（2016）赣0791民初72号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2018-05-31
案件名称
谢达亮与赣州星洲房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢达亮,赣州星洲房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0791民初72号原告：谢达亮，男，汉族，1968年9月4日生，住赣州市章贡区。委托代理人：肖欢，江西客家人律师事务所律师。被告：赣州星洲房地产开发有限公司，住所地：赣州经济技术开发区华坚南路西侧星洲湾商住小区商业街餐厅。法定代表人：钟鸣，系该公司执行董事。委托代理人：王毅，江西南芳律师事务所律师。委托代理人：王薇薇，江西南芳律师事务所律师。原告谢达亮与被告赣州星洲房地产开发有限公司（以下简称赣州星洲房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢达亮的委托代理人肖欢，被告赣州星洲房地产公司的委托代理人王毅、王薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢达亮诉称：2013年1月30日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于赣州经济技术开发区××路西侧××房屋××（天秤座××），房屋总价款为2017197元，2013年11月30日前交付房屋。房屋到达交付期限后，原告多次催收验房，但被告告知原告房屋还未施工完毕需过一段时间才能现场验房，直至2014年3月24日，被告物业的房屋验收人员才带领原告到现场验收房屋，经初步查看现场及有关图纸后，原告提出被告所交付房屋存在多处不符合质量标准，被告对此认同并在《房屋交付验收表》进行了记录交由施工人员进行整修处理。2014年8月18日，因原告急需用房，与原告协商暂先收房，但被告必须尽快整修房屋存在的各种缺陷，于是被告向原告交付了入户门钥匙，但被告所交付的房屋一直未达到交付标准，直至原告起诉，被告依然未完成全面的交付整修施工工作，不符合房屋全面交付的条件，且车库钥匙未付原告，联网式楼对讲系统未能安装到位交付使用，应视为未完全交付房屋。截至2015年12月30日，被告逾期交房导致原告损失计人民币332837.5元，以购房款2017197元为基数，按原告向银行贷款利率即中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10％计算。据此，根据原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告逾期交房造成原告损失的，被告应当赔偿造成原告的损失，合同约定的违约金低于造成损失的，应当以违约造成的损失确定违约金金额。另房屋交付后，原告发现房屋依然存在多处房屋渗漏的房屋质量问题，根据《住宅质量保证书》的约定，被告应对此承担修复责任。据此，原告依据我国《民事诉讼法》之规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求判令被告向原告支付延期交房及所交房没有达到完全可装修状态，导致的损失332837.5元；请求判令被告对房屋渗漏质量问题承担房屋修复责任；判令被告承担本案全部诉讼费用。被告赣州星洲房地产公司辩称：房屋已经取得了竣工验收备案表，符合合同约定的交换条件。要区分商品房的瑕疵和质量的问题，如果只是瑕疵，是属于维修的范围，并不是质量问题。即使房屋存在质量问题，也是由于原告进行了装修，违规改建行为导致的，与被告无关，请驳回原告的诉请。经审理查明：2013年元月30日，原告谢达亮与被告赣州星洲房地产公司（原赣州城发房地产开发有限公司，2013年9月2日更名为赣州星洲房地产开发有限公司）签订《赣州市商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于赣州经济技术开发区××路西侧××期房屋一套，该房号为天秤座10号103，房屋总价款为2017197元。双方约定被告应于2013年11月30日前交付取得竣工验收备案表的房屋，如被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金，但双方约定的违约金的金额累计不超过总房款的1%。2013年11月29日，原告所购买的房屋竣工验收，12月2日赣州市城乡规划建设局同意被告对该房备案。被告按原告指定的地址向其邮递交房通知书。原告在收房过程中，发现被告交付的房屋有质量瑕疵，要求被告方整改并拒绝收房。被告对该房进行了必要的维修后，原告于2014年8月18日收房，9月30日原告因对房屋装修向被告递交《装修申请备案表》，要求对所收房屋进行打墙、挖地下室装修项目，同时签订《装修承诺书》言明在装修过程中不变动建筑主体和承重结构、不改变房屋及其设备设施的结构等内容。在装修过程中，原告在房屋三楼加装了雨棚、开挖地下室，对房屋结构有所变动。原告发现房屋有渗漏现象，故诉至本院要求被告支付损失332837.5元、对房屋的渗漏承担修复责任。另查明：在庭审中本院要求原告就质量问题申请鉴定，双方当事人均未向本院提出鉴定申请。上述事实，有双方在法庭上的陈述，有原告向法庭提交的原告的身份证复印件、被告企业信息、买卖合同、销售不动产统一发票复印件、房屋交付验收表复印件、函复印件、证明复印件、个人购房担保借款合同复印件、天平10-103维修问题单复印件、相片；有被告向法庭提交的营业执照、法定代表人证明、商品房买卖合同及合同补充协议复印件、竣工验收备案表复印件、交房通知书复印件、快递详情单、回执复印件、交房手续表复印件、临时管理公约、装修申请备案表、装修承诺书、业主装修及美化庭院承诺书复印件、工作联系单、快递详单及回执复印件、说明复印件、证明复印件等证据证实，证据之间能相互印证，足以认定。本院认为：原告谢达亮与被告赣州星洲房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行义务。根据合同约定，被告应在2013年11月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《竣工验收备案表》及符合质量标准的房屋交付给原告。被告通知原告收房后，原告谢达亮发现被告交付的房屋存在瑕疵，不具备交付的条件。被告按质量标准进行整改至2014年8月18日才交房，故被告应承担迟延交房的违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，根据原、被告双方约定违约金的计算方式与被告的实际损失有背离，本院酌定违约金的金额应按其实际迟延交房天数以每日总房价的万分之一计算。原告对房屋进行装修后，发现房屋出现渗漏现象，因原告对原有房屋进行了打墙、开挖地下室等装修项目，故无法确认造成房屋渗漏的具体原因，原告没有证据证明房屋渗漏是被告所交付的房屋就存在该方面的质量隐患，故原告要求被告对房屋渗漏部分承担修复责任的诉讼请求本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州星洲房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告谢达亮支付违约金52648.84元（2017197元×0.01%×261天）。二、驳回原告谢达亮的其他诉讼请求。案件受理费6293元，由被告赣州星洲房地产公司承担2293元，其余部分由原告自行负担。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 叶廷庆人民陪审员 钟平平人民陪审员 廖优萍二〇一七年七月二十五日代理书记员 付桂春 搜索“”