（2017）辽01民终7166号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-08-30

案件名称

上诉人沈阳利兹酒店有限公司与上诉人沈阳华宝汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳利兹酒店有限公司,沈阳华宝汽车销售服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终7166号上诉人（原审原告）：沈阳利兹酒店有限公司，住所地沈阳市铁西区北二东路16-3号。法定代表人：张伟思，该公司经理。委托诉讼代理人：刘鹏，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇南，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳华宝汽车销售服务有限公司，住所地沈阳市浑南新区涌泉路1号。法定代表人：汤琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁长林，辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人沈阳利兹酒店有限公司（以下简称“利兹酒店”）因与上诉人沈阳华宝汽车销售服务有限公司（以下简称“华宝汽车销售公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初8432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。利兹酒店上诉请求：撤销（2016）辽0106民初8432号民事判决，依法改判：1、华宝汽车销售公司向利兹酒店给付尚欠房租1,392,613元；2、华宝汽车销售公司向利兹酒店给付所欠租金的逾期利息，从2015年10月1日起计算至实际给付之日止；3、本案全部诉讼费用由华宝汽车销售公司承担。事实和理由：2014年10月1日合同到期后，双方未就租金数额达成一致，华宝汽车销售公司强占房屋，产生的不利后果由华宝汽车销售公司自行承担。2014年12月双方达成续租合意时，华宝汽车销售公司已知停供的事实，仍旧继续使用房屋，系对现状的认可，一审法院酌定上诉人减少收取采暖费（5个月）40%租金无事实和法律依据。对方拖欠租金，应给付逾期利息。华宝汽车销售公司辩称：第一，双方未就第二时段年租金达成合意，因此每年的租金没有确定；第二，利兹酒店没有缴纳相关的采暖费，华宝汽车销售公司多次找其协商，可是利兹酒店不予配合，所以应该减少全年租金的40%。以后的利息没有约定，不予赔偿，华宝汽车销售公司缴纳的租金有可能超过应收的租金，多余的应予返还。华宝汽车销售公司上诉请求：撤销沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初8432号民事判决，依法改判驳回利兹酒店的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，华宝汽车销售公司与利兹酒店并未就2014年10月1日至2015年9月30日租金数额达成合意，因未经法定代表人确认，故应按市场价格计算；其次，利兹酒店在华宝汽车销售公司实际使用房屋期间，多次采取停电手段，对上诉人的正常经营造成了严重的损害，原审判决对此未予考虑，应予纠正；第三，华宝汽车销售公司实际使用期间房屋大面积漏雨，对华宝汽车销售公司造成了严重的损害，原审判决对此未予考虑，应予纠正。二、原审法院适用法律错误。原审法院在双方对租金数额没有达成合意的情况下，也没有进行市场调查就选择双方协商过程中没有确定的租金数额来定案显然属适用法律错误。利兹酒店辩称：第一，双方在2014年12月份就年租金500万元达成合意，一审的庭审和原审华宝汽车销售公司总经理的出庭陈述均能予以证实；第二，停电只发生一次，且是在双方依据原租赁合同应该解除租赁合同期间；第三，根据原租赁合同，房屋的维护和保养由承租方负责，漏雨是承租方维护不当。利兹酒店向一审法院起诉请求：1.华宝汽车销售公司向利兹酒店支付拖欠的房屋租金本金1,627,392元及利息97,643.52元；2.诉讼费用由华宝汽车销售公司承担。一审法院认定事实：2010年4月23日，利兹酒店(变更前沈阳恒隆酒店管理有限公司)与华宝汽车销售公司签订《房屋租赁合同》，利兹酒店将位于沈阳市铁西区北二东路16-3号商业房产的一层局部面积出租给华宝汽车销售公司用于汽车销售及售后服务等经营使用。合同租赁期限为十年，自2009年7月1日至2019年6月30日。2009年7月1日至2014年6月30日为第一阶段，2014年7月1日至2019年6月30日为第二时段。关于租金约定，第一年租金为320万元人民币，此后每年租金在前一年租金的基础上递增2%。第二时段租期的年租金依据当时市场情况另行商定，同等条件下华宝汽车销售公司享有优先承租权。承租方向出租方交纳使用保证金10万元人民币，在合同结束时返还承租方。每次交纳当期租金同时交纳一年费用押金20万元（按实际发生额支付、多退少补），水、电等费用由出租方按月根据各表数计算费用并从费用押金中扣除。合同签订后，华宝汽车销售公司向利兹酒店交纳了保证金10万元及水电押金24万元双方开始履行合同，涉案房屋由华宝汽车销售公司与沈阳宝绅汽车维修服务有限公司（以下简称“宝绅公司”）共同使用，宝绅公司系华宝汽车销售公司投资设立的公司。利兹酒店与华宝汽车销售公司一致认可第一阶段起租日期为2009年10月1日至2014年9月30日，该期间租金按照合同的约定交付，华宝汽车销售公司不拖欠该期间的租金。双方租赁合同于2015年9月30日终止，华宝汽车销售公司将房屋交还利兹酒店。另查明，2014年10月1日至2015年9月30日华宝汽车销售公司承租使用期间的租金具体数额双方未形成书面协议。2014年12月，双方就租金标准为年租金500万元（月租金416,666元）达成口头合意。2014年10月至2015年9月30日华宝汽车销售公司共计给付租金3,372,608元（不含保证金及水电押金）。庭审中双方经核对，华宝汽车销售公司使用房屋期间实际发生水费、电费数额共计105,221元，利兹酒店应返还剩余水电押金134,779元。双方均同意将华宝汽车销售公司已交纳的保证金10万元及剩余水电押金134,779元折抵华宝汽车销售公司应付的部分租金。再查明，利兹酒店于2014年10月11日办理了涉案房屋的停供手续，2014-2015年度采暖期内涉案房屋无供暖公司供暖，华宝汽车销售公司自行采用电暖气进行采暖。2012-2013年度、2013-2014年度采暖设施均能正常使用，华宝汽车销售公司采暖期到来时正常使用供暖公司供暖，并在采暖期期间向利兹酒店交纳采暖费。一审法院认为，法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。虽双方对第二阶段的租金在合同中未做明确约定，但其后通过口头约定的方式对该阶段租金标准明确达成一致，即按年租金500万元的标准除以12个月乘以使用月数，该合意是双方真实意思表示，是双方对该期间租金达成的补充协议，双方应当按照该补充协议履行，由华宝汽车销售公司按照该标准支付自2014年10月1日起至2015年9月30日期间的尚欠租金，扣除华宝汽车销售公司已付的该期间租金3,372,608元，并折抵利兹酒店应返还的保证金10万元及剩余水电押金134,779元后，尚欠租金1,392,613元（5,000,000元－3,372,608元－100,000元－134,779元）。但关于华宝汽车销售公司主张利兹酒店办理采暖断供手续，影响其正常使用房屋进行生产经营并给其造成损失，应予以减免租金的问题，一审法院认为，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行期间，华宝汽车销售公司有义务保障租赁房屋达到实际使用标准，根据华宝汽车销售公司往年采暖使用的习惯以及北方房屋冬季需供暖使用的实际情况，利兹酒店应保障供暖设施的正常使用，但利兹酒店在供暖期前办理了停供手续，使华宝汽车销售公司在该供暖期内无法正常享用供暖公司供暖而不得不采取电暖气方式供暖，无法达到原供暖的供暖效果，对华宝汽车销售公司冬季承租使用房屋造成影响，利兹酒店履行合同存在瑕疵，华宝汽车销售公司有权要求利兹酒店减少采暖期内相应的租金，一审法院依法酌定利兹酒店减少收取采暖期（5个月）40%的租金，综上，华宝汽车销售公司应向利兹酒店给付尚欠租金559,281元（1,392,613元－416,666元×5个月×40%）。关于利兹酒店要求华宝汽车销售公司给付租金利息的问题，双方就第二阶段的租金数额、支付时间及利息均未明确约定，故利兹酒店要求此期间的租金利息没有依据，不予支持。关于华宝汽车销售公司主张利兹酒店多次断电给其造成损失的问题，提供的证据不足以证明该事实及损失存在，故该抗辩理由不予采纳。关于华宝汽车销售公司要求追加宝绅公司为被告的问题，因租赁合同系利兹酒店与华宝汽车销售公司之间签订并实际履行，双方系合同主体，应由华宝汽车销售公司向利兹酒店承担合同责任，宝绅公司与华宝汽车销售公司之间的关系，不影响利兹酒店与华宝汽车销售公司之间的租赁关系，故华宝汽车销售公司要求追加宝绅公司为被告的主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、华宝汽车销售公司于本判决发生法律效力后十日内给付利兹酒店尚欠租金559,281元；二、驳回双方当事人的其他诉讼请求。案件受理费20325元，由华宝汽车销售公司承担9393元，由利兹酒店承担10932元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华宝汽车销售公司提交证书、奖杯的照片复印件，用以证明华宝汽车销售公司是大品牌，利兹酒店的行为给华宝汽车销售公司造成了极大的损失。利兹酒店认为该组证据真实性存疑，且与本案无关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于华宝汽车销售公司所提双方未就租金数额达成合意问题，从利兹酒店法定代表人与华宝汽车销售公司工作人员之间的聊天记录以及华宝汽车销售公司在一审的陈述中，可以确定双方已就租金问题达成口头协议，即按年租金500万元的标准除以12个月乘以使用月数。关于华宝汽车销售公司所提因利兹酒店公司断电造成其损失的问题，第一时段租赁合同到期后，利兹酒店要求按年租金500万元标准给付租金，但华宝汽车销售公司既未按此标准给付租金，亦未腾退房屋，故利兹酒店采取了停电的方式，现华宝汽车销售公司并未提供证据证明其损失存在及损失数额，故华宝汽车销售公司以此为理由要求减免租金的请求不予支持。关于华宝汽车销售公司所提房屋漏水对其正常经营造成严重损害，导致产值下降，应减免租金问题，因双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定，房屋及设施的维修及保养义务由承租方即华宝汽车销售公司负担，华宝汽车销售公司亦未提供损失数额，故华宝汽车销售公司以此为理由要求减免租金的请求不予支持。关于利兹酒店所提一审法院酌定减少采暖期（5个月）40%租金不当问题，租赁合同第一时段到期后，利兹酒店要求按年租金500万元标准给付租金，但华宝汽车销售公司既未按此标准给付租金，亦未腾退房屋，故利兹酒店采取了停供采暖的方式。该行为虽然导致华宝汽车销售公司无法正常享用供暖服务，对华宝汽车销售公司冬季使用房屋造成一定影响，但综合考虑华宝汽车销售公司近年来经营业绩、当时的经济形势、北方地区冬季供暖依赖程度、采暖费数额及华宝汽车销售公司自行购买供暖设备增加的营业成本等因素，一审法院判令减少采暖期40%的租金比例过高，本院酌定利兹酒店减少收取的采暖期租金比例为20%，据此，华宝汽车销售公司尚欠租金975,946.33元（1,392,613元-416,666.67元×5个月×20%）。另，双方的租赁关系至2015年9月30日结束，华宝汽车销售公司未支付尚欠租金，依法应承担未给付期间的利息。综上所述，利兹酒店的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初8432号民事判决第二项；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初8432号民事判决第一项为：沈阳华宝汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳利兹酒店有限公司所欠租金975,946.33元；三、沈阳华宝汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳利兹酒店有限公司所欠租金利息（以975,946.33元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2015年10月1日起至本判决确定的实际给付之日止）；四、驳回沈阳利兹酒店有限公司、沈阳华宝汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。如沈阳华宝汽车销售服务有限公司未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20325元，由沈阳华宝汽车销售服务有限公司负担13560元，由沈阳利兹酒店有限公司负担6765元。二审案件受理费20325元，由沈阳华宝汽车销售服务有限公司负担13560元，由沈阳利兹酒店有限公司负担6765元。本判决为终审判决。审判长　孙　悦审判员　单　立审判员　王　虹二〇一七年七月二十五日书记员　石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。来自