（2017）苏05民终4432号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2018-07-13
案件名称
于江波与苏州星浩房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于江波,苏州星浩房地产发展有限公司,徐小娟
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终4432号上诉人（原审原告）：于江波，男，1985年1月12日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：王玉良，江苏苏明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州星浩房地产发展有限公司。法定代表人：曹峻，该公司董事长。委托诉讼代理人：王飞，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼��理人：倪立，江苏立泰律师事务所律师。原审第三人：徐小娟，女，1987年6月25日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：王玉良，江苏苏明律师事务所律师。上诉人于江波因与被上诉人苏州星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）、原审第三人徐小娟商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于江波上诉请求：撤销原判，星浩公司支付违约金26810.24元。事实和理由：星浩公司违约交房是事实，按照合同约定星浩公司应按照已付购房款日万分之五支付逾期交房违约金。一审法院仅考虑延迟利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋的租金损失，擅自下调违��金，违背合同法。星浩公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。徐小娟述称，同意于江波的上诉请求及事实理由。于江波向一审法院起诉请求：1、星浩公司支付逾期交房违约金26810.24元；2、本案诉讼费用由星浩公司承担。一审法院认定事实：2014年10月31日，于江波、徐小娟（买受人）与星浩公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定由于江波、徐小娟购买星浩公司开发的本市虎池路1589号星光耀花园23幢2002室房屋，建筑面积80.65平方米，总价589236元。该合同第八条约定出卖人应当在2016年5月15日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第八条规定的最后交付期限���第二天起至实际交房日止，按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。补充协议第七条约定，施工中因异常恶劣天气影响、政府行为或重大活动（如重大国际国内会议等）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的，可以构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。合同签订后，于江波、徐小娟依约支付了全部房款，但星浩公司未能按约于2016年5月15日前向于江波交付房屋；2016年8月11日，星浩公司通知于江波于同年8月15日办理房屋交付手续。2016年9月22日，于江波与徐小娟就涉案房屋权属事宜签订协议并进行公证，协议载明涉案房屋所有权归于江波所有，贷款亦由于江波负责偿还。嗣后，涉案房屋不动产权属登记至于江波个人名下。一审审理中，星浩公司陈述：涉案房屋所在小区同地段同类房��简装修租金行情为1500元/月，并提供“58同城”、“赶集网”、“搜房网”等网站的房屋租赁信息页面一组；2015年11月9日至25日期间应苏州市住房和城乡建设局要求，在建工地一律全面停工，故延期17天属政府行为所致，并提供苏州市人民政府办公室印发的《苏州市第四季度及重要敏感时段环境空气质量管控方案》和苏州市住房和城乡建设局《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》各一份；此外因2014年至2015年中雨以上降雨天气及气温高于35摄氏度天气共计75天，影响施工，亦应作为恶劣天气构成不可抗力进行扣除，星浩公司为此提供气象资料一组。于江波对星浩公司举证的租金行情真实性予以认可，但认为与本案无关；对政府文件及气象资料真实性予以认可，但认为不属于不可抗力，星浩公司作为开发商应统筹安排施工工序。以上事���，有于江波提供的商品房买卖合同、交付通知书、星浩公司提供的网站页面截图、市政府及市住建局文件、气象资料及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，于江波、徐小娟与星浩公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。本案系星浩公司未按约定时间向于江波交付房屋所致，星浩公司虽抗辩称因政府要求停工17天及存在恶劣天气75天影响施工，可作为其逾期交付房屋的免责事由，然因上述免责事由约定在补充协议之中，补充协议系星浩公司提供的格式条款合同，对于其中的免责条款并未明显标注，星浩公司亦未举证证明已向于江波提示上述免责条款并加以说明，故上述约定应认定为无效。此外，星浩公司作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应当��所预见，法院综合星浩公司举证的降雨、高温天气因素及政府管制的具体时间，认为在长达两年的施工期内星浩公司应当可以合理消化上述不利于施工的因素，上述不利因素不可作为星浩公司向于江波逾期交房免于承担违约责任的合法事由，故对星浩公司前述抗辩意见，法院不予采纳，认定星浩公司逾期交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。现因涉案合同的买受人于江波与徐小娟已离婚，且徐小娟到庭明确表示涉案房屋买卖合同项下买受人的权利义务均由于江波承受，故于江波有权以个人名义向星浩公司主张逾期交房违约金。关于违约金的认定。于江波主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之五计算；星浩公司则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之五折合年利率为18.25%，而星浩公司逾期91天交付房屋给于江波造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应的未能入住房屋而额外支出的租金损失，据此，星浩公司提供的涉案房屋同地段同类房屋的租金行情的证据材料可以作为参照确定于江波租金损失的依据。由于按合同约定的每日万分之五的计算违约金明显高于前述实际损失，故法院对星浩公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。鉴于本案系星浩公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。法院综合考虑于江波的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定星浩公司应承担的逾期交房违约金为7300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：苏州星浩房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付于江波逾期交房违约金7300元。案件受理费470元，减半收取235元，由于江波负担171元、苏州星浩房地产发展有限公司负担64元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，星浩公司存在逾期交房的违约行为属实，应承担逾期交房违约责任。但星浩公司主张合同约定的违约金过高，并就于江波的实际损失，即涉案房屋同地段同类房屋简装修的租金行情进���了举证，原审法院综合本案案情，酌情支持于江波违约金7300元并无明显不当。综上，上诉人于江波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由上诉人于江波负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群代理审判员 沈军芳代理审判员 郭 锐二〇一七年七月二十五日书 记 员 陈 莉 更多数据：搜索“”来源：