（2017）鄂0804民初761号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-10
案件名称
代祖凤与荆门宜洋汽车后市场有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
荆门市掇刀区人民法院
所属地区
荆门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
代祖凤,荆门宜洋汽车后市场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条
全文
湖北省荆门市掇刀区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0804民初761号原告：代祖凤，女。委托诉讼代理人（特别授权）：周明学，湖北兴联律师事务所律师。被告：荆门宜洋汽车后市场有限公司。法定代表人：杨海文，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：徐小明，湖北中和信律师事务所律师。原告代祖凤与被告荆门宜洋汽车后市场有限公司（以下简称宜洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周明学，被告委托诉讼代理人徐小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代祖凤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2015年9月1日至2017年8月31日期间的房屋租金（委托经营收益）66536元；2、诉讼费由被告负担。在诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求判令被告支付2015年8月31日至2017年8月30日期间的房屋租金（委托经营收益）66536元。事实和理由：原告是位于荆门市高新区迎春大道8号（荆门宜洋汽车后市场）B2幢1层137号商铺的业主，原告在购买了上述商铺后，将该商铺委托给被告经营管理，双方为此签订了房屋委托经营管理协议书，约定被告应在签订协议时一次性支付原告2012年8月31日至2015年8月30日的房屋租金（即委托经营收益），自2015年8月31日至2018年8月30日期间在每年的8月31日前向原告一次性支付一年租金各33913元。上述合同签订后，被告仅支付了原告2012年8月31日至2015年8月30日期间的租金，后续租金被告拒绝支付，遂起诉。被告宜洋公司辩称，1、原告的诉求已经过了诉讼时效，自2015年9月1日至2016年8月31日期间内应该起诉，但原告迟至2017年6月1日才提起诉讼，已超过诉讼时效；2、原告主张的债权应该由荆门市成希商贸有限公司承担，而不应当由被告承担。庭前已提交申请调取证据和追加荆门市成希商贸有限公司为第三人的申请。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告对原告提交的荆门市房权证掇刀区字第00086117-1/2号、2011年12月19日双方签订的《房屋委托经营管理协议书》等证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对被告提交的2015年12月14日《荆门日报》第六版上刊登的公告的真实性、关联性提出异议，经审查，该公告上载明了签名确认所登公告的业主名单，但原告的名单并不在其中，原告对该证据的关联性异议成立，故本院对该证据不予确认。原告对被告提交的2016年2月6日包括被告在内的四个公司（甲方）与荆门市成希商贸有限公司（乙方）签订的《委托经营管理协议书》的真实性、关联性有异议，认为被告将其管理的房屋及收取租金等事务委托给第三人与本案无关，经审查，该证据系被告与案外人荆门市成希商贸有限公司签订的《委托经营管理协议书》，被告作为委托人，案外人荆门市成希商贸有限公司作为受托人，即使该份协议真实存在并且合法有效，其对原告房屋经营管理的法律后果仍应由委托人即本案的被告承担，故原告的异议成立，该份证据因与本案没有关联性，本院不予以确认。本院经审理认定事实如下：原告代祖凤系位于荆门市高新区迎春大道8号（荆门宜洋汽车后市场）B2幢1层137号商铺的业主，原告在购买了上述商铺后，将该商铺交给被告宜洋公司经营管理，双方为此于2011年12月19日签订了房屋委托经营管理协议书，约定原告委托被告租赁期限为12年，每三年为一周期，租金按周期递增，被告应在签订协议时一次性支付原告2012年8月31日至2015年8月30日的房屋租金（即委托经营收益），自2015年8月31日至2018年8月30日期间的租金，按年度支付，在每年的8月31日前一次性支付33913元。被告在履行合同中，仅支付了原告2012年8月31日至2015年8月30日期间的租金，2015年8月31日至2017年8月30日期间的租金被告一直未交付原告。原告在向被告催讨该租金时，双方发生争议，原告为此诉至本院。另查明，原、被告还约定，委托经营管理期间，被告为了保证市场经营繁荣需求，保障原告的利益，可对原告的房屋进行改造、装饰布局和修缮。原告对被告所进行的改造、装饰布局和修缮行为予以认可，所发生的费用由被告承担。被告对外实际出租金额与原告无关，盈亏由被告自行承担。本院认为，本案的争议焦点有三：1、原、被告之间的法律关系；2、本案是否已超过诉讼时效；3、被告将其经营管理的原告房屋委托他人经营管理之后，是否还应当继续履行对原告的合同义务。原、被告签订的《房屋委托经营管理协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。对双方当事人均具有法律拘束力。虽从协议的名称看为委托协议，但从该协议的内容看，原告将其所有的房屋交由被告使用、收益，被告向原告支付固定的租金，被告实际向他人收取租金的多少与原告无关，被告自负盈亏，由此可见原、被告之间实为租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告逾期支付租金，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告请求被告支付2015年8月31日至2017年8月30日期间的租金符合法律规定。被告抗辩，原告的诉请已超过诉讼时效，其依据是最高人民法院2004年4月6日针对云南高院的批复法函[2004]22号《关于分期履行合同诉讼时效期间应如何计算问题的答复》：“对于分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该笔债务履行期间届满之日的次日计算。”但原告提出关于分期履行债务的诉讼时效的起算点，最高人民法院于2008年作出的《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》已经做出了新的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。且该规定的第二十四条规定：“本规定施行前本院作出的有关司法解释与本规定相抵触的，以本规定为准。”故本案原告的诉请尚未超过诉讼时效，对被告提出的时效抗辩，本院不予采纳。被告抗辩，被告已将自己受托经营管理的包括原告的房屋在内的所有资产委托他人（荆门市成希商贸有限公司）经营管理，原告应向他主张债权。原告提出，被告将原告的房屋委托他人经营管理，并不导致其对原告合同义务的必然丧失，因为其与原告之间的合同从未解除、中止。被告没有权利单方面免除自己应当承担的合同义务。被告委托第三人经营管理系另一层法律关系，与本案无关。本院认为，如果被告与案外第三人系委托关系，根据《民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”那么，被告也应当对原告承担民事责任。如果被告与案外第三人系租赁合同关系；也不影响原、被告之间租赁合同的效力。因此，根据合同的相对性原理，即使被告将其经营管理事物委托他人，被告仍然应当对原告继续其对原告的合同义务，被告的抗辩不能成立。关于被告申请法院调取证据，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定，当事人及其代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前7日。被告的申请不符合规定，且其申请调取的证据与本案没有关联性，故本院对其申请不予准许。关于被告申请追加荆门市成希商贸有限公司为第三人参加诉讼问题，经审查，荆门市成希商贸有限公司与原告无合同上的权利义务关系，且其不参与诉讼，也不会损害其合法权益，故对被告的该申请亦不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：被告荆门宜洋汽车后市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告代祖凤2015年8月31日至2017年8月30日期间的房屋租金（委托经营收益）66536元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1463元，减半收取732元，由被告荆门宜洋汽车后市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员 杜克斌二〇一七年七月二十五日书记员 戴 晴本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 来自