（2017）赣09民终575号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-01
案件名称
江西省鑫隆实业有限公司、刘芬商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西省鑫隆实业有限公司,刘芬
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终575号上诉人（原审被告）：江西省鑫隆实业有限公司，住所地江西省宜春市袁州区卢洲北路966号。法定代表人：龙秋玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周文茂，江西同茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘芬，女，1976年11月9日出生，汉族，江西省宜春市人。上诉人江西鑫隆实业有限公司（以下简称鑫隆实业公司）为与被上诉人刘芬商品房预售合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初5122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员高胜敏、易芳参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫隆实业公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，上诉人已经在合同约定的时间内多次通知被上诉人收房，被上诉人也在起诉前办理了交房手续。一审判决上诉人向被上诉人交付房屋错误，不是上诉人不交房，而是被上诉人拒绝收房。被上诉人起诉前多次提出解除合同的要求，上诉人也明确表示同意，但上诉人却不来办理相关手续，责任在被上诉人，现上诉人仍要求解除合同。被上诉人刘芬未答辩。刘芬向一审法院的起诉请求：1、判令鑫隆实业公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令鑫隆实业公司支付逾期交房违约金84888元（暂计至2016年11月24日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由鑫隆实业公司承担。一审法院认定事实：2013年10月9日，刘芬与鑫隆实业公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于“和园”18号楼802号房屋，约定：建筑面积123.06平方米，总价539425元；签订合同之日支付首期房款219425元，余款32万元办理银行按揭贷款；房屋交付期限：2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，刘芬按约支付了539425元房款，但至合同约定的交房期限2014年9月30日，因鑫隆实业公司未能提供竣工验收备案表，刘芬未接受交房。2016年9月案涉房屋经验收合格并取得竣工验收备案表，10月1日刘芬前去收房，因逾期交房违约金未达成一致意见而未办理收房手续。此后，刘芬诉至法院，提出了前述诉讼请求。一审法院认为，庭审中，鑫隆实业公司同意交房，故对刘芬继续履行交房义务的诉求予以支持。关于违约金双方在合同中有明确约定，即交房逾期超过90日的，若合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，故对刘芬要求鑫隆实业公司按已交付房价款万分之二支付违约金的诉求予以支持。庭审中，双方均确认房屋竣工验收备案表已取得，至今未交房是因双方就违约金赔偿问题未达成一致，非因房屋未达到交付条件，故该院认可违约金自2014年10月1日起计算至2016年10月1日止，共计78971.2元。综上所述，对刘芬要求鑫隆实业公司履行办理交房手续及赔偿违约金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、江西省鑫隆实业有限公司于判决生效后十日内将房屋交付给刘芬；二、江西省鑫隆实业有限公司于判决生效后十日内赔偿刘芬逾期交房违约金78971.2元。案件受理费1922元，减半收取计961元，由江西省鑫隆实业有限公司负担。本院经审理查明，一审查明的事实属实。上诉人和被上诉人对一审查明的事实亦无争议，故二审对一审查明的事实予以确认。另外，经二审调查补充以下事实：被上诉人购买的房屋于2014年9月30日前就竣工验收合格，因施工方的原因未及时提供有关备案材料报送建设主管部门备案，本案所涉房屋于2016年9月8日才备案。本院认为，本案二审争议的焦点是逾期交房违约金的计算问题。首先，虽然根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房地产开发项目竣工验收合格后，可交付使用。但由于双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房条件是取得竣工验收备案表，故在未取得验收备案表的情况下，刘芬有权拒绝鑫隆实业公司的房屋交付。鑫隆实业公司已构成合同违约，应依照合同约定承担违约责任。其次，本案双方约定的是出卖人在2014年9月30日前，将取得竣工验收备案表的商品房，交付买受人使用。现从二审补充的事实来看，本案所涉工程竣工验收合格后，建设主管部门备案的时间为2016年9月8日。故应该认定逾期交房的时间是2016年9月8日，其违约金应自2014年10月1日计算至2016年9月8日止。综上，上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予采纳，其上诉请求不予支持。一审判决主要事实认定清楚，适用法律正确，仅在计算违约金的时间上有误，且对刘芳违约金诉讼请求的超出部分未处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初1936号民事判决第一项，即：江西省鑫隆实业有限公司于判决生效后十日内将房屋交付给刘芬；二、变更江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初1936号民事判决第二项，即：江西省鑫隆实业有限公司于判决生效后十日内赔偿刘芬逾期交房违约金78971.2元，变更为：限江西省鑫隆实业有限公司于判决生效后十日内赔偿刘芬逾期交房违约金76382.58元（539425元×2?×708天）；三、驳回刘芬的其他诉讼请求。一审案件受理费961元，二审案件受理费1774.27元，合计2735.27元，由上诉人江西省鑫隆实业有限公司负担1774.27元；由被上诉人刘芬负担961元。本判决为终审判决。审判长 吴 刚审判员 高胜敏审判员 易 芳二〇一七年七月二十五日书记员 张 媛 关注公众号“”