（2017）豫1424民初1470号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-10-31
案件名称
柘城黄淮村镇银行股份有限公司与张美玲、王富国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
柘城县人民法院
所属地区
柘城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柘城黄淮村镇银行股份有限公司,张美玲,王富国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1424民初1470号原告：柘城黄淮村镇银行股份有限公司，住所地河南省柘城县未来大道东段路南祥和花园门面（确认地址同上），统一社会信用代码91411400MA3X8ANY8Y。法定代表人：李传坤，系该公司经理。委托诉讼代理人：时显涛，柘城县法律服务所法律工作者。被告：张美玲，女，1962年7月19日出生，汉族，住河南省柘城县（确认地址同上）。被告：王富国，男，1962年8月12日出生，汉族，住河南省柘城县（确认地址同上），系被告张美玲的丈夫。原告柘城黄淮村镇银行股份有限公司（以下简称黄淮村镇银行）与被告张美玲、王富国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告黄淮村镇银行的委托诉讼代理人时显涛到庭参加了诉讼。被告张美玲、王富国经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄淮村镇银行诉称，2017年1月19日，原告因经营需要，与被告张美玲在平等、自愿、诚实守信的基础上，就位于柘城县××南侧与北侧××·北××路××号商铺的租赁事宜进行协商后，双方签订房屋租赁合同，约定原告所租赁的房屋为整栋楼房的第1-3层，建筑面积为501.03㎡，租赁期限为玖年，租金为每年120000元，支付方式为房租一年一付。原告黄淮村镇银行于合同签订当日向被告张美玲、王富国支付了2017年至2018年一年的房租120000元。可是，在合同签订后，原告意外发现二被告名下所有的房产已被柘城县人民法院查封，且二被告也下落不明、联系不上。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令原告与二被告所签订的房屋租赁合同无效（庭审时变更为依法解除被告张美玲、王富国与原告签订的房屋租赁合同），并向原告返还租金120000元，违约责任由法庭裁决，案件受理费由被告负担。被告张美玲、王富国未作答辩。原告黄淮村镇银行向本院提供的证据材料有，1.房屋租赁合同一份；2.被告张美玲的身份证复印件1张；3.2017年1月19日收到条一张。上述证据证明原、被告双方签订房屋租赁合同，约定被告张美玲将其位于柘城县××南侧与北侧××·北××路××号商铺租赁给原告，租赁期限为9年，租金为前三年年租金120000元，从第四年到第陆年年租金递增20%，第柒年到第玖年按同地段市场价执行，房租支付方式为一年一付。后原告黄淮村镇银行于合同签订当日向被告张美玲、王富国支付2017年至2018年的租金120000元。4.（2017）豫1424民初712号民事裁定书一份；5.房产证复印件一份；6.录像光盘及内容摘要各一份；7.照片6张。上述证据证明因被告张美玲、王富国对外负债，涉案房产已于2017年2月15日被柘城县人民法院查封。同时，因二被告尚有其他外债存在，现涉案房产被相关债权人强行占有。被告张美玲、王富国未向本院提供证据材料。经审理查明，2017年1月19日，原告黄淮村镇银行与被告张美玲签订房屋租赁合同，约定张美玲将其位于柘城县××南侧与北侧××·北××路××号商铺（房产证号为20××96号）租赁给原告黄淮村镇银行用于银行营运网点使用，租赁期限为9年，租金为前3年年租金120000元，从第4年到第6年年租金递增20%，第7年到第9年按同地段市场价执行，房租支付方式为一年一付，张美玲应于2017年1月16日前将房屋按约定条件交付给原告。如被告张美玲延迟交付房屋的，按每天200元支付延迟履行违约金，延迟十天以上的，原告有权解除合同，并要求张美玲赔偿；如原告黄海村镇银行迟延支付租金或其他费用的，按每天200元支付迟延履行违约金。迟延十天以上的，被告张美玲有权解除合同，并要求黄淮村镇银行赔偿；双方有其他违约行为的，在对方规定的合理期间内没有更正或不予答复的，守约方有权解除合同，并有权要求赔偿损失。合同签订当日，原告黄淮村镇银行向被告张美玲、王富国支付第一年的租金120000元，并由二被告向原告出具了收到条。2017年2月15日，本院在审理案外人吕申元、李凤娟与被告张美玲、王富国民间借贷纠纷一案中，因吕申元提出财产保全申请，本院依法轮侯查封了涉案商铺。同时，因被告张美玲、王富国对外负债，相关债权人强行占用了涉案商铺，并以二被告不还钱就不予离开为由，阻挠原告对租赁房屋的管理、使用。现原告黄淮村镇银行以上述情况影响其对租赁商铺的使用为由诉至法院。上述事实，有原告黄海村镇银行提供的房屋租赁合同、被告张美玲的身份证复印件、2017年1月19日收到条、（2017）豫1424民初712号民事裁定书、房产证复印件、录像光盘、内容摘要、照片及当事人陈述予以证实，前述证据可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案中，原、被告双方经协商，自愿签订了房屋租赁合同，由被告张美玲将其位于柘城县××南侧与北侧××·北××路××号商铺（房产证号为20××96号）租赁给原告黄淮村镇银行进行使用，其后原告依约向被告张美玲、王富国支付了2017年至2018年的房屋租金120000元。因此，涉案房屋租赁合同对原、被告而言应属有效合同，现因前述商铺被柘城县人民法院依法查封，且又因被告张美玲、王富国对外负债，导致相关债权人强占商铺不予离开，以上种种情形均影响了原告对涉案商铺的管理、使用，无法实现其租赁商铺进行银行营运网点使用的目的，即导致合同目的无法实现，故本院对原告请求解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告承担违约责任的诉请，因原、被告双方在2017年1月19日签订了房屋租赁合同，其后因案外人吕申元向本院提出财产保全申请，本院于2017年2月15日依法轮侯查封了涉案商铺，表面上看原、被告签订租赁合同在前，法院查封商铺在后，二被告对此并无过错。但是需要明确的，在案外人吕申元向本院提出财产保全申请后，本院对涉案商铺的查封为轮侯查封，这就意味着在2017年2月15日之前已经有相关案件当事人申请法院对被告张美玲位于柘城县北湖轩B幢B01号商铺（房产证号为20××96号）进行了查封，被告张美玲作为前述商铺的所有权人对此不可能不知晓。在此基础上，二被告又于2017年1月19日与原告签订房屋租赁合同，并收取原告120000元租赁费的行为，显然存在恶意，应向原告承担相应的赔偿责任。虽涉案租赁合同中对原、被告双方存在迟延交付房屋或迟延交纳租金以外的其他违约责任作出了约定，但因对赔偿损失的数额或计算方式约定不明，对于原告诉请的违约损失，本院酌定损失计算方式为自2017年1月19日起按同期银行贷款利率计算至租金返还完毕之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张美玲、王富国于本判决生效后五日内向原告柘城黄淮村镇银行股份有限公司返还租金120000元并赔偿损失（损失计算方式为自2017年1月19日起按同期银行贷款利率计算至租金返还完毕之日止）。案件受理费2700元，由被告张美玲、王富国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 李 艳审判员 刘遗林审判员 王翠荣二〇一七年七月二十五日书记员 杜梦露