（2016）粤20民终5023号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-04
案件名称
郑细妹、中山市中正物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑细妹,中山市中正物业管理有限公司,郑凤榆
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终5023号上诉人（原审被告）：郑细妹，女，1969年1月2日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：中山市中正物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区康华路7号泓景苑9幢首层。法定代表人：杨学鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁银英，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：郑凤榆，女，1982年8月8日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人郑细妹因与被上诉人中山市中正物业管理有限公司（以下简称中正物业公司）、郑凤榆物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人郑细妹上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：中正物业公司只知道收钱，小区道路、楼梯灯烂无人管，郑细妹的物品被盗无人管。被上诉人中正物业公司辩称，郑细妹上诉意见不属实。小区道路不是烂的，坏掉的楼梯灯已修好。小区从未被盗过。被上诉人郑凤榆二审期间经本院传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。中正物业公司向一审法院起诉请求：1.郑凤榆支付中正物业公司2014年1月至审判之日止暂计物业服务费4291.5元；2.郑凤榆支付中正物业公司违约金1410.75元；3.郑凤榆支付中正物业公司律师费1500元；4.郑凤榆支付中正物业公司自起诉之日至上述第1、2项实际付清之日止的利息（按中国人民银行逾期贷款利率计付）。一审庭审中，因中正物业公司同意郑凤榆追加郑细妹为本案被告的申请，认为郑细妹作为实际产权人应与郑凤榆对拖欠的物业服务费及违约金等费用承担共同清偿责任，故变更诉求为：郑凤榆、郑细妹向中正物业公司支付2014年1月至7月、2015年2月至2016年3月的物业服务费6008.1元及违约金（计算方式为：以上述期间每月拖欠的物业服务费286.1元为基数,从当月6日起按1‰计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：中正物业公司系经营范围包括物业管理的企业法人,资质等级为三级。自2011年5月19日起，位于中山市××房的房地产权利人登记为郑凤榆，该房位于泓景苑小区，属商业住宅。2014年，郑细妹以所有权确认为案由向一审法院起诉郑凤榆。一审法院于2014年6月18日作出（2014）中一法民一初字第659号民事判决，判令确认上述涉案物业归郑细妹所有，郑凤榆应在判决发生效力之日起十日内协助郑细妹办理上述涉案物业的权属转移登记手续，有关费用由郑细妹承担。该判决生效后，郑凤榆多次要求郑细妹办理上述涉案物业的权属转移登记手续未果。2008年9月1日起，中正物业公司受中山市泓基置业有限公司委托对其开发的泓景苑小区提供物业服务。2010年4月22日，中正物业公司与郑细妹签订前期物业服务协议，约定：住宅的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2元收取，每月5日前交纳当月管理费，逾期未交，中正物业公司按日利率1‰收取滞纳金。郑细妹自签订上述协议后一直居住并使用上述涉案物业，并依约向中正物业公司支付物业服务费至2013年4月。2013年5月至12月期间的物业服务费由郑凤榆支付。2014年8月至2015年1月期间的物业服务费由郑细妹支付。现因郑细妹未缴纳2014年1月至7月、2015年2月至2016年3月期间的物业服务费，中正物业公司经催收未果，遂诉至一审法院主张前述实体权利。一审法院另查：涉案物业建筑面积143.05平方米，每月应付的物业服务费为286.1元（2元/月/平方米×143.05平方米＝286.1元/月）。郑细妹自2014年1月至7月、2015年2月至2016年3月期间拖欠的物业服务费为6008.1元（286.1元/月×21个月=6008.1元）。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。虽然自2011年5月19日起位于中山市××房的房地产权利人登记为郑凤榆，但已发生法律效力的（2014）中一法民一初字第659号民事判决已确认上述涉案物业归郑细妹所有，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，郑细妹为上述涉案物业的实际所有权人。同时，根据已查明的事实可知，前期物业服务协议由中正物业公司与郑细妹签订，且签订后一直由郑细妹居住并使用，故中正物业公司与郑细妹分别作为泓景苑小区的物业管理者及泓景苑10幢1401房的实际业主，应恪守各自的义务。中正物业公司已依约向泓景苑小区提供物业服务，郑细妹则应按时向中正物业公司交纳物业服务费等费用，现郑细妹于自2014年1月至7月、2015年2月至2016年3月期间不按时交纳物业服务费，依法应承担相应的民事责任。故中正物业公司要求郑细妹缴纳上述期间的物业服务费6008.1元，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。同时因郑凤榆并非涉案物业的实际产权人以及居住、使用人，故对中正物业公司同时要求郑凤榆对上述欠款承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。对于郑细妹关于因中正物业公司擅自转让属于其所有的车位的行为才拖欠物业服务费的辩解意见，因对其辩解意见未提供证据予以证明，且上述转让行为并不包含在中正物业公司依约提供的日常物业服务范围内，不构成拒付物业服务费的合理事由，故一审法院对其辩解不予采纳。关于逾期付款违约金，中正物业公司与郑细妹签订的前期物业服务协议约定“每月5日前交纳当月管理费，逾期未交，中正物业公司按日利率1‰收取滞纳金”，该费用实际是由于郑细妹违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。郑细妹拖欠物业服务费不予支付的行为已构成违约，应承担违约责任。对于中正物业公司主张郑细妹承担从逾期付款之日即当月6日起每日按每月应交物业服务费的1‰计算违约金至清偿之日止的诉讼请求，庭审中，郑细妹对违约金的计算提出抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院将郑细妹应承担的违约金计算标准调整为：按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决：一、郑细妹于判决生效之日起五日内向中正物业公司支付2014年1月至7月、2015年2月至2016年3月期间的物业服务费6008.1元及违约金（计算方式：以上述期间每月拖欠的物业服务费286.1元为基数,从当月6日起每日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止）；二、驳回中正物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（中正物业公司已预交），由郑细妹负担（郑细妹于判决生效之日起五日内迳付中正物业公司）。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。郑细妹与中正物业公司签订前期物业服务协议，中正物业公司依约向泓景苑小区提供物业服务，郑细妹也应按时向中正物业公司交纳物业服务费。当事人对自己的主张，有责任提供相应的证据，否则应承担举证不能的不利后果。郑细妹主张其物品被盗，但并未提供相应的证据，本院不予采信。郑细妹主张小区道路及楼梯灯损坏，没有证据显示损坏是中正物业公司造成的，也没有证据显示中正物业公司知道损坏后拒不履行修复义务，郑细妹不能因此拒交物业服务费。郑细妹拒交物业费的理由不能成立。综上，上诉人郑细妹的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（郑细妹已预交），由上诉人郑细妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄岳文审 判 员 官 琳代理审判员 张群立二〇一七年七月二十五日书 记 员 梁思齐杨俊彦