（2017）湘10民终406号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-11
案件名称
彭小英与宜章县粮油总公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭小英,宜章县粮油总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百二十一条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终406号上诉人（原审原告）:彭小英，女，1963年2月16日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：胡润勇（系彭小英的丈夫），住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：宜章县粮油总公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇文明南路35号。法定代表人：黄毅彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧远忠，湖南莽源律师事务所律师。上诉人彭小英因与被上诉人宜章县粮油总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院(2016)湘1022民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭小英及其委托诉讼代理人胡润勇，被上诉人宜章县粮油总公司的委托诉讼代理人欧远忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭小英上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、改判宜章县粮油总公司赔偿彭小英损失144,566元；3、诉讼费用由宜章县粮油总公司负担。事实与理由：一、因宜章县粮油总公司违约，彭小英租赁期场地开办的幼儿园数百名学生无场地上课，彭小英必须另行租赁场地，否则经济损失将无法估量。彭小英为了防止损失扩大，不得不租赁案外人邓某的房屋用作教室，该房屋的租金比租用宜章县粮油总公司的租金在合同期内增加65,205元，加上搬迁费4800元、新租赁场地装修费14,561元，合计84,566元，应由宜章县粮油总公司承担。二、彭小英租赁宜章县粮油总公司的房屋后多次进行了装修，彭小英请求采用残值评估法认定剩余租赁期内的装修残值损失60,000元。宜章县粮油总公司辩称：导致双方合同解除系第三人违法行为所致，不能归责于宜章县粮油总公司。彭小英没有提交证据证明其装修的情况、装修的支出，也无法确定装修的残值。彭小英另行租赁场地是否导致租金增加，与宜章县粮油总公司无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。彭小英向一审法院起诉请求：1、解除租赁合同；2、由宜章县粮油总公司退还2016年度预交租金3756.67元；3、由宜章县粮油总公司赔偿损失275,605元。一审法院认定事实：2007年9月4日，彭小英开始租赁宜章县粮油总公司位于宜章县城隍巷的老城关粮店门市部。2007年9月4日，双方签订了租赁合同，合同约定租赁期限3年，年租金为5400元。2008年7月8日，双方签订租赁合同，合同约定租赁期限从2008年2月15日至2010年9月28日，年租金为2160元。2010年12月9日，双方签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为1年，年租金为13,800元，该租赁合同到期后，彭小英按该合同条款又续租一年，续租时间从2011年10月1日至2012年9月30日止。2012年10月1日之后，双方未签订书面的房屋租赁合同，彭小英以不定期租赁方式租赁宜章县粮油总公司老城关粮店门市部房屋。2015年9月15日，彭小英与宜章县粮油总公司再次签订了租赁合同，合同约定：宜章县粮油总公司将位于城关粮店门市部的仓库约400平方米租赁给彭小英用于开办幼儿园，租赁期限为四年，年租金为13,800元。2016年6月23日，王明红等人以城关粮店门市部解放初期是王氏祠堂的名义纠集王氏族人对老城关粮店门市部进行非法侵占，彭小英无法继续在租赁房屋内正常开办幼儿园。2016年8月27日，彭小英被迫搬离租赁房屋。事情发生后，宜章县粮油总公司向宜章县人民政府进行了汇报，但因种种原因，王氏宗祠相关人员仍在租赁物内居住，导致双方无法继续履行租赁合同。彭小英于2015年4月17日通过银行转账向宜章县粮油总公司缴纳了2014年至2016年度的房屋租金共27,600元。2016年6月5日，彭小英通过银行转账向宜章县粮油总公司缴纳了2016年9月30日至2017年9月30日的房屋租金13,800元。彭小英拥有租赁物的国有土地使用权证及房屋产权证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1、彭小英要求解除与宜章县粮油总公司签订的租赁合同是否有事实及法律依据；2、合同解除是否给彭小英造成损失及损失的金额是多少。关于焦点一。彭小英与宜章县粮油总公司于2015年9月15日签订了宜章县粮油总公司仓库租赁合同，双方均在合同上签字盖章，可以认定该合同系双方真实意思表示，且合同并未违反我国强制性规定，因此双方于2015年9月15日签订的租赁合同合法有效。宜章县粮油总公司辩称，双方现履行的仍是不定期合同，而非2015年9月15日签订的合同，但根据彭小英缴纳的租金来看，彭小英缴纳的租金与2015年9月15日签订合同中约定的租金数额一致，宜章县粮油总公司认为仍是履行不定期合同证据不足，不予支持。彭小英、宜章县粮油总公司都应按合同履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，对依法成立的合同，只有三种情况下合同的当事人才能解除合同：一是双方当事人协商一致，二是双方约定合同解除的条件出现，三是法律规定合同解除的情况出现。本案彭小英要求解除与宜章县粮油总公司签订的租赁合同，宜章县粮油总公司当庭表示同意解除，符合双方协商一致解除合同，因此对彭小英要求解除与宜章县粮油总公司签订的租赁合同的诉请予以支持。由于宜章县粮油总公司表示同意退还部分租金3756.67元，对彭小英要求宜章县粮油总公司退还租金3756.67元的诉请予以支持。关于焦点二。本案由于王氏宗族人的非法侵占，导致彭小英无法在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，虽然宜章县粮油总公司在本案中并无过错，但由于合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三人侵权为由免除自己的责任。因此，宜章县粮油总公司构成违约，应依法承担相应的违约赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）的规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。根据该法律规定，彭小英要求宜章县粮油总公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉请符合法律规定。但关于装修残值损失具体数额，彭小英虽向法院提出了装修残值损失评估申请，但由于彭小英未在规定期限内提交评估材料，导致评估无法进行，法院因此终止了委托评估。而且彭小英未提交装修合同及购买装修材料发票等证明装修残值的相关证据，无法确定装修残值损失数额，因此彭小英应自行承担举证不能的法律后果，对彭小英要求宜章县粮油总公司赔偿装修残值损失60,000元的诉请不予支持。对于彭小英主张的其他损失项目无法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、解除原告彭小英与被告宜章县粮油总公司于2015年9月15日签订的《宜章县粮油总公司仓库租赁合同》；二、被告宜章县粮油总公司于本判决生效后十日内向原告彭小英返还租金3756.67元；三、驳回原告彭小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5490.41元，由原告彭小英承担2745.21元，被告宜章县粮油总公司承担2745.21元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。彭小英提交的4组证据中，新租房屋装修费凭证，与本案无关联，不予采信；光盘不能证明新租房屋装修的价值，不予采信；彭小英与宜章县城关完小的协议书与本案无关联性，不予采信；原租赁房屋的装修费票据，本院将结合其他证据在后一并评析。彭小英还向本院申请了证人邓某、彭某出庭作证。邓某的证言能够证明彭小英租赁其房屋用于开办幼儿园，每月租金2300元的事实，予以采信；彭某的证言能够证明彭小英将原租赁房屋的设备搬至新租赁房屋的事实，予以采信。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明：（一）彭小英租赁宜章县粮油总公司的房屋后，为了便于幼儿园教学，对该房屋进行了装修，包括贴瓷砖、刮胶、墙体美化、防水、门窗安装等。（二）彭小英从原租赁房屋搬离后，即租赁了案外人邓某的房屋继续开办幼儿园，房租每月2300元。彭小英的哥哥彭某负责将原来的设备搬迁至新租赁房屋中。本院认为，一审判决认定宜章县粮油总公司在本案中构成违约，该公司并未提起上诉，故本案二审的争议焦点是宜章县粮油总公司应如何承担违约责任。1、关于彭小英主张的租金损失。因宜章县粮油总公司违约导致彭小英与该公司提前解除合同，彭小英为了防止损失扩大，向案外人邓某租赁房屋用于教学，从而产生了租金。该租金高于原来的租金，对于差价部分，系因宜章县粮油总公司违约造成合同不能继续履行而产生，彭小英有权请求宜章县粮油总公司支付。但彭小英从2007年开始租赁宜章县粮油总公司约400平方米的房屋，租金最高每月才1150元。现租用邓某的房屋，每月租金高达2300元。对于租金上涨的风险，彭小英也应自行承担一部分。故本院酌情认定彭小英主张的租金损失65,205元，由各自承担50%，即宜章县粮油总公司应支付彭小英租金损失32,602.5元。2、关于彭小英主张的搬迁费损失。彭小英搬出宜章县粮油总公司的房屋后，为了继续完成教学，重新租用了邓某的房屋，彭小英需将原先的设备搬至新的教学场所。彭小英主张搬迁费4800元，数额较为合理，本院予以支持。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。本案中，从彭小英提供的装修证据及当事人陈述来看，彭小英曾在案涉租赁房屋上进行过防水、刮胶、墙体美化、门窗安装等装修，租赁合同解除后，上述已附着在房屋上的装修无法移除，彭小英有权要求宜章县粮油总公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。至于装修残值损失的数额，虽然评估所需的装修合同、装修材料发票等证据难以提供，导致评估无法进行，但彭小英的装修残值损失又客观存在，本院综合考虑彭小英的装修项目、装修面积、装修年限及对租赁物的使用年限等，并结合彭小英提供的相关装修票据，本院酌情认定为10,000元。4、关于彭小英主张的新租赁场地装修损失。彭小英重新与他人签订了租赁合同，对新租赁的房屋进行装修，系彭小英与新的出租人之间的权利义务关系，且对于原来租赁场所的装修残值，已由宜章县粮油总公司进行了赔偿，故对彭小英提出的由宜章县粮油总公司赔偿其新场地装修损失14,561元的主张，本院不予支持。综上所述，一审判决部分事实认定不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省宜章县人民法院(2016)湘1022民初1049号民事判决第一、二项即“一、解除原告彭小英与被告宜章县粮油总公司于2015年9月15日签订的《宜章县粮油总公司仓库租赁合同》；二、被告宜章县粮油总公司于本判决生效后十日内向原告彭小英返还租金3756.67元”；二、由被上诉人宜章县粮油总公司支付上诉人彭小英租金损失32,602.5元、搬迁费损失4800元、装修残值损失10,000元；三、驳回上诉人彭小英的其他诉讼请求。以上一、二项合计51,159.17元，限被上诉人宜章县粮油总公司于本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5490.41元，二审案件受理费3191元，合计8681.41元，由上诉人彭小英负担4340.7元，被上诉人宜章县粮油总公司负担4340.7元。本判决为终审判决。审 判 长 李 程审 判 员 欧旭敏审 判 员 雷 闻二〇一七年七月二十五日法官助理 刘 扬书 记 员 黄晓宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自