（2017）闽01民终2580号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-09-06

案件名称

刘颖、廖智灵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘颖,廖智灵,顾云梅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2017）闽01民终2580号上诉人（原审原告）：刘颖，女，1978年6月12日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：林连治，福建旭鼎律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄柏超，福建旭鼎律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：廖智灵，男，1975年7月25日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：顾云梅，女，1974年9月24日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱柏涛，福建谨而信律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：傅程，福建谨而信律师事务所执业律师。上诉人刘颖与被上诉人廖智灵、顾云梅房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初8201号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘颖上诉请求：1.撤销福建省福州市鼓楼区人民法院作出的（2016）闽0102民初8201号民事判决，发回重审或者依法改判支持刘颖的全部一审诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由廖智灵、顾云梅承担。事实与理由：1.一审判决认定基本事实不清，并未查清楚廖智灵、顾云梅与案外人蔡仕潭签订《具结书》、解除《房屋买卖合同》及相关合同文件的真实日期和付款日期等。首先，一审法院违法采信廖智灵、顾云梅提供的证据《具结书》。一审过程中，廖智灵、顾云梅提交其们与蔡仕潭、闽侯县上街英泰麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司签订的《具结书》作为证据，以证明2016年9月20日才解除合同。但该《具结书》涉及到案外人蔡仕潭、闽侯县上街英泰麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司，三个案外人必须出庭确认该《具结书》的真伪，在未确认的情况下，一审法院直接认定该《具结书》真实并且予以采纳是错误的。其次，《具结书》的签订日期明显虚假，廖智灵、顾云梅在一审中并未向法庭提交其支付8万元给案外人蔡仕潭的付款凭证、向闽侯县上街英泰麦田房产中介所支付15100元的付款凭证，有意隐瞒其与蔡仕潭早在2016年9月19日前已经解除房产买卖合同并且拿到相应权属材料的事实，应当承担举证不利的法律责任。上述《具结书》中，廖智灵、顾云梅与案外人蔡仕潭明确约定“在本具结书签订当日，甲方自行向乙方赔偿人民币捌万元整（￥80000.00）。甲方应向丙方支付居间服务费人民币壹万伍仟壹佰元整（￥15100.00）”。一审审理过程中，刘颖强烈要求廖智灵、顾云梅向法庭提供该8万元以及该15100元的付款凭证，主审法官也当庭要求廖智灵、顾云梅提供上述支付凭证，以证明《具结书》的实际签订日期以及廖智灵、顾云梅和蔡仕潭解除《房产买卖合同》的实际日期。该事实对本案的判决有决定性的影响，据刘颖了解，《具结书》的实际签订日期以及廖智灵、顾云梅和蔡仕潭解除《房产买卖合同》的实际日期、付款日期是在9月初，而不是9月20日。但是廖智灵、顾云梅直到判决书作出仍然未提供上述8万元、15100元的付款凭证，明显故意隐瞒事实，《具结书》的签订日期明显虚假。对此，廖智灵、顾云梅应当承担举证不利的法律责任。再次，刘颖有证据证明廖智灵、顾云梅和蔡仕潭在2016年9月19日之前已经解除了房产买卖合同，并且实际拿到相关权属材料，廖智灵、顾云梅故意不向中介梦家园公司提交权属材料，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。根据《补充协议》第十二条“若甲方与蔡仕潭的《居间服务合同》解除完毕后，甲方不履行本合同则视为甲方违约，甲方同意赔偿等同于定金数额的违约金给乙方”之规定，廖智灵、顾云梅应当向刘颖支付10万元违约金。2.一审判决违反法定程序，遗漏当事人，应当发回重审。根据《房地产经纪合同》及补充协议，签订合同的当事人有刘颖、廖智灵、顾云梅、案外人福州梦家园房产经纪服务有限公司（以下简称“梦家园”）等三方。补充协议第十一条约定“甲方应在2016年9月19日前将权属材料交至丙方处，待甲方将上述房产的相关权属材料提交至丙方处时合同生效”。即梦家园为合同的签订方之一，且本案涉及到的房屋权属材料必须要交给案外人梦家园，案件的处理结果与案外人梦家园有法律上的利害关系。根据《民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”之规定，人民法院应当将案外人梦家园作为第三人参加诉讼。一审法院未通知案外人梦家园参加诉讼，属于严重遗漏当事人，应当发回重审。3.一审法官办案不严谨，没有严厉责令廖智灵、顾云梅向法庭提交关于8万元以及15100元的付款凭证，刘颖的一审代理律师向一审法官催了三次，要求其责令廖智灵、顾云梅提交或者去调取上述证据，一审法官均不予理睬。按照法律规定，一审法官应当认定廖智灵、顾云梅不提交上述付款凭证而应当承担举证不利的法律责任，但是一审法官并未如此认定，而是采信廖智灵、顾云梅的陈述及提供的《具结书》，作出有利于廖智灵、顾云梅、驳回刘颖一审诉讼请求的判决，有失公平，严重侵害刘颖的合法权益，应当依法予以纠正。4.因廖智灵、顾云梅违约，使得刘颖因维权而花费了律师费6000元，造成刘颖的损失。该笔费用应当由廖智灵、顾云梅承担，一审法院不予支持是错误的。廖智灵、顾云梅答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，所作出的判决合法、合理，并无不当，依法应予以维持；刘颖提出的上诉理由缺乏相应事实和法律依据，依法应予以驳回。1.一审法院认定廖智灵、顾云梅与刘颖签订讼争《房地产经纪合同》及《补充协议》属附生效条件和解除条件的合同，并认定讼争《房地产经纪合同》已解除，进而驳回刘颖诉讼请求，应属合法、合理，完全正确。首先，刘颖与廖智灵、顾云梅在讼争《补充协议》中的第十一条约定，廖智灵、顾云梅于2016年9月19日前将权属材料交至梦家园公司处，待廖智灵、顾云梅将权属材料交至梦家园公司处时合同生效；第十二条约定，廖智灵、顾云梅应在2016年9月19日前将与蔡仕潭的《居间服务合同》解除完毕，若在约定时间内廖智灵、顾云梅未解除合同则刘颖、廖智灵、顾云梅及中介三方免责，本合同解除，已产生的工本费叁佰元由刘颖及廖智灵、顾云梅各承担50%。显然，讼争《房地产经纪合同》及《补充协议》系附生效条件和解除条件的合同。其次，廖智灵、顾云梅与蔡仕潭、闽侯县上街英泰麦田房产中介所（下称“麦田房产中介所”）、福建金诚丰担保有限公司（下称“金诚丰担保公司”）于2016年9月20日才最终达成《具结书》，解除廖智灵、顾云梅与蔡仕潭、麦田房产中介所、金诚丰担保公司签订的《房屋买卖合同》及相关合同文件。显然，廖智灵、顾云梅与蔡仕潭解除《房屋买卖合同》及相关合同文件的时间为2016年9月20日，超过了讼争《补充协议》约定的时间，讼争《房地产经纪合同》及《补充协议》已依约解除。一审法院查明并认定廖智灵、顾云梅与刘颖签订的讼争《房地产经纪合同》及《补充协议》已解除并据此作出相应判决，具有相应的事实和法律依据，并无不当。2.上诉人诉称一审法院未查清讼争《具结书》、解除《房屋买卖合同》及相关合同文件的真实日期及付款日期，显属缺乏相应的事实和法律依据。首先，刘颖诉称一审法院违法采信廖智灵、顾云梅提供的《具结书》，显属缺乏事实和法律依据。廖智灵、顾云梅向一审法院提供的《具结书》，具有相关当事人的签章。在无合法、有效的相反证据证明的情况下，依法应认定其真实性、合法性和相应的关联性。刘颖诉称《具结书》应由蔡仕潭、麦田房产中介所、金诚丰担保公司等三个案外人出庭确认真伪，缺乏相应的法律依据。一审法院在无合法、有效的相反证据证明的情况下，采信《具结书》并无不当。其次，刘颖诉称《具结书》的签订时间明显虚假，廖智灵、顾云梅未提供向蔡仕潭、麦田房产中介所付款凭证，有意隐瞒已在2016年9月19日前已解除买卖合同并拿到相应权属材料的事实，缺乏相应的事实依据。廖智灵、顾云梅与刘颖签订讼争《房地产经纪合同》及《补充协议》后，就积极地与蔡仕潭、麦田房产中介所、金诚丰担保公司协商解除合同的事宜，并在初步形成解除合同条件后，积极先行向蔡仕潭、麦田房产中介所预付相应的款项，但因蔡仕潭、麦田房产中介所、金诚丰担保公司相互间就相关事宜未能达成一致，导致廖智灵、顾云梅与蔡仕潭、麦田房产中介所、金诚丰担保公司直到2016年9月20日才就明确各方的权利、义务和解除相关合同事宜达成一致意见并最终签订《具结书》。廖智灵、顾云梅与蔡仕潭、麦田房产中介所、金诚丰担保公司直到2016年9月20日才最终就解除相关合同事宜达成一致意见并签订《具结书》是客观事实，不存在任何虚假事实。刘颖未能提供任何合法、有效的证据来证明《具结书》的签订时间存在虚假的事实，其应依法承担举证不能的不利法律后果。而即使廖智灵、顾云梅为积极促成与蔡仕潭、麦田房产中介所、金诚丰担保公司达成解除合同而先行支付相应款项，相应合同解除的时间仍应以各方最终达成的解除协议即《具结书》的时间为准，与廖智灵、顾云梅实际支付相应款项的时间之间不存在法律上的因果关系。刘颖欲以廖智灵、顾云梅实际向蔡仕潭、麦田房产中介所支付相应款项的时间，来否定《具结书》真实签订的时间，缺乏相应的事实和法律依据。3.一审法院审判程序合法，进而做出的一审判决也是正确的。刘颖称一审法院遗漏将梦家园列为第三人，应发回重审，显属法律理解有误。本案系刘颖与廖智灵、顾云梅的房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，刘颖及廖智灵、顾云梅系本案适格的诉讼主体。梦家园作为本案房屋买卖交易的居间人，其与刘颖及廖智灵、顾云梅形成的系居间服务合同关系，并非房屋买卖合同的双方当事人。刘颖与廖智灵、顾云梅的房屋买卖合同纠纷案件的处理结果与梦家园不具有法律上的利害关系。刘颖以梦家园负责本案房产相关权属材料的接收，对本案交易的签订流程及事实清楚为由，认为本案房屋买卖合同纠纷的处理结果与梦家园存在利害关系，系对法律的错误理解。故一审法院未通知梦家园作为第三人参加诉讼并无不当。刘颖诉称一审法院遗漏当事人，违反法定程序，缺乏相应的事实和法律依据，不应予以支持。4.刘颖诉请廖智灵、顾云梅承担其支出的律师代理费6000元，缺乏相应的事实和法律依据。如上所述，因客观原因导致本案讼争《房地产经纪合同》和《补充协议》合同生效条件未成就，解除条件已成就。为此，讼争《房地产经纪合同》和《补充协议》已依法、依约已解除。刘颖据此诉请廖智灵、顾云梅承担违约责任，缺乏相应的事实和法律依据。其若有因此而支出的律师代理费用应自行承担，其诉请廖智灵、顾云梅承担所谓的律师代理费6000元，缺乏相应的事实和法律依据，依法应予以驳回。刘颖向原审法院起诉请求：1.判令廖智灵、顾云梅共同返还刘颖定金50000元整;2.判令廖智灵、顾云梅共同向刘颖支付违约金100000元整;3.判令廖智灵、顾云梅承担刘颖支出的律师代理费6000元;4.判令廖智灵、顾云梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月3日，刘颖和廖智灵、顾云梅以及福州梦家园房产经纪服务有限公司签订一份《房地产经纪合同》和补充条款，合同约定：廖智灵、顾云梅同意将位于福州市南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖95#楼905单元的房屋，作价940000元出卖给刘颖；签订本合同时，刘颖和廖智灵、顾云梅双方约定刘颖支付定金人民币100000元整给廖智灵、顾云梅，(定金可抵作购房款)，暂时将全部定金在交易过程中交福州梦家园房产经纪服务有限公司代管。补充条款约定:廖智灵、顾云梅应在2016年9月19日前需将与蔡仕潭的《居间服务合同》解除完毕，若在约定时间内尚未解除合同则刘颖、廖智灵、顾云梅、福州梦家园房产经纪服务公司免责，本合同解除，已产生的工本费300元由刘颖和廖智灵、顾云梅各承担50％，若廖智灵、顾云梅与蔡仕潭的《居间服务合同》解除完毕后，廖智灵、顾云梅不履行本合同则视为廖智灵、顾云梅违约，廖智灵、顾云梅同意赔偿等同于定金数额的违约金给刘颖；签订合同时刘颖和廖智灵、顾云梅约定定金为人民币100000元整，在签订合同当日刘颖支付定金50000元在福州梦家园房产经纪服务公司处，并开具收款收据，剩余的定金人民币50000元在廖智灵、顾云梅将权属材料交福州梦家园房产经纪服务公司处当日直接支付给廖智灵、顾云梅。合同签订当日，刘颖将50000元定金交给福州梦家园房产经纪服务公司。2016年9月20日，廖智灵、顾云梅作为甲方与乙方蔡仕潭、丙方闽侯县上街英泰麦田房产中介所、丁方福建金诚丰担保有限公司签订一份《具结书》载明:2016年2月1日，经丙方独家提供居间服务，甲乙双方就买卖位于闽侯县××龙××大道××＃楼××单元的房屋签订了《房屋买卖合同》，同日，甲乙双方与丁方签订了《交易服务合同》;现甲乙双方协商一致，具结解除《房屋买卖合同》及相关合同文件，在本具结书签订当日，甲方自行向乙方赔偿人民币80000元，甲方应向丙方支付居间服务费15100元，丁方在甲方支付前述居间服务费后退还甲方相关权属材料并收回相应收证收据，丁方将购房保证金人民币37800元退还乙方并收回相应收款收据，为此，甲乙丙丁四方特签订本具结书;本具结书签订后，甲乙丙丁四方之间本具结书之外的权利义务终止，互不承担责任。廖智灵、顾云梅系夫妻关系。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。刘颖与廖智灵、顾云梅签订的《房地产经纪合同》及《补充条款》，并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，一审法院予以确认。《补充条款》约定:廖智灵、顾云梅应在2016年9月19日前需将与蔡仕潭的《居间服务合同》解除完毕，若在约定时间内尚未解除合同则刘颖、廖智灵、顾云梅、福州梦家园房产经纪服务公司免责，本合同解除。刘颖与廖智灵、顾云梅签订的《房地产经纪合同》及《补充条款》是附生效条件和解除条件的合同，2016年9月20日，廖智灵、顾云梅与蔡仕潭、闽侯县上街英泰麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司签订具结书解除《房屋买卖合同》及相关合同文件，因廖智灵、顾云梅与蔡仕潭解除《房屋买卖合同》及相关合同文件的时间超过了《补充条款》约定的时间，根据《补充条款》的约定，若廖智灵、顾云梅在约定时间内尚未解除与蔡仕潭签订的《居间服务合同》则刘颖、廖智灵、顾云梅免责，《房地产经纪合同》解除。故刘颖诉请廖智灵、顾云梅共同返还刘颖定金人民币50000元，支付违约金人民币100000元，并承担刘颖支出的律师代理费6000元，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款之规定，判决：驳回刘颖诉讼请求。本案诉讼费3420元，适用简易程序减半收取1710元，由刘颖承担。二审中，当事人未向本院提交新的证据。刘颖向本院申请调取廖智灵、顾云梅于2016年9月份将8万元给案外人蔡仕潭的付款凭证、向闽侯县上街英泰麦田房产中介所支付15100元的付款凭证，以及向福建金诚丰担保有限公司调取廖智灵、顾云梅向福建金诚丰担保有限公司收回相关权属材料的依据、收回购房保证金37800元的收据，拟证明《具结书》的签订日期明显虚假，廖智灵、顾云梅和蔡仕潭在2016年9月19日之前已经解除了房产买卖合同，并且实际拿到相关权属材料。本院经审查认为，廖智灵、顾云梅已在答辩中确认其付款时间在前，签订《具结书》在后的事实，且刘颖的调查取证申请未在法定期限内提出，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定，故不予准许。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，刘颖已收到福州梦家园房产经纪服务公司返还的50000元定金。本院认为，本案的争议焦点在于刘颖与廖智灵、顾云梅签订的《房地产经纪合同》及《补充条款》中约定的合同解除条件的成就时间，即廖智灵、顾云梅与蔡仕潭、闽侯县上街英泰麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司解除廖智灵、顾云梅与蔡仕潭之间的《房屋买卖合同》及相关合同文件的时间。合同的约定解除，需经合同各方当事人协商一致。廖智灵、顾云梅与蔡仕潭、闽侯县上街英泰麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司在具结书上签字盖印的行为，表明各方已协商一致解除合同，故合同解除时间应以具结书上的日期为准，一审法院认定廖智灵、顾云梅与蔡仕潭实际解除合同的时间为2016年9月20日并无不当。退一步讲，即便上列各方支付款项时间在2016年9月20日前，也不足以推翻各方协商一致签订的《具结书》，故刘颖关于该合同实际解除时间在2016年9月20日前的主张缺乏依据，本院不予支持。因廖智灵、顾云梅与蔡仕潭解除《房屋买卖合同》及相关合同文件的时间超过了《补充条款》约定的时间，根据《补充条款》的约定，刘颖、廖智灵、顾云梅免责，《房地产经纪合同》解除。现刘颖已取回定金，其要求廖智灵、顾云梅支付违约金的主张不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。刘颖提出一审判决违反法定程序，遗漏当事人，应追加福州梦家园房产经纪服务有限公司为第三人，但福州梦家园房产经纪服务有限公司并非法定必须追加的第三人，对其该节主张，本院不予采纳。关于律师费问题，因刘颖未能证明本案中廖智灵、顾云梅存在违约行为，其请求由廖智灵、顾云梅支付律师费没有法律依据。综上，刘颖的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由上诉人刘颖负担。本判决为终审判决。审判长　吴一萍审判员　陈雁兰审判员　李文颖二〇一七年七月二十五日法官助理　张力群书记员　吴　超来源：百度“”