（2017）辽01民终5278号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人罗兰因与被上诉人民族公司、回民商场房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗兰,沈阳市民族房屋开发公司,沈阳市沈河区回民综合商场
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5278号上诉人（原审原告）：罗兰，女，1968年9月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：姜虹阳，女，1970年11月28日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：沈阳市民族房屋开发公司，住所地沈阳市沈河区小西路66号。法定代表人：刘士纯，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙苑成，男，1958年5月5日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：刘玉梅，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区回民综合商场，住所地沈阳市沈河区市府大路5段**号。法定代表人：丁福国，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜凌云，辽宁诚为律师事务所律师。上诉人罗兰因与被上诉人沈阳市民族房屋开发公司（以下简称民族公司）、沈阳市沈河区回民综合商场（以下简称回民商场）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗兰上诉请求：一、请求二审法院依法撤销沈河人民法院于撤销原审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、在认定法律事实方面，一审法院有证不认，对事实认定不清，适用法律不当。1、上诉人罗兰向一审法院作为证据提供的工商档案说明上诉人于1997年4月1日租赁了诉争房屋，后又购买了诉争房屋。虽然合同上地址标注的是“沈河区南清真路91-2号”不是“沈河区奉天街270号”，但上诉人罗兰向一审法院作为证据提供的照片（共3组6张）却直观地完全证明了两个地址实际存在为同一处房屋即诉争房屋的事实。2、上诉人罗兰曾当庭询问现审法官证据调取情况，但经侦大队未给调取，这一合法诉求被一审法院置之不理。3、上诉人罗兰还向一审法院提供了被上诉人民族开发房管科开具的绿皮小房证一本。上面地址虽然载明的是沈河区奉天街92-1号，但其后面著名的是“一层12号”即12#网点。而自1997年上诉人罗兰从未曾从被上诉人民族开发处租赁过房屋，只是从被上诉人回民商场出先租后买过房屋。此房屋及诉争房屋，即奉天街270号即12#网点。而开此小房证的目的是因为当时被上诉人回民商场只有购房发票而没有办理房证产权证，为了方便上诉人罗兰用于办理其他经营手续及每年工商年检而为之的。此证说明，被上诉人民族开发对于上诉人罗兰购买被上诉人回民商场的位于或称沈河区南清真路91-2号（被上诉人回民商场版本）或称沈河区奉天街270号（被上诉人民族开发版本）的诉争房屋是知情的。并且在自1997年4月1日上诉人合法使用房屋至2012年6月19日被上诉人民族开发擅自将诉争房屋产权证办理至自己名下的15年间，民族开发从未主张过对诉争房屋的权利。二、一审法院在判决书中称：再次原告罗兰与被告回民商场于1997年8月28日签订的《房产买卖合同》第六条约定“本合同在乙方（罗兰）向甲方（回民商场）缴清购房款后生效”，其自认向被告回民商场购买了两处房屋，房款共125万元但仅有60万元的票据，且回民商场对罗兰主张购房款已全部给付的事实不予认可，故罗兰未举证证明诉争房屋的购房款已经全部支付。然而，上诉人罗兰向被上诉人回民商场于不同时期购买了两处房屋，说明这是两个不同的交易行为。其中于1997年购买的即是案争房屋，已经支付了全部房款60万元。上诉人罗兰在此房产交易行为中完全履行了合同规定的义务。而上诉人罗兰另外向被上诉人回民商场购买的房屋即奉天街274号，实为2000年9月23日完成交易。因此此房屋在上诉人罗兰给付全部购房款之后，被上诉人回民商场已经将产权证办理至上诉人罗兰名下，已经说明了上诉人罗兰支付全部房款的事实。沈阳市民族房屋开发公司辩称，请求维持原判。一、一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请二审法院维持原判。二、答辩人对诉争房屋依法享有所有权，并有充分的证据佐证，二审应予支持。奉天街270号的的诉争房屋系答辩人投资开发建设，且已取得房产部门办法的房屋所有权证书，答辩人依法享有该房屋的所有权。且答辩人在建成后从未与包括回民综合商场在内的任何单位和个人就诉争房屋进行过房屋买卖交易，也未向回民商场开具过诉争房屋的购房发票，因此说答辩人与回民商场之间不存在任何交易事实。回民商场对诉争房屋根本不享有所有权，当然也不享有处置权。并且上诉人就此主张并没有提供回民商场通过交易行为从答辩人处合法获得诉争房屋的任何证据，且回民商场也没有提供已从答辩人处取得该诉争房的任何证据，可见上诉人的主张没有证据支持。三、上诉人提供的两份合同及协议，其签署的相对方是回民商场，并不是答辩人。据此上诉人无权向合同以外的第三方即答辩人主张任何权利。沈阳市沈河区回民综合商场辩称，案争房屋为我方所有，上诉人为不适格原告，请求维持原判。一、坐落在沈河区奉天街270号房产系回民商场产权房屋，系1993年8月31日的购房发票所指房屋，应当是12号网点（由于笔误写错），也就是奉天街270号。以下几个事实可证明：1、13号网点现有名称为奉天街274号，是回民商场的回迁房。回民商场在1992年已经为13号网点在地名办申请了地名274号，可以证明此时回民商场已经取得了该房屋所有权，而按照本案诉争房屋发票的时间是1993年，足以认定所购房屋非13号网点。此事请法院到沈河区经侦大队调取相应证据，民族房屋开发公司原来是认可一套房屋为回迁房，一套房屋为购买房的事实的，但在本次诉讼中却否认这一点。2、回民商场已经实际占有并使用奉天街274号网点多年。在1993年购买274号网点后回民商场一直占用并使用该房屋。后租给上诉人罗兰使用。民族房屋开发公司无法对回民商场占有并使用12号网点房屋提供合理解释，而13号网点又是回民商场的回迁房，不存在买卖房屋一事。按照民族房屋开发公司所称回民商场仅购一套房屋的话，那就是12号网点。二、回民商场与罗兰的买卖协议存在，但未生效。1997年3月31日开始将本房屋租与上诉人罗兰的沈阳市四维汽车清洗保养有限公司（以下简称四维清洗）。1997年8月28日回民商场与四维清洗签订房屋买卖合同，并将回民商场的购房发票交付四维清洗。买卖合同约定四维清洗在向回民商场缴清购房款后生效。但至今为止罗兰并没有将购房款缴清。事实上，罗兰购买了回民商场两套房产，分别为奉天街270号和奉天街274号，其中奉天街274号房产系回民商场的回迁房。罗兰对于两套房产的购房款均未交齐的情况下，将奉天街274号房屋在未征得回民商场同意，与沈阳市民族房屋开发公司沟通私自改到自身名下。罗兰提供的两个收款收据不能证明是两套房产中的哪笔款项。罗兰并没有证据证明已经按照奉天街270号房产的买卖合同约定缴付回民商场57万元。因此房屋买卖合同未生效。三、罗兰虽一直占有、适用本房屋但并不是争议房屋的实际产权人，与本案没有直接利害关系，缺乏原告主体资格。罗兰向一审法院起诉请求：1.请求判令民族公司为原告办理沈阳市沈河区奉天街270号房产的产权证书的义务；2.本案诉讼费、律师费由民族公司承担。一审法院认定事实:原告罗兰系原沈阳市四维汽车实业清洗保养有限公司（以下简称四维公司）法定代表人、股东，后更名为沈阳新四维实业有限公司，公司股东为罗兰、罗樵。《企业住所（经营场所）证明》载明，公司住所位于沈阳市沈河区奉天南街清真路91-2号、经营面积100平方米。2008年10月18日罗兰、罗樵签署的《股东决议》载明，民族公司开具的购房发票的购房人为罗兰，为便于办理产权手续，故二股东同意房屋登记在罗兰名下，视为其个人购买。该公司于2014年12月17日办理工商注销手续。1997年8月28日，回民商场作为甲方，四维公司作为乙方，双方签订《房产买卖合同》一份，约定：一、甲方将沈河区南清真路91-2号一处建筑面积为197M的房屋产权以人民币陆拾万元卖给乙方，乙方一次性付清购房款；二、甲方负责房产的更名并负担相应的费用，其他费用或税金甲方概不负担，由乙方自行办理；三、乙方直接从购房款中扣除原《房屋租赁协议书》缴给甲方的贰万元抵押金和预付给甲方的壹万元租金；四、本合同生效后，甲乙双方于1997年3月31日签定（订）的《房屋租赁协议书》停止执行；五、本合同一式四份，甲乙双方各执贰份；六、本合同在乙方向甲方缴清购房款后生效。另查明，2000年9月23日，回民商场作为甲方，罗兰作为乙方，就案外房屋双方签订《房产转让协议》一份，约定：一、甲方将沈河区奉天街274号一处面积为197平方米的房屋的所有权以人民币陆拾伍万元的价格转让给乙方，乙方一次性付清购房款；二、在转让过程中，一切转让手续（产权证）由甲方负责办理，转让费用及税由乙方承担；三、甲方协助乙方在协议签订后的两个星期内将转让手续办理完毕，乙方同时将所有购房款付给甲方；四、甲方必须保证产权证的合法有效；五、该房产在此协议签定（订）前所发生的债权债务均由甲方负责；六、甲、乙双方于2000年6月26日所签订的转让协议作废；七、此协议在乙方付清购房款后即生效；八、此协议一式肆份，甲、乙双方各执贰份。原告已取得该房屋产权证。再查明，2012年6月19日，民族公司取得诉争房屋的产权证，载明房屋坐落于沈河区奉天街270号，建筑面积197.89平方米。庭审中，原告罗兰举证发票一份，发票载明：购房单位名称为“回民综合商场”，后附有“罗兰”字样，加盖“沈阳市民族房屋开发公司转账收讫”印章，购房地点为“回民小区13号网点”，单价为“1900元∕㎡”，金额为“374300元”，支付方式为“支票”。证明已经完成交付了购房款项60万元的义务，销售发票上购房人变更为罗兰。对该证据，被告民族公司认为，对发票真实性表示质疑，发票写的是回民小区13号网点，13号网点与本案诉争房屋没有关系，本案的诉争房屋为12号网点，所以发票和购房协议与本案没有任何关联性。被告回民商场对该证据没有异议。被告民族公司举证《沈阳市沈河区地名办公室在1992年11月17日颁发的设门编号申请书》一份，证明在1992年诉争房屋的坐落地点为清真路91-1号，批准的门牌号为沈河区奉天街270号，原告提供证据当中载明的91-2号与本案诉争的奉天街270号没有任何关系，无任何关联性。对该证据，原告罗兰对真实性没有异议，但该申请表的申请单位是开发公司，因此该申请表只是针对开发公司所下发的，而作为房屋买受人，并不是该公司的员工或者相关人员，对该公司所申请的具体的门牌编号具体是多少，原告并不知情，而从原告所出示的证据，能够看出针对涉案房屋至少存在三个地址，同时被告为原告所出示的租赁证上标注的92-1号在该申请表上并没有体现，该地址指的是哪？如果不认可那个地址的话，那个地址就是没有的。被告回民商场认为，民族公司想证明本案所涉及房产并不是原告提供证据所指的91-2号房产，我方与原告所签订的协议和所指的房屋确实是91-2号，当时民族公司存在管理混乱问题，因此，房屋地址标注不明也是常有的现象，我们认为只存在一个门牌号奉天街270号，该编号是我们与四维公司签订租赁协议和1997年房屋买卖合同所指向的房屋，即南清真路91-2号。被告民族公司举证图纸一张，证明诉争房屋奉天街270号为12#网点，与原告举证的13号网点不是一个标的物，图纸是最原始的施工图，施工图标注的270号房号就是12门，274号为13门，所以原告提供的证据都是274号房屋的证据，与本案诉争房屋无关。对该证据，原告罗兰认为，该图纸的名称是规划定线图，并且从图纸的标注也可以看出该图纸的真正用途是对该小区的拆改范围作出一个规划定线，而并不是最终确定被告所建房屋的门牌号码，因此该规划图上标注的所谓的12号或13号网点仅仅是被告开发公司自行标注的。原告罗兰在庭审中陈述，其从回民商场购买了两处房屋，其中一处是（奉天街）274号，一处是（奉天街）270号，房款一共125万元，已经全部付清，但仅有60万元的票据，剩余的没有票据是因为购买房屋办完房产证了，所以没有保留原件，仅留有复印件。被告回民商场对原告罗兰主张支付全部购房款的事实不予认可。一审法院认为，原告罗兰对其主张有举证的责任，其主张购买了诉争房屋，应提供证据证明其与被告回民商场于1997年8月28日签订的《房产买卖合同》约定的“沈河区南清真路91-2号”就是诉争房屋即沈河区奉天街270号，但罗兰并未提供证据予以证明。其次，罗兰举证的诉争房屋购房发票显示的购房地址中载明为“13号网点”，而民族公司提供的地名办设名编号申请表、规划图纸显示诉争房屋系“12号网点”，并非该发票载明的“13号网点”。再次，原告罗兰与被告回民商场于1997年8月28日签订的《房产买卖合同》第六条约定“本合同在乙方（罗兰）向甲方（回民商场）缴清购房款后生效”，其自认向被告回民商场购买了两处房屋，房款共125万元但仅有60万元的票据，且回民商场对罗兰主张购房款已全部给付的事实不予认可，故罗兰未举证证明诉争房屋的购房款已经全部支付，基于上述合同条款的约定，结合《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”的规定，该合同并未生效。综上所述，原告罗兰的诉讼主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告罗兰的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告罗兰负担。二审中，民族公司提交证据如下：1、商品房销售合同，用以证明我公司仅就回民小区13门房屋卖给了回民商场，我公司只与回民商场之间签订过唯一的一份协议。该房屋与本案诉争房屋270不是同一套房屋。就诉争房屋我方未与回民市场签订过买卖协议。2、1993年8月31日开具的销售专用发票，用以证明我公司在该期间财务使用的转账收讫印鉴为方形，而一审中上诉人提供的专用发票在13门网点部分所盖的印鉴为圆形，该印鉴并非我方印鉴。故罗兰的签字及印鉴是伪造的。3、1993年6月14日与1993年7月24日开具的专用发票，证明该时期我公司现金收讫印鉴为圆形印鉴，但罗兰提供的商品房销售专用发票上盖的是圆形印鉴。上诉人质证意见如下：1、该组证据与本案无关，我方主张的是12号，我方一审时已经提供证据证明加以证明。2、对方的印鉴使用不足以证明我方发票是伪造的，我方从回民商场取得的原始发票上盖的有方形、圆形印章各一枚。被上诉人回民市场质证意见如下：1、对真实性无异议。本案的13号网点在合同上存在笔误，回民商场从民族公司购买的是奉天街270号网点，本案的13号网点是回迁房，回迁房不存在买卖，民族公司也承认回民商场只向民族公司购买过一处房产。2、印鉴问题与我方无关，不予质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人诉讼请求是要求民族公司为其办理沈阳市沈河区奉天街270号房产的产权证书，依据是其从回民商场处购买了诉争房屋，但其提供的其与回民商场于1997年8月28日签订的《房产买卖合同》约定买卖的房屋系“沈河区南清真路91-2号”，且其提供的购房发票显示的购房地址系“13号网点”，三方当事人均认可诉争房屋即沈河区奉天街270号就是“12号网点”，上诉人自认其已取得“13号网点”房屋所有权证。本院认为，因上诉人未提供充分证据证明“沈河区南清真路91-2号”和“13号网点”所指就是诉争房屋即沈河区奉天街270号（“12号网点”）。另，上述《房产买卖合同》约定“本合同在乙方（罗兰）向甲方（回民商场）缴清购房款后生效”，上诉人自认向回民商场购买了两处房屋，房款共125万元但无法提供全额购房款的收据，且回民商场对罗兰主张购房款已全部给付的事实不予认可，故根据《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”的规定，该合同并未生效。故根据本案现有证据不能证明上诉人对诉争房屋享有所有权。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人罗兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛代理审判员 朱闻天代理审判员 吕长辉二〇一七年七月二十五日书 记 员 薛 彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度“”