（2017）京0105民初13745号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2018-06-08

案件名称

崔鹏与北京太平洋城房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

崔鹏,北京太平洋城房地产开发有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

北京市朝阳区人民��院民事判决书（2017）京0105民初13745号原告：崔鹏，男，1969年8月21日出生。委托诉讼代理人：沈君怀，北京市季诺律师事务所律师。被告：北京太平洋城房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东四环北路7号1号楼207室。法定代表人：安慕宗，董事长。委托诉讼代理人：周兵，北京纬文律师事务所律师。原告崔鹏（以下简称原告）与被告北京太平洋城房地产开发有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈君怀,被告的委托诉讼代理人周兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的开发管理费1500万元；2.要求被告支付利息，以1500万元为基数，按照中国人民银行五年定期存款利率2.75%（每年）的标准，自2012年3月31日起计算至被告实际付清之日止；3.要求被告支付违约金，以1500万元为基数，按照每日万分之二的标准，自2012年5月31日起计算至被告之际清偿之日止。事实和理由：2007年11月16日，被告及某1太平洋有限公司（以下简称某1公司）、北京北大某2有限责任公司（以下简称某2公司）与ZYInternataonalProjectManagementLimited（以下简称某3公司）签署《开发管理协议》，约定由某1公司、某2公司委托某3公司为北京丽都水岸项目提供开发管理服务，并按期向某3公司海外账户支��管理服务费。2008年3月7日，某2公司与某3公司、某1公司签订《补充协议》，约定某2公司就《开发管理协议》项下的全部权利和义务均由某1公司享有和承担。2009年2月8日，原告与被告、某1公司、某3公司签订《开发管理协议补充协议二》，约定《开发管理协议》项下向某3公司支付管理服务费的义务由被告承担，某3公司向某1公司收取管理费的权利由原告享有。但截至到2011年1月31日，被告尚欠原告管理服务费1500万元。为此，原、被告于2011年2月10日签订《还款协议》，约定被告应于2012年3月31日前偿还开发管理费本金1500万元，若被告未按约定清偿，则被告需在2012年5月31日前将北京市朝阳区芳园南里9号院丽都水岸7号楼某1室（以下简称某1号房屋）抵偿给原告，并支付利息、违约金等费用。因被告未能按约清偿管理服务费，也未将某1��房屋抵偿给原告，原告于2012年11月22日向中国国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁，仲裁庭于2014年7月23日做出裁决，裁决被告为原告办理某1号房屋的过户手续。此后，原告多次与被告协商履行问题，均未解决。原告于2016年5月11日向北京市第三中级人民法院申请执行，法院在执行过程中查明某1号房屋已在仲裁裁决作出前过户至案外人母某某名下，故就此作出不予执行的裁定。综上，原、被告之间的债权债务关系清晰，鉴于仲裁裁决已经被法院裁定不予执行，故诉至法院。被告辩称：原告所述双方签订相关协议的真实性认可，但被告已履行了全部付款义务，故应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年11月16日，某1公司（甲方1）、某2公司（甲方2）与某3公司（乙方）签订《开发管理协议》，约定：就甲方对其持有100%股权的被告公司下的北京丽都水岸项目（又称太平洋城项目）的开发建设工作，委托乙方提供开发管理服务；项目总建筑面积约33万平方米，A6楼系指A6住宅楼，总规划建筑面积为104414.93平方米，B区系指丽都水岸项目B区，总规划建筑面积106767.9平方米，该建筑面积中包括B5楼、B6楼、B7楼和别墅项目；乙方在该项目开发建设各阶段通过管理被告公司所承担的具体工作，包括但不限于勘察设计阶段、项目前期准备阶段、项目施工阶段、项目保修阶段；甲方需按双方在本协议中的约定向乙方支付项目管理费和奖励；作为乙方提供本协议项下服务的对价，甲方应当向乙方在中国境外支付的管理费为每年人民币500万元或等额外币；甲方向乙方支付的管理费应当每六个月预付一次；甲方应当按被告分期开发��每期税后利润向乙方支付奖励，该奖励应在A6楼、B6楼、B7楼和B区别墅项目（不含B5、B6、B7楼）竣工后分别进行管理结算，该奖励为每期独立管理结算税后利润的百分之十，并在相关管理结算后三个月内在海外支付完毕；甲乙双方同意，应当在A6楼，B6楼、B7楼和B区别墅项目（不含B5、B6、B7楼）取得竣工备案后六个月内，聘请国际会计师事务所完成相应部分的管理结算，以确定取得竣工备案建筑物的开发成本和实际税后利润作为对乙方奖励的基础；本协议有效期在太平洋城项目完成后（即指获得竣工备案表之日一年后）或所有工程竣工结算完毕后，以较早发生者为准，及所有管理费及奖励付清后自动终止。此协议落款处除有某1公司、某2公司、某3公司盖章及代表人签字外，另有被告作为确认方的盖章与签字。经询，原、被均确认：1.《开发管理协议》中的开发管理服务系针对整个丽都水岸项目，包括但不限于A6号楼、B6号楼、B7号楼和B区别墅；2.应付款项包括管理费及奖励费，管理费每年500万元，系针对整个项目，无法区分A区、B区或具体楼栋所分别对应的管理费金额。2007年11月20日，某2公司（甲方一）、某1公司（甲方二）与某3公司（乙方）、被告（丙方）就《开发管理协议》签订《补充协议》，约定：甲方在《开发管理协议》项下的全部权利和义务均由甲方二及丙方享有和承担，甲方一不再就《开发管理协议》享有任何权利亦不承担任何义务，乙方对此知晓并无异议。2009年2月，某1公司（甲方）、某3公司（乙方）、被告（丙方）、原告（丁方），四方就《开发管理协议》签订《开发管理协议补充协议二》（以下简称《��充协议二》），约定：甲、乙双方及某2公司于2007年11月16日就北京丽都水岸项目签署了《开发管理协议》，协议约定：北京丽都水岸项目A6号楼尚未竣工，亦未进行管理结箅，B6号楼、B7号楼和B区别墅项目均未动工；截止目前，《开发管理协议》项下约定的2008至2009年度的开发管理服务费尚未支付；丙方是在中国大陆境内设立并合法存续的有限公司，是北京丽都水岸项目的项目公司；丁方是中国人民共和国公民，亦为享有乙方100%股权的股东；甲方将其在《开发管理协议》项下按期向乙方指定的海外账户支付开发管理服务费的义务转移给丙方，乙方对此表示同意且无异议；乙方将其在《开发管理协议》项下按期向甲方收取开发管理服务费的权利转移给丁方，甲方对此表示同意且无异议，丙方亦对此表示同意且无异议；丙丁双方约定丙方不再按照《开发管理协议》��约定向乙方指定的海外账户支付项目管理费，丙方应将项目管理费支付至丁方指定的中华人民共和国境内账户。2011年2月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《还款协议》，约定：截至目前，乙方尚拖欠甲方《开发管理协议》项下2008年至2010年度的开发管理服务费人民币1500万元尚未支付；双方共同前往朝阳区房地产管理局确认，某1号房屋处于未销售状态；乙方应于2012年3月31日前向甲方指定的中华人民共和国境内账户分期支付2008年度至2010年度的开发管理服务费本金人民币1500万元；若乙方未能在本协议约定的期限内向甲方清偿开发管理服务费，则乙方需在2012年5月31日前将其开发的某1号房屋为甲方或甲方指定的第三方办理出让及过户手续，用以抵偿乙方拖欠甲方的开发管理服务费；截至目前，抵债房产销售价格为每平方米人民��49830元，房产总价为11962688元，若乙方未能在2012年3月31日前清偿甲方欠款，则乙方除应向甲方支付开发管理服务费本金以外还需向甲方支付相应利息，同时，抵债房产的总价应按照2012年4月1日的销售价格重新计算；如按照2012年4月1日的销售价格计算，抵债房产的总价与应支付的开发管理服务费本金及利息总额存在差价，双方一致同意在抵债房产的出让及过户手续办理完毕后由双方进行多退少补，多退少补的具体方式由双方另行协商确定；如乙方违反本协议第一条的约定，未在规定期限内向甲方清偿开发管理服务费的，则乙方应就未清偿的开发管理服务费向甲方支付利息，利息按照中国人民银行同期存款利率计算；若乙方未在规定期限内为甲方办理抵债房产的出让及过户手续，每逾期一日应向甲方支付应付开发管理服务费本金万分之二的违约金。经询，原、被告均确认上述1500万元系整个丽都水岸项目在2008年至2010年的管理费，且无法区分A区、B区或具体楼栋所分别对应的管理费金额。原告曾于2012年12月10日依据上述《还款协议》向中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委）申请仲裁，请求被告为其办理某1号房屋的过户手续。被告在该仲裁案件中辩称认可《还款协议》的真实性以及欠付1500万元管理费的事实，同意履行，但认为《还款协议》中关于房产总价应按2012年4月1日的销售价格计算的约定显失公平，应按照抵债时的房屋市场价格计算。2014年7月23日，仲裁委作出[2014]中国贸仲京裁字第某1号裁决，裁决被告履行双方《还款协议》，为原告办理某1号房屋过户手续，并向原告支付仲裁申请费250788元。原告于2016年5月11日向北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）申请执行上述仲裁裁决，三中院于2016年12月27日作出（2016）京03执某2号执行裁定，载明北京市朝阳区人民法院针对某1号房屋房屋作出的（2011）朝民初字第某3号民事判决书已于2012年2月15日发生法律效力，该判决确认由被告协助案外人母某某办理某1号房屋的产权登记手续，且某1号房屋已于2014年1月9日过户至母某某名下，而仲裁委未考虑此情况，作出与人民法院生效法律文书相悖的裁决，存在明显错误，故裁定不予执行该裁决。被告表示在签订《还款协议》后，双方就丽都水岸项目A6号楼应付管理费及奖励费等在内的全部款项另行签订了协议，并就此提交了：1.《丽都水岸项目A6号楼全部款项支付协议》（以下简称《A6号楼协议》），签订时间为2012年5月22日，甲方为某1公司，乙方为某3公司、丙方为北京市某4房地产经纪有限公司（以下简称某4公司）、丁方为被告，协议约定：北京丽都水岸项目A6号住宅楼尚未竣工，亦未进行管理结算；在北京丽都水岸项目A6号楼尚未竣工结算的前提下，经甲乙双方协商一致，甲方一次性向乙方支付《开发管理协议》项下与A6号楼相关的全部款项（包括但不限于奖励款、管理费等）合计为人民币一亿元；甲方将其在《开发管理协议》项下享有或承担的与A6号楼相关的权利及义务全部转移给丁方，包括但不限于由丁方向乙方履行项目管理费、A6号楼利润奖励分成款的支付义务等，乙方及丙方对此无异议；甲乙双方约定甲方不再按照《开发管理协议》的约定向其指定的海外账户支付项目管理费及奖励款，乙方将其在《开发管理协议》项下享有或承担的与A6号楼相关的权利及义务全部转移给丙方，包括但不限于收取项目管��费、A6号楼利润奖励分成款等；本协议作为《开发管理协议》的补充协议，甲乙丙丁四方按本协议履行完毕后，乙方、丙方或乙方指定的其他第三方不得根据2007年11月16日签署的《开发管理协议》的约定要求甲方或丁方履行与A6号楼相关的任何义务，包括但不限于支付A6号楼奖励款、A6号楼建设期间管理费、参与A6号楼的建设、决策等。此协议“乙方”落款处有某3公司盖章及原告签字。2.《丽都水岸项目A6号楼全部款项支付协议之补充协议》（以下简称《A6号楼补充协议》），甲方为某1公司、乙方为某3公司、丙方为某4公司、丁方为被告，协议约定：经甲方、乙方同意，丁方采取以给付现金与给付丽都水岸项目A6号楼9套房产相结合的方式向丙方支付与A6号楼相关的全部款项，房屋均价按每平米3.3万元计算（并约定了9套房产的具体房号、建筑面积、房屋总价）；丁方须在本协议签订之日起30个工作日内，为丙方或丙方指定的第三方办理完毕上述房屋的预售登记及签署购房合同、提供购房发票等购房手续，并于2012年年底以前支付完毕相应现金；因丁方曾为丽都水岸项目提供拆迁服务，因此甲方乙方原则上同意乙方以拆迁补偿的方式向丙方或丙方指定的其他第三方支付与A6号楼相关的全部款项，对此，丁方将与丙方或丙方指定的其他第三方签订《房屋拆迁补偿协议》；丙方根据《房屋拆迁补偿协议》取得上述9套A6号住宅房产及现金补偿后，视为甲乙丙丁四方于2012年5月22日签订的《A6号楼协议》及本补充协议履行完毕，乙方、丙方或其他任何第三方无权根据2007年11月16日签署的《开发管理协议》以及《A6号楼协议》及本补充协议的约定要求甲方或丁方履行与A6号楼相关的任何义务，包括但不限于支付A6号楼奖励款、A6号楼建设期间管理费、参与A6号楼的建设、决策等。此补充协议“乙方”落款处亦有某3公司盖章及原告签字。经询，被告表示《A6号楼补充协议》的签订时间为2012年8月8日。原告表示其系某3公司100%持股股东，认可《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》落款处某3公司盖章及其签字的真实性，但表示该签字仅代表公司，其并非二份协议的当事人，故此组证据与本案无关。被告表示《A6号楼协议》以及《A6号楼补充协议》均已履行完毕，且各方亦就丽都水岸项目B区应付管理费及奖励费等在内的全部款项另行签订了协议。为此，被告提交了《丽都水岸项目结算协议》（以下简称《结算协议》），签订时间为2015年，甲方为某1公司，乙方为被告，丙方为某3公司，协议约定：甲、乙方与北京某5投资有限公司（以下简称某5公司）、北京某6投资集团有限公司、李某某、BestChinaHoldingsLimited已于2014年9月12日签订《项目合作总体协议》，约定乙方将太平洋城项目B区待开发地块的全部权益转让给某5公司，某5公司向甲方或乙方或其指定的境内收款方支付对价5亿元人民币；丙方确认，除尚有一套应给付丙方的房产在银行抵押未解押外，乙方在《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》及《丽都水岸项目A6号楼全部款项支付协议之补充协议二》下的其他义务已全部履行；现乙方承诺在2015年底之前解除该套房产的抵押手续以便业主顺利办理房产证等手续，逾期同意支付丙方违约金100万元；乙方履行完毕上述义务后，即视为甲方、乙方及某2公司在《开发管理协议》下有关A6号楼的全部义务已履行完毕；现甲乙丙三方经协商一致，甲乙双方同意给付丙方B区相关的全部款项（包括但不限于10%的税后利润奖励分成、管理费等）合计4000万元人民币，具体支付方式为甲乙双方于本协议签订日向某5公司发出付款指令函，要求某5公司从应向甲乙双方在支付的5亿元人民币对价款中，将4000万元人民币直接向丙方或其指定的账户支付，具体付款时间及方式由丙方与某5公司协商；本协议作为《开发管理协议》的补充协议，在甲乙双方委托某5公司或者通过其他方式向丙方指定账户付清4000万元且履行完本协议第一条约定的解押义务后，甲乙双方在《开发管理协议》下的全部义务即履行完毕，甲乙方与丙方的债权债务关系消灭，丙方或其指定的第三方无权再依据《开发管理协议》的约定要求甲方或乙方履行任何义务，且无权依据《开发管理协议》的约定通过任何方式或途径向甲方或乙方主张任何权利。此协议“丙方”落款处有某3公司盖章以及原告签字。原告认可《结算协议》落款处某3公司盖章及其签字的真实性，但认为该签字仅代表公司，其并非协议的当事人，故此证据与本案无关。被告表示《结算协议》已履行完毕，并就此提交了其与某1公司共同向某5公司出具的《付款指令函》以及某5公司于2017年5月17日出具的《说明》。其中，《说明》的内容为“某1太平洋有限公司：我司与贵司于2014年9月12日签订《项目合作总体协议》（下称‘总体协议’），约定贵司将北京太平洋城房地产开发有限公司B区待开发地块（下称‘项目地块’）全部权益转让给我司。因贵司、北京太平洋城房地产开发有限公司与ZYInternataonalProjectManagementLimited（下称‘某3公司’）于2007年就项目地块签署《项目开发管理协议》，约定某3公司有权取得管理费及项目10%的利润奖励分成。经贵司与某3公司协商，确认贵司支付某3公司与B区有关的全部款项共计4000万元人民币。后贵司向我司出具付款指令，要求我司将权益转让对价中的4000万元直接支付给某3公司。我公司早已向某3公司支付2000万元，且某3公司实际权益人崔鹏于2015年7月从我司借款，至今尚未归还。按照约定，截至2017年5月10日，本息及违约金合计85235301.38元。按合同约定待结算时，从借款中扣除2000万元。”原告认为此组证据中没有某3公司盖章或其签字，故对于真实性、合法性及与本案关联性均不予认可。经询，原、被告均确认在2012年4月1日时的五年定期存款利率为每年2.75%。本案立案后，原告向本院申请财产保全，请求查封被告名下价值2200万元的财产，并以其名下的北京市顺义区蓝海苑1号楼1单元某2-某14号房屋和案外人北京某7园艺有限公司名下的北京市朝阳区八里庄西里98号3层某15号房屋提供担保。2017年2月24日，本院作出（2017）京0105民初某4号民事裁定，裁定查封担保财产以及被告名下价值2200万元的财产。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据《补充协议二》的约定，某1公司将《开发管理协议》项下支付管理费的义务转移给被告，某3公司将《开发管理协议》项下收��管理费的权利转让给原告，此权利的转让与义务的转移有四方盖章确认，符合法律规定，合法有效。关于《还款协议》，系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。根据《还款协议》所载内容，进一步确认了诉争1500万元管理费的权利义务主体为原、被告，原告系债权人，被告系债务人。现原告要求被告履行《还款协议》中的付款义务，支付1500万元管理费，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告所称的该1500万元已包括在后续《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》及《结算协议》中的抗辩，本院不予采信，具体理由如下：首先，从协议主体来看。原告依据《补充协议二》所取得的系《开发管理协议》项下收取管理费的权利，而并非仅是作为某3公司指定的收款方代为接收款项。在此情况下，若就该管理费进行重新结算或变更原有约定，应取得原告本人同意。虽然，《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》及《结算协议》中有原告签字，但从具体约定来看，原告并非此三份协议的当事人，其签字位置均是在某3公司盖章处，故应认定为其签字仅代表公司。被告认为原告系某3公司的100%持股股东，故无需将原告个人作为《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》及《结算协议》的合同当事人。但在此三份协议签订前，被告还签订过《补充协议二》，而在《补充协议二》中某3公司与原告则分别作为单独的合同当事人盖章签字，此能够证明被告知晓原告与某3公司系相互独立的民事权利主体，故在涉及二者权利义务时，应将二者分别列为合同当事人。其次，从款项构成来看。第一，款项对应的类别不同。诉争1500万元仅为项目管理费，而《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》及《结算协议》中确定的款项既包括了管理费，也包括了奖励款及其他费用。第二，款项对应的项目范围不同。诉争1500万元系针对整个丽都水岸项目，而《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》及《结算协议》中的结算款项系针对丽都水岸项目中的A6住宅楼及B区项目。根据《开发管理协议》所载明的项目概况、面积情况，丽都水岸项目除A6住宅楼及B区项目以外，还有其他面积，故《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》及《结算协议》并未涵盖全部项目范围。第三，款项对应的服务期间不同。诉争1500万元系针对2008年、2009年、2010年的项目管理费，但《开发管理协议》确定的有效期至该项目完成后或所有工程竣工结算完毕后，也就是说，自2011年起仍存在应付管理费的情况。《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》及《结算协议》中未明确载明相关款项对应的服务期间，无法直观判断是否将2008年至2010年的管理费包括在内，但根据三份协议的签订时间以及具体约定，可以肯定的是，即便其中涉及到了2008年至2010年的管理费，但除此之外还包括了《开发管理协议》在后续履行过程中的应付费用，绝非仅限于2008年至2010年的费用。此外，从仲裁情况来看。《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》均签订于原告依据《还款协议》申请仲裁之前，但被告在仲裁过程中从未以《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》的签订及履行作为抗辩，而是认可了其欠付原告诉争1500万元管理费的事实并同意继续履行《还款协议》。根据被告在仲裁期间的抗辩，能够从反面印证《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》中确定的款项与诉争1500万��管理费无关。综合上述三点，《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》、《结算协议》与《还款协议》在款项类别、项目范围、服务期间三个方面均无法达到重合，被告在明知收取1500万元管理费的权利已转让给原告，且若涉及原告权利义务时应将原告作为单独一方合同当事人的情况下，《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》、《结算协议》中均未将原告作为合同主体，再结合被告在仲裁期间的答辩意见，能够认定《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》及《结算协议》中的款项并不包含本案诉争的1500万元。退一步讲，即便该1500万元管理费已被包含在《A6号楼协议》、《A6号楼补充协议》、及《结算协议》当中，但因为原告并非此三份协议当事人，其代表某3公司的签字，不能作为其本人认可放弃1500万元债权的判断依据，故被告的抗辩亦��应予以采信。关于利息，因被告未按时给付1500万元管理费，故根据《还款协议》的约定，应自2012年4月1日起给付逾期付款利息。现原、被告均确认年利率标准为2.75%，本院对此不持异议。关于原告主张的违约金，系被告未按期履行某1号房屋过户义务时应承担的违约责任，该违约金的给付前提系房屋能够办理所有权转移登记手续。但根据本案查明的事实，[2014]中国贸仲京裁字第0635号裁决已被三中院裁定不予执行，某1号房屋已不可能依据《还款协议》过户至原告名下，有鉴于此，原告主张逾期过户违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京太平洋城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告崔鹏支付管理费1500万元；二、被告北京太平洋城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告崔鹏支付利息，以1500万元为基数，按年利率2.75%的标准，自2012年4月1日起计算至被告北京太平洋城房地产开发有限公司实际付清之日止；三、驳回原告崔鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76425元，由原告崔鹏负担14337元（已交纳），由被告北京太平洋城房地产开发有限公司负担62088元��于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由被告北京太平洋城房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员　　孙茜倩二〇一七年七月二十五日书记员　　张　颖来自：