之三的标准计算的违约金及从2016年6月26日起至款项付清之日止以每月16403.5元为基数按日万分之三的标准计算的违约金；7、判令在之众公司向安拓投资公司支付从2016年3月起至2017年4月止的电费9344元；8、判令在之众公司向安拓投资公司支付律师费15000元。事实和理由：2015年4月17日，安拓投资公司与在之众公司签订了《关于租赁企业天地*号写字楼**层（*、*)单元的租赁合同》，约定由在之众公司承租安拓投资公司所有的坐落于重庆市渝中区瑞天路***号企业天地*号办公楼第*层*、*单元建筑面积为656.14平方米的办公楼，租赁期限为2015年4月20日-2018年4月30日，租金为每月52491.2元，管理费为每月16403.5元。2016年6月起，在之众公司开始拖欠租金、管理费、电费及杂费，经安拓投资公司多次催收，在之众公司于2016年8月4日出具《承诺函》载明：在之众公司因资金周转问题，欠安拓投资公司房租、物业、水电费合计209562.6元，现向安拓投资公司做出如下付款承诺，在本承诺书签订后，于8月10日前全部结清所有费用。之后在之众公司并未按承诺函承诺的时间履行支付款项。经安拓投资公司多次书面催收，在之众公司均未履行付款义务。现安拓投资公司诉至法院，望判如所请。在之众公司辩称，1、在之众公司与安拓投资公司签订的租赁合同已于2016年8月16日解除。2016年8月在之众公司已经搬离了涉案房屋，且向当时的物管人员姚兰和黄鑫提交了退租通知书，安拓投资公司知道且也应当知道在之众公司搬离房屋和解除合同的事实；即使按照安拓投资公司的诉求，诉状副本送达在之众公司之时，双方的租赁合同已经解除；因在之众公司已经搬离涉案房屋，故不存在腾空交还房屋。2、在之众公司认为只应当计算从2016年6月至2016年8月的租金和物管费，之后的费用因双方的租赁合同已经解除，故不应当再计算。电费的截止时间也应计算至2016年8月。同时，在之众公司已经向物管公司交纳物管费、水电费，故安拓投资公司无权要求在之众公司支付物管费、水电费。免租期的租金不应当要求在之众公司承担，且合同第6.02条已约定违约金，不应同时主张免租期租金。即使要补交免租期的租金，应当按照实际租赁期限与合同租期的比例计算补交的租金。因在之众公司已经于2016年8月搬离涉案房屋，故不应再支付房屋占有使用费。3、违约金应以2016年6月至8月的欠费金额为计算基数计算。同时，以每日万分之三的标准计算过高，应按照不高于中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准来计算。在之众公司支付的206684.1元的保证金应抵扣租金和相关损失，安拓投资公司不能既没收保证金又主张相关损失，保证金和相关损失不能同时主张。4、安拓投资公司主张的律师费无合同依据，且其已经主张了违约金，该违约金足以包括其为实现债权的损失，故在之众公司不应承担该费用。5、关于涉案房屋内遗留的办公用品，在之众公司以口水头和书面形式告知安拓投资公司放弃所有权，由安拓投资公司自行处理，且在之众公司曾多次试图搬离物品但遭到阻拦。本院经审理认定事实如下：重庆市渝中区瑞天路***号*层登记在安拓投资公司名下。2015年4月17日，甲方安拓投资公司与乙方在之众公司签订《关于租赁企业天地*号写字楼**层（*、5)单元租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区瑞天路***号企业天地*号办公楼第*层（物理楼层*层）*、*单元（以下称租赁场地）租赁给乙方使用，建筑面积约为656.14平方米，租赁期为2015年4月20日至2018年4月30日。单位建筑面积租金为80元/平方米/月，每月租金为52491.2元，租金按月支付，每月租金至迟在上月的二十五日当日或之前交付。免租期为1个月，从2015年4月20日至2015年5月19日止，在此期间，乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍须如期交纳管理费及其他杂费。若因乙方的原因提前解除合同或因乙方原因导致合同被提前解除，从而导致租期未满的情况，装修期及免租期无需支付租金的规定应不适用，乙方除承担相关违约的责任外，还应向甲方补交装修期及免租期租金。乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费按照租赁面积计算，每月每平方米25元。租户自用水、电、燃气等杂费为物业公司代收代缴项目，物业公司只提供相应费用的发票复印件及盖有物业公司鲜章的收据。在租赁期内，乙方须于每月的二十五号当日或之前，向甲方预先支付下月的租金、管理费及其它杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费、其它杂费不足一整月，则须按照比例按实际天数计算。乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方预先支付的租金、管理费及其它杂费。甲方指定租金账户户名为安拓投资公司，开户行为平安银行重庆嘉华支行，账号为1101468662****，管理费账户户名为成都信平投资管理有限公司重庆分公司（以下简称信平重庆分公司），开户行为工商银行重庆建新北路支行，账号为310002290920009****。如乙方为未在上述时限前向甲方预缴租金及/或按照管理单位的规定于账单指定的日期前支付管理费及所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费及一切有关费用。逾期未付之任何租金、管理费或前述的其它费用（包括整月或部分），乙方须从缴付限期后的第一天起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方有权单方解除或终止本合同，收回租赁场地。如租赁场地内有乙方遗留下的任何装修、装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。乙方在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后（包括因乙方违约，甲方提前收回租赁场地），如租赁场地内有乙方遗留下的任何装修、装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。乙方同意，倘乙方提前终止本合同或因乙方违反或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权没收乙方向其支付的租赁场地的保证金（含租赁保证金和管理费保证金），且乙方须赔偿其违约行为给甲方造成的全部损失。因乙方违约行为导致本合同提前解除的，甲方有权没收全额保证金。在此情况下，保证金不得折抵租金、管理费、杂费等任何应付费用。审理中安拓投资公司确认收到在之众公司支付的租赁保证金206684.1元，但不同意扣抵相关费用。2016年7月11日，在之众公司出具《承诺书》，载明：“安拓投资公司：在之众公司再次做出如下承诺：我司将在2015年7月15日以前将148013.4元的欠款全部缴清，为贵公司带来的不变敬请谅解！”2016年8月4日，在之众公司出具《承诺函》，载明：“安拓投资公司：本公司因资金周转问题，欠贵公司房租、物业、水电费合同209562.6元，本公司现向贵公司做出如下付款承诺：在本承诺书签订后，于8月10日前全部结清所有费用。”审理中，在之众公司陈述该209562.6元包含水电费7733元以及2016年6月、7月、8月的租金共157473.6元，物管费共44356元，但水电费的具体构成情况不清楚。安拓投资公司陈述水费是计入物管费收取，该7733元系电费。2017年4月17日，在之众公司向安拓投资公司邮寄了《关于请求民事诉讼庭外和解的函告》，载明因无力支付租金，于2016年8月7日匆忙退出租赁房屋。2016年8月16日在之众公司提出单方解除合同并递交《退租申请书》给信平重庆分公司综合主管姚兰代为转交。由于工作失误，将主体名称写错，但在之众公司确实已提交退租申请。……从2016年8月7日退出租赁房屋后，在之众公司多次向安拓投资公司确认，自搬出日起，在之众公司放弃房屋内物品所有权，安拓投资公司可自由处置屋内物品。安拓投资公司于2017年4月18日收到该函，但未向在之众公司进行回复。甲方安拓投资公司与乙方重庆承羲律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定乙方接受甲方委托指派万红平律师与在之众公司租赁合同纠纷一案提供法律服务，担任代理人，甲方应向乙方支付律师服务费壹万伍仟元。后安拓投资公司向重庆承羲律师事务所出具了代理费为15000元的增值税发票。中国民生银行支付业务回单（收款）中载明，交易日期为2016年11月17日，付款人名称安拓投资公司，收款人名称重庆承羲律师事务所，金额为15000元。庭审中，双方确认从2016年6月起在之众公司未交纳租金和物管费，涉案房屋物业公司为信平重庆分公司。安拓投资公司陈述在之众公司交纳2016年6月物管费4854.5元，尚欠2016年6月物管费11549元。2017年4月25日本院组织双方进行现场勘验时发现涉案房屋中尚有在之众公司遗留的办公用品，并明确告知在之众公司于5日内将办公用品搬离，但在第二次庭审中，在之众公司陈述未将办公用品搬离，因其勘验前已告知安拓投资公司放弃涉案房屋内物品所有权，由安拓投资公司自行处理。审理中，安拓投资公司举示了10张电费发票复印件、抄表单和欠费电费明细表，拟证明在之众公司欠电费9171元。但安拓投资公司陈述其未交纳相关电费，电费由信平重庆分公司代交。该电费发票的户名均为信平重庆分公司，地址均为重庆市渝中区化龙桥片区*****地块。在之众公司对2016年8月25日之前（含当日）的电费发票的真实性予以认可，但认为未能体现涉案房屋应缴纳电费的情况；对抄表单的真实性不予认可；对欠费电费明细表的真实性予以认可，但系信平重庆分公司单方制作，不能达到其证明目的。安拓投资公司还举示了仲量联行重庆企业天地之租户手册一份（该手册最后一页为原件，其余为打印件），拟证明电费按照每度1元的标准计收。该手册中载明按电表实际用量收费，写字楼1元/度，在最后一页中载明在之众公司为企业天地租赁的单元*号楼*层*、*号的租户，已于2015年6月10日领取由管理中心提供的《仲量联行重庆企业天地之租户手册》一本，共34页，并按规定执行有关租户规定。在之众公司在签署/盖章处盖章。在之众公司对该租赁手册真实性无法确认，但确认最后一页的盖章是在之众公司的盖章，且不认可打印件部分与最后一页的关联性。在之众公司举示了2016年8月16日的退租申请书，拟证明在之众公司于2016年8月16日将该申请书交给了信平重庆分公司工作人员姚兰和黄鑫，租赁关系已于2016年8月16日解除。该退租申请书载明：“重庆瑞安天地房地产开发有限公司：我公司自年月日租用企业天地*号楼*-*/*办公楼以来，深受贵司照顾和支持，目前由于我司经营不善，服务市场一直低迷，导致资金链缺损严重，员工工资已拖欠半年之久，社保也欠费一年多，现公司在职员工所剩无几，业务也无法正常开展，故已无力继续承担该办公楼庞大的房租及物管费，为了减少开支，我司经过认真研究，决定不再租用贵司的房屋，望贵司能够谅解。”在之众公司陈述重庆瑞安天地房地产开发有限公司系招租方，因其工作人员不清楚重庆瑞安天地房地产开发有限公司与安拓投资公司的关系，故把申请对象打错，但其退租的意思已传达给安拓投资公司；且涉案房屋一直由信平重庆分公司实际管理，且平时联系的也是该公司，故其按交易习惯将退租申请书交给了信平重庆分公司的工作人员，且工作人员已将其要退租的意思传达给安拓投资公司，同时于2016年8月搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交给信平重庆分公司。安拓投资公司对该退租申请书的真实性不予认可，认为申请对象非安拓投资公司，不能达到其证明目的。上述事实，有房屋产权证、租赁合同、租户门禁卡办理申请表、领用登记表、法律事务委托合同、银行支付业务回单、承诺书、承诺函等证据及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，在安拓投资公司与在之众公司签订的《关于租赁『企业天地*号』写字楼**层（*、*)单元租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，应为有效。双方均应按约全面履行自己的义务。关于本案中双方合同关系何时解除的问题，租赁合同签订后，在之众公司未按时交纳房屋租金，根据约定，安拓投资公司有权单方解除合同。安拓投资公司于2016年12月19日向本院提起诉讼，要求解除安拓投资公司与在之众公司签订的租赁合同。在之众公司于2017年1月16日收到起诉状副本等材料，理应知晓安拓投资公司要求解除租赁合同的意思表示，故本院确认双方签订的租赁合同已于2017年1月16日解除。关于在之众公司辩称其双方之间租赁合同已于2016年8月16日解除的问题，因该退租申请书并非向安拓投资公司申请，且未得到安拓投资公司认可，故本院对该辩称不予采信。房屋租赁合同解除后，在之众公司理应将房屋腾空交付给安拓投资公司。关于在之众公司是否已经将涉案房屋返还的问题，根据双方签订的租赁合同的约定，若在之众公司拖欠租金等，安拓投资公司有权单方解除或终止本合同，收回租赁场地，租赁场地内有遗留下的任何物品，均视为在之众公司放弃前述物品，安拓投资公司有权以任何方式处理前述物品。在之众公司已于2017年4月17日发函明确告知安拓投资公司放弃涉案房屋内物品所有权。安拓投资公司已于2017年4月18日收到该函，其已知晓在之众公司放弃遗留在涉案房屋内的物品，安拓投资公司可自行处理。故本院认为在之众公司已于2017年4月18日将涉案房屋返还给安拓投资公司。关于租金和房屋占有使用费的问题，在之众公司于2016年6月起未交纳租金，且双方签订的租赁合同于2017年1月16日解除，故在之众公司应支付安拓投资公司租金为52491.2元×7月＋52491.2元÷31天×16天=394530.63元。经现场勘验，涉案房屋内尚有在之众公司遗留的办公用品，在之众公司未将房屋腾空交付给安拓投资公司，故在之众公司应参照租赁合同中约定的租金标准向安拓投资公司支付从2017年1月17起至2017年4月18日止的房屋占有使用费。参照合同约定的租金计算占用使用费，金额为161876.1元。（52491.2元÷31天×15天+52491.2元/月×2个月+52491.2元/月÷30天×18天）。根据租赁合同的约定，免租期为1个月，若因在之众公司的原因提前解除合同或因其原因导致合同被提前解除，在之众公司应向安拓投资公司补交免租期租金。故本院对安拓投资公司要求在之众公司支付免租期租金52491.2元的诉讼请求予以支持。关于物管费的问题，租赁合同中明确约定，租赁期内，在之众公司须于每月的二十五号当日或之前向安拓投资公司预先支付下月的租金、管理费及其它杂费。在之众公司于2016年6月支付部分物管费后未再支付物管费违反合同约定，且未将房屋交还给安拓投资公司，故安拓投资公司有权要求在之众公司支付从2016年6月起至返还房屋之日止的物管费。在之众公司支付了2016年6月物管费4854.5元，尚欠6月物管费11549元。因此在之众公司应支付2016年6月物管费11549元及从2016年7月起至2017年4月18日止以每月16403.5元计算的物管费，共计169022.6元（11549元+16403.5元/月×9个月+16403.5元÷30天×18天）。关于滞纳金的问题，双方租赁合同中约定，在之众公司须于每月的二十五号当日或之前向安拓投资公司预先支付下月的租金、管理费及其它杂费，如未按规定预缴租金及于账单指定的日期前支付管理费及所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费及一切有关费用，逾期未付之任何租金、管理费或前述的其它费用（包括整月或部分），在之众公司须从缴付限期后的第一天起向安拓投资公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金至所欠款项付清时止。应付租金截止于2017年4月18日的违约金确定为30162.5元。物业管理费截止于2017年4月18日的违约金确定为8948.1元。按合同约定，上述费用还应从2017年4月19日起按万分之三计付违约金至款项付清之日止。因房屋占用使用费为参照租金确定的损失，不再另行计算违约金。关于电费，合同中约定，在租赁期内，乙方须于每月的二十五号当日或之前，向甲方预先支付下月的租金、管理费及其它杂费。且在之众公司在向安拓投资公司出具过承诺函，承诺欠交电费。安拓投资公司举示的电费抄表单中载明抄表读数，在之众公司未提供证据予以反驳，故本院对安拓投资公司要求在之众公司支付电费9171元的诉讼请求予以支持。安拓投资公司虽将增加2017年3月、4月的电费的诉讼请求，但并未进一步举证，故电费金额确定为9171元。关于律师费的问题，合同约定安拓投资公司因向在之众公司催付租金、管理费或其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）均由在之众公司承担，安拓投资公司有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向在之众公司追讨。安拓投资公司与重庆承羲律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定重庆承羲律师事务所接受安拓投资公司委托指派律师与在之众公司租赁合同纠纷一案提供法律服务，安拓投资公司支付律师费15000元。故本院对安拓投资公司要求在之众公司支付律师费15000元的诉讼请求予以支持。综上所述，依据中华人民共和国侵权责任法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆安拓投资管理有限公司与被告重庆在之众文化传播有限公司于2015年4月17日签订的《关于租赁企业天地*号写字楼**层（*、*)单元的租赁合同》于2017年1月16日解除；二、被告重庆在之众文化传播有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆安拓投资管理有限公司2016年6月1日至2017年1月16日期间的租金394530.63元、免租期的租金52491.2元及2017年1月17日至2017年4月18日期间的房屋占用使用费161876.1元；三、被告重庆在之众文化传播有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆安拓投资管理有限公司截止于2017年4月18日的租金的违约金30162.5元并从2017年4月19日起以394530.63元按每天万分之三的标准向原告重庆安拓投资管理有限公司计付利息至款项付清之日止；四、被告重庆在之众文化传播有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆安拓投资管理有限公司2016年6月1日至2017年4月18日期间的物业管理费169022.6元；五、被告重庆在之众文化传播有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆安拓投资管理有限公司截止于2017年4月18日的物业管理费的违约金8948.1元并从2017年4月19日起以169022.6元按每天万分之三的标准向原告重庆安拓投资管理有限公司计付利息至款项付清之日止；六、被告重庆在之众文化传播有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆安拓投资管理有限公司从2016年3月起至2017年1月16日止的电费9171元；七、被告重庆在之众文化传播有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆安拓投资管理有限公司律师费15000元。八、驳回原告重庆安拓投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3328元，由被告重庆在之众文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员　　王德清二〇一七年七月二十五日书记员　　阳　乔 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