（2017）晋08民终1310号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-08-31

案件名称

李雷廷、张莉因与被上诉人柴娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山西省运城市中级人民法院

所属地区

山西省运城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李雷廷,张莉,柴娟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋08民终1310号上诉人（原审被告）：李雷廷，男，1974年12月8日出生，汉族，住址山西省河津市。上诉人（原审被告）：张莉，女，1980年12月5日出生，汉族，住址山西省河津市。二上诉人委托诉讼代理人：王宏波，山西法实威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柴娟，女，1986年9月4日出生，汉族，住址山西省河津市。委托诉讼代理人：柴淑萍，山西古耿律师事务所律师。上诉人李雷廷、张莉因与被上诉人柴娟房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省河津市人民法院（2016）晋0882民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李雷廷上诉请求：一、依法撤销河津市人民法院（2016）晋0882民初1667号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、依法改判由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原判认定上诉人认可收到房款是错误的。原审法院2016年11月14日对郭敏玲作了笔录，该份笔录当中，清楚地证实了收条内容是郭敏玲写的，被上诉人并没有以任何形式向上诉人支付过分文房款。上诉人从未同意过以自己的房抵他人的债，被上诉人没有支付房款就无权主张房屋所有权，更无权要求过户。被上诉人虽然持有他人书写的收条，但其未支付分文房款却是千真万确的事实，原审法院歪曲事实，认定上诉人认可收到房款是错误的。二、原判认定房屋买卖协议有效是错误的。本案所涉房屋在签订买卖协议时，上诉人的妻子张莉并不知情，上诉人原以为被上诉人能支付45万元房款后再给张莉说，结果被上诉人一直未付款，卖房的事也就不了了之，上诉人也就无须再给张莉谈及此事，房屋的共同共有人对房屋买卖协议一无所知，直到接到起诉书后上诉人才知道被上诉人另有所图。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，原审法院在上诉人未收到房款、共有人不知情的情况下，认定房屋买卖协议有效是违反法律规定的。综上所述，原审判决无视客观事实，仅凭一份他人书写的收条就草率认定收款，明知共有人不知情却故意认定被上诉人为善意有偿取得，造成了判决结果错误。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。张莉上诉请求：一、依法撤销河津市人民法院（2016）晋0882民初1667号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、依法改判由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原判认定房屋买卖协议为有效协议是错误的。被上诉人一审提交的2014年7月2日《房屋买卖协议》末段载明“本协议自双方签字捺印之日起生效”，原审法院查明，上诉人张莉自始至终从未在《房屋买卖协议》上签过字，甚至在庭审调查之前都一直未见过该份协议，根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，上诉人张莉未在协议上签字，协议尚未成立。原审法院却错误认定“2014年7月2日原告与被告签订房屋买卖协议”，错误认定“原告与被告之间签订的房屋买卖协议是双方真实的意思表示，此协议为有效协议”，原审判决剥夺了上诉人张莉对共有财产的处分权，一审法院代替全国人大常委会修改了《婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”、《物权法》97条“处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意”和《合同法》第三十二条的规定。二、原判认定被上诉人系善意有偿取得房屋是错误的。根据物权法第106条的规定，受让人主张善意取得应当同时具备下列三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。且看本案所涉房屋在所谓的“转让”时的情况：其一，被上诉人明知上诉人张莉与李雷廷系夫妻关系，房屋是上诉人张莉与李雷廷的共同财产，未征得上诉人张莉的同意或者追认签字便主张房屋的所有权，根据最高院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）第十六条第（五）项“受让人知道他人已经依法享有不动产物权”，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，应当认定被上诉人具有重大过失，应当认定被上诉人受让房屋不是善意的；其二，原审查明，被上诉人实际上并未支付一分钱，而是将郭敏玲欠柴建明的债务以上诉人的房屋抵偿了其中的45万元债务，被上诉人未支付房屋转让的任何对价，何谈“合理的价格”？其三，根据《城市房地产管理法》第60条“国家实行房屋所有权登记发证制度”，被上诉人所主张转让的房屋至今仍然登记在上诉人的名下，被上诉人并未取得房屋的所有权。由此可见，原判认定被上诉人善意取得房屋是错误的，原审判决与《物权法》第106条的规定背道而驰。综上所述，原审判决认定事实错误，判决结果有失公正，请求二审法院主持公道，查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。柴娟辩称，一、一审判决认定房屋买卖协议是双方的真实意思表示，协议是有效协议，事实清楚。上诉人李雷廷和被上诉人柴娟的父亲及郭敏玲协商并起草好房屋买卖协议之后，上诉人李雷廷将协议书带回其家中让其妻张莉签字，之后上诉人李雷廷将其自己和妻子张莉签好名字的协议书并附身份证号交给中间人郭敏玲，郭敏玲交给柴娟，柴娟看到协议书上不仅有李雷廷的签名而且有张莉的签名，还附双方身份证号，柴娟有理由相信，上诉人张莉同意卖房并且在协议上签字，即使张莉的名字系上诉人李雷廷代签，被上诉人柴娟同样有理由相信李雷廷签字是上诉人张莉同意的，因为该协议书是上诉人李雷廷要求拿回家中让其妻过目签名，此后，李雷廷拿来的协议上就有张莉的签名。因此，根据合同法第49条规定，李雷廷的代理行为有效。据此，一审判决认定房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，认定房屋买卖协议有效，与法相符。二、一审判决认定上诉人李雷廷收到房款证据确实充分。一审中，被上诉人柴娟向法庭出具了上诉人李雷廷签字的45万元房屋款的收据以及上诉人李雷廷交付给郭敏玲，由郭敏玲交给柴娟的房屋钥匙和购房票据及相关手续。上述事实均可证明上诉人李雷廷收到被上诉人购房款45万元，所以一审判决认定李雷廷收到购房款证据确实充分。三、一审判决支持被上诉人的诉讼请求，与法相符。二上诉人系夫妻关系，并且本案的购房协议是拿到其家中，由其夫妻双方过目，由李雷廷将夫妻双方签好字的房屋买卖协议交付给中间人，并且将房屋的所有手续、购房合同、房屋钥匙相关手续全部交给被上诉人柴娟，柴娟取得该房屋属合法取得。现在二上诉人只引用了民法通则若干问题的意见相关法条的前半部分内容，属于断章取义，该条明确规定了第三人善意有偿取得该财产，应当维护第三人的合法权利；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。就本案而言，被上诉人拿到的房屋买卖协议上二上诉人均有签字，现在张莉否认在上面签字，被上诉人认为二上诉人属于恶意串通侵害被上诉人的利益。基于以上，被上诉人柴娟请求法庭依法驳回二上诉人的上诉请求，维持一审判决。柴娟向一审法院起诉请求：一、请求依法判令二被告立即配合原告办理房屋过户手续并承担因此产生的费用；二、依法判令被告承担违约责任并支付违约金；三、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：被告李雷廷与被告张莉系夫妻关系。2013年11月3日，原告父亲柴建明通过工商银行向李雷廷汇款1365000元。2014年7月2日原告与被告签订房屋买卖协议，被告购买的河津市康馨花苑小区6幢4单元402房以45万元的价格卖给了原告柴娟，协议约定被告应当于收到原告房款后，当日将房屋钥匙及地下室钥匙交给原告，并协助原告到房产登记部门办理房屋过户手续并承担过户费。协议签订当日被告李雷霆在收到柴娟康馨花苑小区6幢4单元402房包括地下室（编号402号）及水、电、气、暖等设施共计房款45万元的收条上的签名处签名。当日被告李雷廷按照合同约定将房屋的原始收款收据、购房合同、商品房预售许可证、税务发票及房门和地下室钥匙交给了原告柴娟。一审法院认为，原告与被告之间签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，此协议为有效协议，双方应遵照执行，被告张莉作为财产共有人，以自己不知情认为合同无效，但原告取得该房屋为善意有偿取得，其理由不能对抗原告的诉请。被告李雷廷抗辩其未收到房款，但被告李雷廷已在收到45万元房款的收条上签名。被告李雷廷作为完全民事行为能力人，其在载明收到房款45万元收条上签名的行为应视为其认可已收到房款。且依照双方的合同约定被告李雷廷已将房屋相关原始购买凭证及钥匙交付给原告柴娟，履行了房屋交付行为,故本院对被告李雷廷收到房款的行为予以认定，对其抗辩不予支持。现原告请求二被告协助原告办理房屋过户手续并承担过户费，本院予以支持。原告柴娟要求被告承担违约金，因原告柴娟对此主张未举证证明，故对其主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李雷廷、张莉于本判决生效后十日内协助原告柴娟办理康馨花园6幢4单元402房的过户手续，过户费用由被告李雷廷承担。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元由被告李雷廷负担。二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点，一是双方当事人签订的《房屋买卖协议》是否有效，二是被上诉人柴娟是否支付了房屋价款。关于第一个争议焦点。一审被上诉人柴娟向法庭递交的《房屋买卖协议》上有双方当事人的签名，虽然上诉人张莉否认其签名的事实，上诉人李雷廷陈述《房屋买卖协议》上张莉的名字是其代签，但二上诉人并未提供反驳证据或申请鉴定，证明其主张。即使上诉人李雷廷陈述张莉名字是其代签属实，鉴于其与上诉人张莉系夫妻关系，并将《商品房买卖合同》、购房款收据及发票交与被上诉人柴娟的事实，被上诉人柴娟有理由相信上诉人李雷廷有代理权。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，一审认定双方当事人签订的《房屋买卖协议》有效，本院予以支持。关于第二个争议焦点。双方签订的《房屋买卖协议》第二、三条约定，上诉人李雷廷、张莉在收到被上诉人柴娟交付的房款后，应当出具正规的收款收据，并将房屋钥匙及相关的一切手续移交给被上诉人柴娟。被上诉人柴娟在合同签订后，虽然未以现金方式支付购房款，但从其持有的李雷廷签字的房款收条、李雷廷与山西津辉建筑实业有限公司签订的《商品房买卖合同》及购房发票，结合一审法院对郭敏玲的问话笔录、2013年11月3日郭敏玲给柴建明出具的借条及柴建明给李雷廷工商银行卡号的转款记录，可以认定李雷廷、张莉同意以其购买的房屋抵顶郭敏玲欠被上诉柴娟父亲柴建明借款的事实。上诉人李雷廷虽然对该事实予以否认，但是其作为完全民事行为能力人，在被上诉人柴娟未交付购房款的情况下将房款收据、《商品房购买合同》及购房发票交付给被上诉人，明显不符合交易习惯。因此，上诉人李雷廷、张莉认为被上诉人柴娟未支付购房款的上诉理由，本院不予支持。综上所述，李雷廷、张莉的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李雷廷负担100元，上诉人张莉负担100元。本判决为终审判决。审判长　　胡东革审判员　　高军武审判员　　王文霞二〇一七年七月二十五日书记员　　李昱颖 来源：百度搜索“”