（2017）黑07民终248号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-09-07

案件名称

上诉人大庆建新房地产开发有限公司与被上诉人曲红霞房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

黑龙江省伊春市中级人民法院

所属地区

黑龙江省伊春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

大庆建新房地产开发有限公司,曲红霞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省伊春市中级人民法院民事判决书（2017）黑07民终248号上诉人（原审被告）：大庆建新房地产开发有限公司。住所地黑龙江省大庆市萨尔图区五金大街**号。法定代表人：王俊林，职务，总经理。委托诉讼代理人：杨志忠，黑龙江兴福律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曲红霞，女，1965年10月10日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省伊春市。委托诉讼代理人：付林清，伊春市友好区法律服务所法律工作者。上诉人大庆建新房地产开发有限公司（以下简称建新房地产）因与被上诉人曲红霞房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省伊春市汤旺河区人民法院（2017）黑0712民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建新房地产的委托诉讼代理人杨志忠，被上诉人曲红霞及委托诉讼代理人付林清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建新房地产上诉请求：撤销原判，改判曲红霞违约，无权请求返还购房定金20000元。事实和理由：曲红霞所交的房屋过户费与上诉人无关。曲红霞于2013年在上诉人售楼处交20000购房定金后就不知去向，上诉人工作人员因无法找到曲红霞才导致双方没有签订售房协议。曲红霞违约无权请求返还定金。本案没有不可归责于双方事由，未签订购房协议完全是曲红霞一方原因。曲红霞主张的5000元所谓房屋过户费，应向收取人主张，与上诉人无关。曲红霞辩称，双方未能签订《商品房买卖合同》是上诉人的欺骗导致，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人售楼处工作人员收取5000元过户费是职务行为，应由上诉人承担相应责任。曲红霞向一审法院诉讼请求：1、要求被告返还购房预付款25000元。2、并支付利息10500元。理由：原告2013年10月17日经被告售楼处工作人员介绍，认购被告开发的E家山水家庭旅馆项目14号楼2单元401室、402室，当日原告向被告售楼处工作人员支付预付房款现金20000元加房屋产权过户费5000元（共25000元），约定被告办理好过户手续后原告一次性付款购买。被告售楼处工作人员当日给原告开具现金收据20000元，5000未开收据。原告多次与被告协商而双方始终不能就回租的租金和租期达成协议，导致房屋买卖合同无法签订。综上原告要求被告返还购房预付款和过户费共25000元，并支付相应的利息10500元。一审法院认定事实：对于当事人关于房屋回租的事实，双方没有争议，予以确认；原告在庭审期间撤回索要利息的诉讼请求，予以准许。双方争议的原告所交20000元，是预付款还是定金的问题，原告方出示的收据内容字迹消失无法辨认，被告方提供的收据上有定金字样，因此应认定为定金。关于双方争议的5000元过户费问题，原告出示与王小勇通话的录音资料证实，亦有被告代理人王小勇在庭审时的回答内容佐证，可以认定被告方工作人员收取5000元钱属实。双方就房屋回租的租金和租期问题达不成协议，导致双方无法签订房屋买卖合同。一审法院认为，原、被告双方在回租问题上经协商不能达成一致意见，导致无法签订房屋买卖合同，原告要求退回定金，应予允许。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订购商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方因回租问题达不成协议，双方均无过错，不能使用法律关于定金的规定；关于5000元房屋过户费的问题，因被告方工作人员在工作时间，工作地点收取，被告方委托代理人在庭审时也承认系职务行为，因此，应当视为被告收取。该笔费用没有收据，亦没有明确说明用途，且被告方也认为房屋买卖无此项收费，因此，该费用为不当得利，理应退还。判决，建新房地产于判决书生效后三日内返还原告定金20000元，房屋过户费5000元，共计25000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。建新房地产提供的催款通知及曲红霞电话号码，因不能证实催款事项已送达并通知曲红霞本人，故本院对该证据不予采信。曲红霞提供上诉人售楼时宣传单四份，建新房地产对此宣传单无异议，本院对此证据的真实性予以采信。建新房地产申请证人吴昊出庭作证，证实在曲红霞金店收取的20000元定金，5000元佣金。因双方对25000元数额没有异议，故本院对收取的钱款数额予以采信。但建新房地产在上诉状中称曲红霞是2013年在售楼处交的买房定金。故对证人证实的收款地点是在金店，本院不予采信。曲红霞申请证人郭浩出庭证实建新房地产口头承诺每年12600元回租房屋，租期10年至15年。因无其他证据佐证，且证明内容与本案无关，故对该证人证实内容不予采信。经本院二审审理查明的事实与一审认定的基本事实一致，对一审认定的基本事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订购商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，建新房地产于2013年10月18日为曲红霞出具交付定金收据，双方对回租期限与租金问题未能达成一致意见。对于回租的年限与回租费用双方均不能提供证据证明自己的主张，致使房屋买卖合同至今尚未签订，因无法确定责任归属，所以不能适用法律关于定金的规定。故对建新房地产要求未签订购房合同不应以不可归责于当事人双方的事由的上诉理由不予支持。建新房地产对吴昊收取的5000元现金认为是个人行为，因吴昊是建新房地产负责售楼工作人员，在工作时间、工作地点办理售楼事宜应属职务行为，且吴昊当庭证实作销售的佣金应由公司支付，佣金来源是销售出房屋款的提成。因此，该笔费用应当视为建新房地产收取。一审判决建新房地产返还曲红霞25000元正确。综上所述，建新房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由大庆建新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。此页无正文审判长　韩玉红审判员　郭良富审判员　张紫微二〇一七年七月二十五日法官助理　高　峰书记员　肖尊辉关注公众号“”