（2017）京02民终6161号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-01
案件名称
杨志现、王新兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王新兰,杨志现
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6161号上诉人（原审原告）：王新兰，女，1971年1月2日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：曹海良，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨志现，男，1972年8月19日出生，汉族，农民，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李永刚，北京砾洲律师事务所律师。上诉人王新兰与上诉人杨志现房屋租赁合同纠纷一案，王新兰、杨志现均不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初12070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王新兰上诉请求：请求撤销一审判决第三项，改判支持我一审全部诉讼请求。事实和理由：杨志现在使用、经营其承租的位于北京市大兴区庑殿村（现为北京市大兴区×××9号）的小院内的房屋（以下简称涉案房屋）期间发生事故，杨志现系第一责任人，对一氧化碳中毒事件具有主要过错，杨志现应当对由此所致的损失承担赔偿义务，根据合同法的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，故杨志现应当按照双方租赁协议第七条的约定赔偿我的经济损失。杨志现就王新兰的上诉辩称，客观上事故是我生在我承租房屋期间，但从死者家属到当地派出所、到公安分局、到镇政府、到相关安检部门，均没有认为或认定我对死者的死亡负有责任，所以不能说事情发生在我承租期间就应当由我向次承租人承担责任；所谓的经济损失系王新兰单方认为，没有法律依据；合同第七条并非解决争议方法的约定，不应适用合同法五十七条。杨志现上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回王新兰一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，在我有充分证据的情形下，一审未采纳我关于工程款抵扣房屋租金的答辩意见，其判决结果对我显失公平；王新兰一审起诉具有非法转嫁损失的不正当性，是利用诉讼手段以达到非法目的；即使涉案租赁合同无效，王新兰作为合同一方当事人亦具有不可推卸的过错。王新兰针对杨志现的上诉辩称，关于杨志现上诉的工程款抵扣租金一节，杨志现已经就其所述的装饰装修工程欠款诉至一审法院，一审法院于2017年6月16日作出（2017）京0115民初2620号民事判决书，驳回了杨志现要求王新兰支付装饰装修工程欠款的诉讼请求；我方不存在违法转嫁损失的事实；从一审法院调取的事故赔偿资料、杨志现出具的承诺书可见，杨志现对涉案房屋在其使用、收益期间发生事故和损失是知道的，并承诺承担赔偿责任，故我对于一审对于合同无效后的损失承担的处理有异议。王新兰向一审法院起诉请求：1、确认双方于2012年3月3日签订的租赁协议无效；2、判令杨志现支付房屋租金人民币42.5万元（2012.3.3—2016.7.3）；3、判令杨志现支付在其使用房屋过程中发生事故导致的经济损失80万元。一审法院认定事实：2012年3月3日，王新兰与杨志现签订租赁协议，王新兰将涉案房屋租赁给杨志现；2015年11月20日，在涉案的房屋中，王怀庚、卞民华、王振东、张小青一氧化碳中毒死亡。对有争议的证据和事实，法院认定如下：王新兰向法院提供以下证据：证据1、租赁协议，证明目的双方就涉案房屋2012年3月3日签订租赁协议，双方存在租赁关系，约定年租金10万元整，并约定杨志现在租赁房屋发生事故由杨志现自己承担包括法律责任经济责任。证据2、结婚证，证明房子本身是杨祖强转租过来的，杨祖强和王新兰是夫妻，现在由王新兰出租给杨志现。证据3、涉案房屋于2015年10月2日，实际房屋使用人在使用煤气做饭时，导致四人死亡。是凤凰资讯和新京报现场的报道。证明目的杨志现将涉案房屋转租给金坛市国华建筑安装劳务有限公司（以下简称：国华劳务公司）。该公司工人做饭时在涉案房屋用液化气做饭时，发生一氧化碳中毒事件，导致王怀庚、卞民华及王振东，张小青四人死亡。证据4、国华劳务公司与王怀庚的妻子和女儿签订的调解协议，证明目的是杨志现将涉案房屋转租给国华劳务公司后发生人身伤亡事故。证据5、一份赔偿协议，是杨祖强与王振东之父王可云，张小青之父ＸＸ山，母亲符金娥签订的，证明目的国华劳务公司工长从杨志现处承租涉案房屋，在使用房屋过程中发生一氧化碳中毒死亡事件，导致王振东，张小青死亡在旧宫镇政府、旧宫派出所的协调下，杨祖强、王新兰先行垫付死亡赔偿金80万元。2、本协议的签订、款项的支付，不直接或间接的表现对死亡事故负有过错或应当承担法律责任仅为妥善解决死亡事故事宜。证据6、收条，证明目的赔偿协议书签订以后，死者的父母收到了所有的赔偿金80万元。证据7、中国工商银行的汇款凭证。结合证据6杨祖强签署赔偿协议之后，通过六合庄村委委员魏爱军的个人帐户支付了80万元。由王新兰通过转帐支付。杨志现的质证意见如下：对证据1.真实性认可，证明目的不认可。每年租金10万元，共50万元但是双方协商由王新兰拖欠杨志现的工程款抵扣，所以才没给租金。对证据2.真实性认可，证明目的不认可，租赁协议甲方包括出租的房屋是王新兰，虽然杨祖强与王新兰是夫妻关系，但杨祖强一直没有出现，所以后来在赔偿中出现不认可，只认可王新兰，杨祖强不认可。对证据3.报导不认可，形式上就不认可，不是原件，是网上打印的，证明目的更不认可，只是简单叙述过错，媒体也没有权利确认杨志现的过错，与本案没有关系。对证据4.无法核实原件，复印件证据形式不认可，证据内容不认可，一方是国华劳务公司一方是家属，双方怎么赔偿，与王新兰没有关系，与本案无关。对证据5.赔偿协议，真实性不认可。首先协议的甲方第一不是本案的王新兰，第二也不是本案的杨志现，从形式上来讲，就与双方根本无关。其二作为房屋的出租方和杨志现签订的甲方，王新兰没有出现，非常不符合常理，无法解释，第三作为发生事故时，房屋的实际出租人、转租人杨志现也没有出现在赔偿协议中，更是说不通。第四在从赔偿协议的内容看，协议中根本没有涉及王新兰及杨志现在煤气中毒事件中，具有过错，应当承担赔偿责任的内容。只是说明，甲方指的是王新兰丈夫杨祖强，本着人道主义和和谐社会原则予以赔偿。而且在协议的第五项，更是明确表示。既然甲方都不承认对此有过错，也没有提到杨志现对此有过错，没有过错谈何赔偿。而且既然没有涉及到王新兰和杨志现对此有过错，为王新兰又向杨志现追偿80万元赔偿金。最后，没有大兴旧宫镇政府属地派出所及大兴区安监局对此次中毒事故，作出任何认定，单凭王新兰丈夫与死者家属的一份双方自愿达成的赔偿协议，向杨志现追偿，综上杨志现不同意。对证据6.收条，我不认可，和证据5一样，证据条是杨祖强垫付的也是与杨志现没有关系。还有一点质证意见和证据5一样。对证据7.内容不认可。形式上不对，收款人是魏爱军，这个人在协议中没有体现，不知道是什么身份与杨祖强与杨志现与三名近亲属有什么关系，不是实际受害人家属，所以汇款去向不认可。杨志现申请证人童某、程某、王某、杨某出庭作证，用以证明王新兰的旺兴胡宾馆、招商办公室等装修工程是杨志现干的，王新兰一直没有给付工程款，用工程款抵扣涉案房屋的租金，且涉案房屋由杨志现出资翻建增建了房屋。王新兰对上述证人的质证意见：童某证人证言关联性不认可，真实性不认可，客观性不认可，理由：1、证人与杨志现之前相互介绍工程，且存在分包关系存在利害关系，双方合作10年。2、就杨志现所述王新兰欠其工程款的信息是杨志现告知的证人，说明证人并不在场，没有听到或看到。所以证明目的不认可。程某证人证言：1、在上一次诉讼中也作为证人出庭，上次的证明陈述与本次不一致，后向法庭提交，真实性，客观性，关联性不认可。理由：1、同证人一，理由2、证人的妻子与王新兰有冲突，证词不具有客观性。3、证人陈述与杨志现合作承包旺兴湖宾馆等装修工程但并不知道承包总价款，结算，已付款，不符合客观实际。所以不认可。王某证言：1、真实性客观性关联性不认可，理由：1、双方是原同事关系，2、杨志现称涉案房屋小院11间，证人陈述涉案小院翻建原房屋8间，施工人与当事人的说法是冲突的。3、证人就小院的翻建工程结算具体钱数不详，我们认为证人的证词没有客观性。证明目的不认可。杨某证言：真实性关联性客观性不认可，理由：双方存在合作利害关系，对本案的事实不清楚，且就杨志现所述的王新兰欠工程款是听杨志现告知，具体情况不祥，并不认识王新兰。在证人与杨志现合作干装修，在旺兴湖宾馆干装修，证明目的不认可。根据王新兰的申请，法院调取了涉案的公安机关的相关卷宗中的蒋与成、王友庚、卞明保、薛吉祥、杨志英、史正兰、刘琴、ＸＸ山、王可云、杨志现的询问笔录、承诺书、收条、说明、赔偿协议、承诺书。综上上述证据及法院调取的相关资料，可以证明：王新兰以其丈夫杨祖强的名义（甲方）与王可云、ＸＸ山、符金娥（乙方）就王振东、张小青死亡签订赔偿协议书，该协议约定：甲方向乙方支付（先行垫付）王振东、张小青死亡赔偿金共计80万元，该赔偿金包括不限于死亡赔偿金、丧葬费、精神损害抚慰金、交通费等处理该事故的所有费用。本协议的签订、款项的支付不直接或者间接的表示甲方对死者的死亡事故负有过错或承担法律责任，赔偿款系甲方为妥善解决本事宜先行垫付，且甲方有权就其向乙方支付的赔偿金依据死者的死亡事实依法向责任方追偿，乙方应积极赔偿甲方。一审法院认为，王新兰与杨志现签订的租赁协议，因涉及的房屋为未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设的，故该租赁协议为无效协议，故对王新兰要求确认双方于2012年3月3日签订的租赁合同无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应该予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现杨志现取得房屋后，实际使用了该房屋，虽然王新兰要求给付租金没有法律依据，但是杨志现应该参照合同的标准支付王新兰自2012年3月3日至2016年7月3日的使用费42.5万元。对杨志现提出以工程款抵扣租金的答辩意见，因其未提供充分的证据予以证明，法院不予采纳。现王新兰依据双方签订的租赁协议由杨志现承担防火防盗，煤气中毒等安全事故的责任，现该协议已经被确定为无效，故责任承担约定亦属无效，故对王新兰要求给付使用房屋过程中发生时候的经济损失80万元的诉讼请求，法院不予支持。对杨志现提出本案具体应由一审法院红星法庭管辖，庞各庄法庭无管辖权的答辩意见，没有法律依据，法院不予采纳。综上，一审法院于2017年2月17日判决：一、王新兰与杨志现二Ｏ一二年三月三日签订的租赁协议无效；二、杨志现于判决生效后十日内给付王新兰房屋实际使用费四十二万元五千元；三、驳回王新兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。经询，双方均认可涉案房屋未取得相应的规划审批等建设手续；关于（2017）京0115民初2620号民事案件，王新兰表示未上诉，杨志现表示其向一审法院提交了上诉状，但未能按期交纳上诉费。另查，涉案租赁合同第七条约定，乙方在使用面积内，注意防火防盗，煤气中毒等安全措施，出了事故由乙方自己承担，包括法律责任和经济责任，与甲方无关。再查，一审法院自公安机关调取的杨志现于2016年1月1日出具的承诺书显示，“由于租房管理上的失误，我愿承担王怀庚、卞民华、王振东、张小青四人死亡及……受伤的相应法律责任”。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王新兰与杨志现订立租赁协议，约定王新兰将涉案房屋出租给杨志现使用，现双方均认可涉案房屋未能取得相应的规划审批等建设手续，一审法院据此认定涉案租赁合同无效，处理并无不妥。鉴于杨志现将涉案房屋转租给案外人，即便涉案房屋租赁合同无效，杨志现亦应向王新兰支付其占有使用期间的对价利益，一审法院判令杨志现向王新兰支付房屋使用费，处理亦无不妥。至于杨志现主张应当以王新兰欠付其的工程款抵扣房屋租金的上诉意见，因杨志现已经就工程欠款事宜另案，且其要求王新兰支付工程欠款的诉讼请求并未得到支持，故其该上诉理由依据不足，本院难以采信。关于王新兰上诉称应由杨志现承担事故赔偿义务，并向其支付经济损失，并称杨志现已经承诺承担事故赔偿责任一节，首先，因王新兰未能提交有关权利部门关于事故责任的认定书，对于杨志现依法应当承担的相应法律责任缺乏认定基础；其次，涉案房屋租赁合同第七条虽然对事故责任承担进行了约定，但在涉案房屋租赁合同无效的情况下，该约定亦属无效，王新兰上诉称涉案租赁合同第七条之约定应属于解决争议方法的条款，不受合同效力之影响，因合同第七条之约定系关于安全义务及事故责任承担之约定，并非解决争议方法的约定，王新兰该诉讼主张，本院不予采信；综上，现王新兰要求杨志现按照王新兰（杨祖强）自行与案外人签订的赔偿协议书承担因事故所致的经济损失80万元，依据不足，一审未予支持，本院亦不持异议。综上所述，王新兰、杨志现的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15826元，由王新兰负担8151元（已交纳），由杨志现承担7675元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘慧慧审判员 白 松审判员 王 磊二〇一七年七月二十五日书记员 刘梓晨 关注公众号“”