（2017）苏05民终4353号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-10-10
案件名称
颜哲与张家港世茂房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司张家港分行商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张家港世茂房地产开发有限公司,颜哲,中国建设银行股份有限公司张家港分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4353号上诉人（原审被告、反诉原告）:张家港世茂房地产开发有限公司,住所地张家港经济开发区张杨公路悦丰大厦。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:颜哲。委托诉讼代理人：刘文修，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱炜，江苏君桥律师事务所律师。原审被告：中国建设银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇人民中路125、127号。负责人：顾永明，该行行长。委托诉讼代理人：黄开颜，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静玉，江苏颐华（张家港）律师事务所实习律师。上诉人张家港世茂房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2016）苏0582民初9121号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张家港世茂房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第四、五项，依法改判上诉人按合同总金额的3%向被上诉人支付违约金。事实和理由：在工程项目施工过程中，众多买受人在没有证据证明存在房屋质量问题的情况下多次阻挠施工，导致工程无法施工，并引起政府质监部门的介入，进一步导致工程延期，交房延期属于合理。被上诉人未提供证据证实其实际损失。一审判决对可期待利益解读错误，所谓被上诉人缺乏流动资金投入再生产将向外借贷超出订立合同时预见到或者应当预见到。一审判决上诉人向被上诉人赔偿贷款利息无法律依据。涉案买卖合同解除的法律后果，在合同中明确予以约定，系双方当事人真实意思表示，理应按照约定履行。上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，不是金融借款合同关系，不能适用银行同期贷款利率标准计算所谓利息损失。上诉人延期交房有明确的合同依据和事实依据，理应顺延。实际具备交房条件日期与合同约定的解除日期相差不远，即使认定违约，违约程度较轻。颜哲二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。中国建设银行股份有限公司张家港分行二审称，同意一审判决，请求依法维持。颜哲向一审法院提出诉讼请求：1、解除其与世茂公司签订的编号为Ｙ2013012001的《商品房买卖合同》；2、解除其与建行张家港分行签订的个人住房(商业用房)按揭合同；3、世茂公司返还其购房首付款1731259元以及团购服务费10万元，合计1831259元；4、世茂公司支付其已还银行借款本金（自2014年3月21日贷款发放之日起计算至判决生效之日止，暂计算至2016年7月21日止为175040元）；5、世茂公司支付其购房款及团购服务费的利息损失（以1831259元为基数，自2013年12月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至世茂公司实际付款之日止，暂计算至2016年8月30日的利息为268372元）及其自贷款发放之日2014年3月21日起至判决生效之日止的按揭贷款利息损失（暂计算至2016年7月21日为592268元）；6、世茂公司向建行张家港分行直接偿付剩余银行贷款本息；7、承担本案的诉讼费用。张家港世茂房地产开发有限公司向一审法院提起反诉请求：颜哲向其支付逾期付款违约金40102元并承担案件反诉费用。一审法院经审理查明，2014年12月30日，颜哲（买受人）与世茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ2013012001），合同约定，世茂公司向颜哲出售位于暨阳湖苑第161幢02号房（以下简称涉案房屋），商品房价款为7541259元。第七条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式买受人应于签署本合同当日支付该商品房总价款的30%，即人民币1731259元，余款人民币401万元买受人采取按揭贷款方式支付，并应于本合同签署后30日内支付完毕。第八条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。第九条交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有样规定，将具体下列第1,2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》。2.第四条所列权利瑕疵已消失。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的；无法预见的意外事件造成工程延误的；因政府管制、征用或规划变更等政府行为或地方公建设施、配套设施造成工程延误的；国家政策、法律、法规变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的。第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十二条房屋交付和接收商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。……该合同附件七《合同补充协议》第3条第（2）项约定，买卖受人确认，出卖人就该房所做的相关促销、优惠措施与承诺等均已直接结算并体现在本条所约定的价款中，出卖人不再另行兑现。第7条第（2）项约定，出卖人就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。嗣后，颜哲（借款人、抵押人）、建行张家港分行（贷款人）、世茂公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为322986236-2012-20140225032），约定颜哲购买涉案房屋并以该房屋向建行张家港分行申请个人房产抵押贷款金额为400万元，贷款期间288个月，颜哲在委托建行张家港分行在贷款发放后，将贷款资金一次性划入世茂公司账户，贷款以等额本息还款方式，世茂公司为本合同项下的贷款提供阶段性保证（保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止）。颜哲将涉案房屋为《个人住房（商业用房）借款合同》项上的债权提供抵押担保。2014年3月21日，建行张家港分行发放贷款400万元。自2014年4月21日起，颜哲逐月向建行张家港分行归还贷款本息至今。截止至2013年12月30日止，颜哲向世茂公司支付房款1731259元。2014年3月21日，建行张家港分行将颜哲按揭贷款400万元发放给世茂公司。同年3月3日，颜哲又向世茂公司支付房款1万元。2013年12月27日、2014年3月21日、同年3月22日，世茂公司向颜哲分别开具了金额为1731259元、400万元、1万元的销售不动产统一发票。2016年8月23日，张家港市住房和城乡建设局就涉案房屋（别墅公安编号为161号，别墅工程编号为39号）向世茂公司出具了《商品房交付使用通知书》。2016年8月25日，世茂公司向颜哲通过EMS方式邮寄了《房屋交付通知书》（载明落款时间为2016年8月24日），通知颜哲于2016年8月26日至世茂公司办理购置房屋交接手续，同年8月25日该邮件被签收。上述事实，有商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、POS单、销售不动产统一发票、POS单、商品房交付使用通知书、房屋交付通知书、EMS面单、邮件查询单及庭审笔录等证据予以证实，一审法院予以确认。审理中，颜哲及建行张家港分行均表示涉案房屋未办理抵押权预告登记。颜哲还表示2016年8月1日将一份《解除合同通知函》（主要内容为：主要内容为：世茂公司应于2016年6月30日前向我方交付房屋，现逾期交房已超过30天，我方书面通知贵公司解除合同）送至世茂公司处，该函件下方注明“原件已签收，某某，2016年8月1日”。现颜哲也无法说明签收人的详细情况。世茂公司质证后否认收到该函件。此外，颜哲陈述：其与世茂公司签订商品房买卖合同前，世茂公司委托第三方苏州市博客多信息技术有限公司(以下简称博客多公司)与其签订一份团购协议，由世茂公司收取了团购服务费10万元。为此其提供了《好屋网专用收据》（载明，付款人姓名颜哲，收款内容为团购服务费，金额为10万元，该收据加盖了博客多公司财务专用章）。世茂公司质证后认为，其并非该协议的当事人，对收据的真实性无法确认，颜哲系自愿参与团购活动，团购服务费不计入、不抵消购房款，现要求其返还购费于法无据。审理中，世茂公司为证明其因商品房买卖合同第九条约定的“无法预见的意外事故”导致延期交房，提供了照片若干（其中部分照片中显示有群众身穿“世茂退房”字样的Ｔ恤在世茂售楼处等地，其中一张照片还显示有十余名群众围站在围墙外，其中一名男子圈出显示为颜哲老公为主要带头人）。颜哲方质证后认为，世茂公司未能提供照片的原始载体，对其真实性无法确认，且即使这些照片是真实的，照片也未能显示照片中的人员在工地现场，也未显示上述人员阻止施工。世茂公司还表示：世茂公司还称，根据合同第10条第1款第2项的约定“合同解除，世茂公司在原审原告解除通知到达之日起60天内退还购房款，并按累计已付款3%向原审原告支付违约金”及补充协议第6条第2款的约定“世茂公司就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其它责任”，即使双方的买卖合同被法院判令解除，双方也应按合同约定返还购房款、支付违约金，而不是赔偿颜哲已付房款的同期银行贷款利率计算的利息损失。根据双方合同第8条的约定，颜哲存在逾期付款的行为，按约应承担相应的逾期付款违约责任，其公司向颜哲开具发票的行为不能默认为对颜哲逾期付款行为的确认。而本案系争的合同尚在履行过程中，其的反诉请求也未超过诉讼时效。一审法院认为，颜哲与世茂公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。世茂公司作为涉案房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，世茂公司应于2016年6月30日向颜哲交付取得《商品房交付使用通知书》的涉案房屋，逾期超过30日，颜哲有权单方面解除本合同。2016年8月23日，世茂公司就涉案房屋才取得《商品房交付使用通知书》，后通过EMS邮件通知颜哲交房，显已违约，颜哲据此行使合同解除权，符合约定，应予支持，即使颜哲出具的《解除合同通知函》世茂公司未能收到，但颜哲也可以通过诉讼途径行使合同解除权。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除按揭合同的，应予支持，据此，颜哲要求解除其与建行张家港分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，于法有据，一审法院予以支持。因本案将商品房买卖合同纠纷及按揭抵押贷款合同纠纷合并审理，本案的案由应更改为商品房预售合同纠纷及按揭贷款合同纠纷。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，世茂公司应按约将颜哲已支付的房款1731259元返还给颜哲，并赔偿颜哲因此所产生的损失。因双方对损失的计算方法未有约定，但世茂公司占有颜哲预交的房款后，颜哲可期待利益落空，将导致颜哲缺乏流动资金投入再生产，将为此向外借贷资金，故颜哲已付款利息损失，可以银行同期贷款基准利率为准，自颜哲支付之日起计算至实际付款之日止。因此，颜哲要求世茂公司返还已付购房款1731259元并赔偿已付款项利息损失的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据法律规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或提供的证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于颜哲主张世茂公司返还团购服务费10万元并赔偿该款项利息损失的诉讼请求，根据颜哲提供的证据，无法证明系世茂公司本人或委托第三方博客多公司收取了该笔费用，故颜哲的该项诉讼请求证据不足，一审法院难以支持。本案中，按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。颜哲应当返还建行张家港分行已发放的全部贷款，建行张家港分行应当返还颜哲已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在于颜哲，颜哲还应当向建行张家港分行承担损害赔偿责任。该部分最终可计入商品房买卖合同项下因世茂公司违约而致颜哲损失的组成部分，不过，建行张家港分行的损失应以实际损失为限，而不包括预期利益的损失。颜哲与世茂公司的商品房买卖合同因世茂公司违约而解除时，世茂公司本应将收到的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还给颜哲，并向其承担赔偿责任。合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，故依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定直接由世茂公司将按揭贷款及颜哲应当赔偿建行张家港分行的损失部分直接支付给建行张家港分行，将颜哲支付的首付款及应当赔偿颜哲的其他损失支付给颜哲。关于世茂公司辩称按合同第九条因意外事件可延期交房的意见，庭审中世茂公司提供了相应的照片加以佐证，但仅凭上述照片，无法认定世茂公司系所受无法预见的意外事件导致延期交房，该辩解一审法院难以采信。关于世茂公司辩称即使法院认定其逾期交房构成违约，其也应按合同约定支付已付房款3%的违约金，除此之外不再承担其他责任，而不是赔偿颜哲利息损失的意见，鉴于颜哲诉请世茂公司赔偿其实际的利息损失，而合同约定的违约金明显低于颜哲的实际损失，故一审法院依法支持颜哲要求世茂公司赔偿其实际损失的诉请，原审被告的该辩解一审法院不予支持。关于世茂公司要求颜哲按约支持逾期付款违约金40102元的反诉请求，因颜哲的确存在逾期付款的违约事实，且世茂公司违约金的计算也未超过双方约定，一审法院予以支持。关于颜哲抗辩称世茂公司默认其逾期付款的意见，本案中世茂公司在颜哲逾期支付购房款后，向其开具相应金额的购房款发票仅系世茂公司的法定义务，不能代表也茂公司认可其逾期付款的行为，现其也未能提供其他证据证明世茂公司曾放弃或免除其承担逾期付款的违约责任，故该辩解无事实与法律依据，一审法院难以采信。关于颜哲抗辩称世茂公司的反诉请求已过诉讼时效的意见，因涉案房屋约定的交房期限为2016年6月30日，双方因履行本案所涉商品房买卖合同所产生的纠纷尚未过诉讼时效，颜哲的该辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及其他相关法律规定，一审法院判决如下：一、解除颜哲与张家港世茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ2013012001）。二、解除颜哲与中国建设银行股份有限公司张家港分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为322986236-2012-20140225032）。三、张家港世茂房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向颜哲返还购房款1731259元及自2014年3月21日起至判决生效之日止颜哲已向中国建设银行股份有限公司张家港分行归还的贷款本金（以中国建设银行股份有限公司张家港分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。四、张家港世茂房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向颜哲赔偿利息损失（以1731259元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年12月27日起计算至实际给付之日止）。五、张家港世茂房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向颜哲赔偿自2014年3月21日起至判决生效之日止，颜哲已向中国建设银行股份有限公司张家港分行支付的贷款利息（以中国建设银行股份有限公司张家港分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。六、张家港世茂房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司张家港分行偿还颜哲自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款。七、驳回颜哲其他的本诉请求。八、颜哲应于判决生效之日起十日内支付张家港世茂房地产开发有限公司逾期付款违约金40102元。本诉案件受理费52688元，由颜哲负担700元，由张家港世茂房地产开发有限公司负担51988元。张家港世茂房地产开发有限公司负担部分颜哲已预交，一审法院不再退还，由张家港世茂房地产开发有限公司在履行本判决时直接给付颜哲。反诉案件受理费401元（已减半收取），由颜哲负担，该款张家港世茂房地产开发有限公司已预交，一审法院不再退还，由颜哲在履行本判决时直接给付张家港世茂房地产开发有限公司。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，涉案商品房买卖合同系上诉人与被上诉人真实意思表示，合法有效，一审法院对此认定正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。上诉人未能证实因被上诉人的原因导致停止施工，其认为延期交房合理的抗辩主张一审法院未予采信正确。因上诉人逾期交房构成违约导致涉案商品房买卖合同解除，上诉人应向被上诉人承担违约责任。根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。涉案合同解除后，被上诉人已向上诉人支付的购房款必然存在相应损失，一审法院按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算合理。被上诉人已经支付的贷款利息系其实际产生的部分损失，上诉人依法应当予以赔偿。综上所述，张家港世茂房地产开发有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5700元，由张家港世茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄学辉审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇一七年七月二十五日书记员 毛莉莉 关注公众号“”