（2017）渝0107民初8381号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-09-08

案件名称

重庆市明鑫机械制造有限公司与王述均、王得英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市九龙坡区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆市明鑫机械制造有限公司,王述均,王得英

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十二条，第四十四条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款，第十二条；《中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市九龙坡区人民法院民事判决书（2017）渝0107民初8381号原告：重庆市明鑫机械制造有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥荒沟盘龙八村1号，注册号5001070000466101-1-1。法定代表人：李明亮，职务经理。委托代理人：陈天寿，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者，特别授权。被告：王述均，男，汉族，1958年8月20日生，住重庆市合川市。被告：王得英，女，汉族，1983年7月26日生，住重庆市南岸区。二被告共同委托代理人：欧德印，重庆渝礼律师事务所律师，一般代理。原告重庆市明鑫机械制造有限公司（以下简称明鑫公司）与被告王述均、王得英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张朝义独任审判，适��简易程序公开开庭进行了审理。原告明鑫公司的委托代理人陈天寿、被告王述均、王得英及其委托代理人欧德印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明鑫公司诉称，原告原为重庆市九龙坡区明鑫机械制造厂（以下简称明鑫厂）。2007年7月3日，明鑫厂与被告签订《购房协议》，约定原告向被告出售位于重庆市九龙坡区××大道××单元××号房屋，套内面积为91.94平方米，每平方米单价为1926元，房款总价为177076元。被告向原告预交购房款10万元。原告于2007年将房屋交付给被告使用。2008年，原告按协议约定到房屋产权登记部门办理产权证时得知，原告修建的职工倒班房不能出售买卖，也无法办理个人房屋产权证。原告作为出售人不具备房屋开发资格、也未取得预售许可证，且原告所建房屋的土地属工业用地，违反了国家法律法规的强制性规定。依据《中华��民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，原、被告之间签订的协议应属无效。现原告诉至本院，请求判决：1、原、被告签订的《购房协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。被告王述均、王得英辩称，1、买卖合同是诺成性合同，双方一旦达成合意，合同即成立，原、被告签订的购房协议依法成立，属有效合同，应当受相应法律保护。2、协议签订后，原、被告均履行各方义务，原告也立即将现房交付给被告。被告接房后立即进行精装修并购置相应家具家电等日常生活用品，搬入使用至今已有多年。3、原告在出售其所有的房屋时，并未如实告知房屋的实际状况，系原告故意隐瞒真实情况，具有完全过错。4、假设原、被告签订��协议被法院判决无效后，原告应当立即赔偿被告因此行为带来的全部经济损失，损失计算方式为：12000元/平方米+装修+其他损失。综上，原告起诉没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。审理中，被告陈述其答辩中提起的损失仅作为答辩意见，不在本案中主张。经审理查明，原告原名称为重庆市九龙坡区明鑫机械制造厂，后于2009年7月14日变更为现名。原告不具有房地产开发资质。原告在其公司厂房外、工业用地红线范围内修建综合楼一栋，后原告对外出售。2007年7月3日，原、被告签订《购房协议》，约定原告向被告出售位于重庆市九龙坡区××大道××单元××号房屋，套内面积为91.94平方米，每平方米单价为1926元，房款总价为177076元；并约定了原告代收费用：契税、产权转移登记费、交易手续费、印花税、大修基金；付款方式为首付10万元，留总房款的10%在领取产权证时付清；待全部房屋售完后统一办理产权证，预定在2年内办完。协议签订当日，被告向原告支付购房款10万元。之后，原告将房屋交付给被告使用至今。2010年6月30日，原告取得涉案房屋所在楼栋的房地产权证，载明：权利人为明鑫公司；坐落在九龙坡区××大道××号；土地使用权类型为出让；土地用途为工业用地；房屋用途为综合楼。审理中，被告举示房屋面积分户汇总表（复印件），载明重庆市国土资源和房屋管理局对涉案房屋所在综合楼各楼层房屋面积进行了测算，拟证明原告在与被告签订购房协议时向被告出示了该表，用以说明该房屋可以办理产权证。原告对该证据的真实性无异议，认为该证据是由原告打印但其盖章是测绘用章，只能证明房屋面积。审理中，原告另陈述：修建综合楼没有报建手��，也未经过规划许可；原、被告在签订购房协议时涉案房屋已修建，但未取得竣工验收备案登记；对外出售房屋时未明确为商品房。被告另陈述：修建综合楼时应该是经过审批了的，但没有证据证明；双方签订购房协议时房屋已修建完毕；被告搬入房屋后，按月缴纳了物管费、清洁费等，并直接向水电气公司缴纳水电气费；原告出售房屋时被告称出售的商品房，但没有见到商品房符合出售条件的证书；购房时同地段同类型商品房市场价格步梯房大概1240元/平方米左右，电梯房2598元/平方米左右，涉案房屋系步梯房；经咨询政府相关部门，涉案房屋已纳入拆迁范围，但相关部门未出具正式书面回复。上述事实，有当事人陈述、《购房协议》、票据、房屋面积分户汇总表、房地产权证及庭审笔录在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，原告将该��屋对外向不特定的主体进行出售，结合《购房协议》载明有代收契税、大修基金、转移登记费等约定，其行为符合将该房屋作为商品房出售的特征，故对被告陈述原告以商品房的名义对外出售房屋，本院予以采信，且实际中被告亦将该房屋作为住宅使用。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度”、第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”之规定，所确立的土地利用类型规定及管理原则是强制性和效力性的，不得违反和规避。原、被告双方买卖的房屋系建设在原告公司工业用地红线范围内��综合用房，其土地性质为工业用地，该房屋是为企业生产配套用房。原告若将该房屋作为商品房进行买卖，应取得相关行政机关的许可，将该房屋所占用的土地用途由工业用地变更为住宅用地，房屋由工业用房转化为商品房后，才能具备合法的买卖资格，而原告不具备房地产开发资质、未取得商品房的销售许可，且该房屋所在综合楼已于2010年6月30日取得房地产权证并载明了土地用途为工业用地、房屋用途为综合楼，变更该房屋的土地用途未取得相关行政机关的许可。因此，原、被告双方签订的《购房协议》因违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，有过错的一方应赔偿对方的损失。审理中，被告陈述不在本案中主张损失，本院对此予以尊重。被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：重庆市九龙坡区明鑫机械制造厂与被告王述均、王得英于2007年7月3日签订的《购房协议》无效。本案案件受理费1920元，由原告重庆市明鑫机械制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处��。代理审判员　　张朝义二〇一七年七月二十五日书　记　员　　张彩娥来源：百度“”