（2017）鄂09民终853号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-10-27

案件名称

王中华与高应平、涂进霞等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省孝感市中级人民法院

所属地区

湖北省孝感市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王中华,高应平,涂进霞,涂楚清

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省孝感市中级人民法院民事判决书(2017)鄂09民终853号上诉人（原审原告）：王中华，男，1973年2月21日出生，汉族，住陕西省��滨区。委托诉讼代理人：刘超，湖北书院律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为和解，调解；代为上诉，反诉；代为执行；代为领取标的款；代为开庭；代为签收法律文书等。被上诉人（原审被告）：高应平，男，1966年1月17日出生，汉族，住重庆市丰都县。被上诉人（原审被告）：涂进霞，女，1976年9月9日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。被上诉人（原审被告）：涂楚清，男，1951年6月26日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。上诉人王中华因与被上诉人高应平、涂进霞、涂楚清农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王中华上诉请求：1.依法撤销湖北省孝感市孝南区人民法院0902民初100号民事判决；2.依法改判高应平、涂进霞、涂楚清对王中华150000.00元的债务承担连带偿还责任；3.本案的一、二审诉讼费由高应平、涂进霞、涂楚清承担。事实与理由：一、原审法院对《协议书》效力没有认定的前提下，直接认定高应平违约，这种逻辑前后矛盾，导致认定事实错误。判决书第4页“其农村房屋买卖合同的效力待定。原、被告应当按照协议约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任”。根据民法基本理论，合同一般有两种违约责任，一种为缔约过失责任，一种为违约责任。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。而违约责任也称为违反合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。缔约过失责任与违约责任存在区别：1.两种责任产生的时间不同。缔约过失责任发生在合同成立之前；而违约责任产生于合同生效之后。2.适用和范围不同。缔约过失责任适用于合同未成立、合同未生效、合同无效等情况；违约责任适用于生效合同。3.赔偿范围不同。缔约过失赔偿的是信赖利益的损失；而违约责任赔偿的是可期待利益的损失。所以，一审法院在没有正确认定《协议书》的效力的情况下，主观臆断合同有效，排除合同无效的情况，从而让被上诉人高应平承担违约责任，是不全面的，也是违法的行为，二、《协议书》应当被认定为无效。原审法院认定本案为农村房屋买卖合同纠纷，根据《土地管理法》及相关��律的规定，农村房屋及土地不容许向村集体以外的人员出售，只容许村集体内人员的流动。而王中华为陕西省安康市汉滨区石转镇团结村人，不属于孝感市孝南区朋兴乡胜光社区涂河人，因此《协议书》违反《土地管理法》及相关法律的规定，根据《合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效。三、涂楚清应当对高应平的债务承担连带责任。首先，高应平非孝感市孝南区朋兴乡胜光社区涂河人，其为重庆人，他在涂河老街没有土地。高应平在朋××街做的房屋，土地实际上为涂楚清所有，根据“房地一体主义原则”，房屋在出售时，土地应当一起出售。《协议书》虽然表面上看是王中华与高应平所签，涂楚清是以证明人的身份签字。实际上在整个房屋买卖的过程中，作为土地所有人的涂楚清，没有明确的反对高应平无权处分自己的土地行为，表明涂楚清对高应平��行为默许，甚至是认可的，这种处分行为在法律上直接对涂楚清产生约束力。所以《协议书》的甲方实际上为高应平和涂楚清两位，对于房屋的买卖是他们真实的意思表示，至于后来不买房屋了，不影响原来的意思。而原审法院直接认定涂楚清为见证人，没有对背后的法律关系做深入认定，导致最后的错误判决。其次，原审法院对高应平与涂楚清向王中华出具《承诺书》的证据三性予以认定，但在判决结果中并没有采纳。从承诺书的表面上来看，最后的承诺人为高应平和涂多清，实际上是涂楚清冒用自己弟弟涂多清的名字签的字，这在法律上是一种无权代理行为。根据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”在本案中，涂多清自始至��都没有对涂楚清的行为进行追认，所以应当由涂楚清自己承担承诺的还款责任。最后，王中华在签署《协议书》后，把钱给予了高应平、涂楚清，王中华提交给原审法院的证据九可以证明上述事实，可惜原审法院在认定证据九的证据三性后，最后的判决中没有予以采信。综上三点所述，涂楚清作为《协议书》的法律上的甲方、出具了《承诺书》、和高应平共同收取150000.00元，应当对此债务承担连带偿还责任。四、涂进霞应当对高应平的债务承担连带责任。原审法院对社区开具的证明，没有认定高应平和涂进霞为夫妻关系的事实，是错误的行为。高应平与涂进霞没有拿结婚证，属于事实婚姻关系或者至少是一种同居关系。社区是一种居民自治组织，对居民的家庭情况最为了解，对于居民家庭中，夫妻双方的婚姻关系，都会要求社区开具相应的证明，这是一种迫不得已的行为，但是它符合客观事实。对于社区开具的这种身份关系证明，不能只看表面，不尊重事实，一味的否定，不符合法律精神！虽然原审法院没有认定高应平和涂进霞为夫妻关系或者为同居关系，但是这不能否认这种事实的存在。涂进霞作为证明人在《协议书》上签字，并收取王中华的150000元，表明涂进霞知道或者认可高应平的这笔债务，根据《婚姻法》及相关法律的规定，这笔债务应当认定为高应平和涂进霞的夫妻共同债务或者同居共同债务，应当由他们一起偿还，承担连带责任。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请依法改正，并支持王中华的全部诉请。王中华向一审法院起诉请求：1.依法判令高应平、涂进霞、涂楚清立即向王中华返还购房款150000元及利息，并承担违约责任；2.本案所有诉讼费由高应平、涂进霞、涂楚清负担。一审经审理查明，2015年2月17日，王中华与高应平签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定，高应平将其正在建设中的，位于孝感市××南区××兴乡涂河××房屋中××楼加西边门面一间，以总价款300000元预售给王中华，在协议签订之日，王中华支付购房款150000元，余款在2016年2月20日前付清。涂进霞、涂楚清作为见证人，在该协议上署名。协议当日，王中华依约向高应平支付了购房款150000元，高应平、涂进霞、涂楚清清点购房款后，由高应平向王中华出具了相应收据，该收据载明：“今收到王中华购房款壹拾伍万元整”。房屋竣工后，高应平拒绝履行合同。2015年11月26日，高应平向王中华出具欠条一份，该欠条载明：“今欠到王中华购房款壹拾伍万元整，于2016年3月10日前一次性还清，另加利息一万元”。事后，高应平仍未返还房款。2016年3月11日，高应平向王中��出具了承诺书一份，该承诺书载明：“王中华购房款壹拾伍万元，于2016年6月1日之前一次性付清，利息另外计算，如不按期付款，涂河三楼及一楼西边门面归王中华所有”。此后，高应平仍未返还购房款，以致成讼。一审法院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。根据当事人提供的证据材料，归纳如下争议焦点：1.高应平是否应当向王中华返还购房款150000元及利息，利息如何计算；2.涂楚清、涂进霞是否应承担返还购房款及利息的民事责任。关于高应平是否应当向王中华返还购房款150000元及利息，利息应如何计算的问题，一审法院认为，王中华与高应平签订的《协议书》系双方真实意思的表示，因该协议涉及国家法律、政策对农村房屋的调整，其房屋土地证及房屋所有权证王中华没有举证，其农村房屋买卖合同的效力待定。王中华、高应平应当按照协议约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，王中华依约向高应平支付购房款，但高应平未按约定将竣工的房屋出售给向王中华，其行为已经构成违约。王中华无法取得房屋，导致房屋买卖合同目的不能实现，高应平向王中华出具150000元购房款的欠条及利息10000元的承诺，证明王中华、高应平已事实上解除农村房屋买卖合同，那么，王中华有权请求高应平返还已付购房款及支付相应利息。故对王中华请求高应平返还购房款150000元及利息的诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据处分原则，双方约定2016年3月10日前的逾期付款利息损失为10000元，一审法院予以认可，此后逾期付款利息损失应以本金150000元为基数，按人民银行同期贷款年利率，自2016年3月11日起计算至判决确定给付之日��。关于涂楚清、涂进霞是否应承担返还购房款及利息的民事责任问题，一审法院认为，当事人对自己提出的主张或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王中华未能提交充足的证据证明高应平与涂进霞、涂楚清系夫妻、翁婿关系，且涂楚清、涂进霞仅以见证人的名义在《协议书》上署名，而并非合同当事人。故对王中华要求涂进霞、涂楚清返还购房款及利息的诉讼请求，一审法院依法未予支持。综上，对王中华请求高应平返还购房款150000元及利息的诉讼请求，一审法院予以支持；对王中华要求涂进霞、涂楚清返还购房款及利息的诉讼请求，一审法院未予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《��高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，遂判决：一、高应平于判决生效后十日内返还王中华购房款150000元并承担逾期付款利息损失（2016年3月10日前的逾期付款利息损失为10000元，此后逾期付款利息损失以本金150000元为基数，按人民银行同期贷款年利率，自2016年3月11日起计算至判决确定给付之日止）。二、驳回王中华其他诉讼请求。案件受理费3300元，由高应平负担。经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系买卖农村房屋发生的纠纷，故本案应定性为农村房屋买卖合同纠纷。针对上诉人王中华的上诉，归纳本案焦点问题为：1.王中华与高应平于2015年2月17日所签订的房屋买卖协议书的效力如何；2.涂进霞、涂楚清应否对高应平的债务承担��带责任。关于焦点问题一，案涉房屋是建设在农村集体经济组织土地上的“农村房屋”，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地仅享有使用权，不得对村集体经济组织以外的人员销售或转让。王中华不是本集体经济组织成员，亦没有经过有关组织和部门批准，不得受让案涉的房屋及相应的宅基地。王中华与高应平于2015年2月17日所签订的协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应认定为无效协议。一审法院认定合同效力待定不当，王中华主张本案房屋买卖协议无效的理由成立，本院予以支持。关于焦点问题二，王中华与高应平是案涉协议的当事人，涂进霞、涂楚清只是作为证明人在协议上签字。2015年2月17日高应平向王中华出��的收据、2015年11月26日高应平向王中华出具的欠条、2016年3月11日高应平向王中华出具一份承诺书，该系列证据证明，涂进霞、涂楚清并没有承诺还款亦没有加入高应平债务的意思表示。王中华要求涂进霞、涂楚清承担案涉债务连带责任没有事实以及法律依据，其上诉理由不成立。王中华称高应平与涂进霞系夫妻关系，因其未提供证据予以证明，本院不予采信；王中华称高应平与涂进霞系同居关系无证据证明，其请求涂进霞与高应平一起承担偿还责任，亦无法律依据，本院不予支持。另，王中华与高应平已经对不履行协议达成了返还购房款的协议。一审法院判决高应平返还购房款以及利息符合当事人约定，并无不当。综上，上诉人王中华的上诉请求不能成立，依法应予以驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依法应予维持。是此，经合��庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元,由上诉人王中华负担。本判决为终审判决。审判长　　石仁礼审判员　　汪书力审判员　　胡　红二〇一七年七月二十五日书记员　　余艳君附：适用法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来自：