（2017）京02民终7176号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-01
案件名称
沈玛莉与北京存房房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈玛莉,北京存房房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终7176号上诉人（原审原告）：沈玛莉，女，1964年9月17日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张婷，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔乔，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京存房房地产经纪有限公司，住北京市通州区玉带河东街8号1至2层。法定代表人：徐瑞东，执行董事。委托诉讼代理人：李鸿鹏，男，1990年12月5日出生，北京存房房地产经纪有限公司员工，住职工宿舍。上诉人沈玛莉因与被上诉人北京存房房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初9875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈玛莉上诉请求：要求撤销原判第三项，改判北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房房地产公司）赔偿我经济损失81032元，由存房房地产公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院对我要求存房房地产公司给付违约金、损失赔偿金的诉讼请求未予支持，属于认定事实不清，适用法律错误。存房房地产公司的单方违约行为所造成的损失不仅包括合同解除前的房屋租金，还包括合同解除后至重新出租期间的空置损失、跌价损失等。现因存房房地产公司未进行工商登记变更，导致我的新租户无法办照，我被迫将新租户的免租期延长至2017年7月底，故存房房地产公司应赔偿我相应损失。存房房地产公司辩称：同意一审判决。涉案房屋再次出租的租金价格是受市场调节的，故对沈玛莉所主张的跌价损失不予认可。关于注册地迁出的问题我公司愿意配合解决，就沈玛莉提出的因我公司未迁出注册地所造成的免租期损失，我公司认为不在本案的上诉审理范围内，是一审判决之后新增加的诉讼请求，本案应不予处理。沈玛莉向一审法院起诉请求：1、解除我与存房房地产公司于2015年10月14日签订的《房屋租赁合同》；2、要求存房房地产公司以每日513元为标准支付自2017年3月1日至法院判决之日止的租金；3、要求存房房地产公司按照6个月的租金标准向我支付违约金及损失赔偿金92352元；4、诉讼费由存房房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年10月30日，沈玛莉（甲方）与存房房地产公司（乙方）签订《租赁合同》,约定，存房房地产公司承租沈玛莉位于北京市丰台区大瓦窑北路2号院2号楼1层102号房屋，租期自2015年12月1日至2018年11月30日止，租期共36个月；乙方应以人民币向甲方交付租金、保证金和其他应付费用；乙方擅自解除本协议时，甲方有权扣留保证金作为违约金。合同签订时存房房地产公司给付沈玛莉保证金15392元。2015年11月18日沈玛莉、存房房地产公司双方签署房屋交接表。2017年1月20日存房房地产公司向沈玛莉出具《关于解除租赁合同的通知函》。2017年3月后存房房地产公司搬离租赁房屋，并将房屋钥匙寄回给沈玛莉。2017年3月起存房房地产公司未再向沈玛莉支付房屋租金。一审法院认为：沈玛莉与存房房地产公司签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。存房房地产公司单方向沈玛莉出具解除租赁合同的通知函，已经构成违约。现沈玛莉来院起诉要求解除合同，符合法律规定，法院予以支持。存房房地产公司主张向沈玛莉发送《关于解除租赁合同的通知函》的时间即是双方租赁合同解除的时间，不符合法律的相关规定，法院不予采信。合同解除之前，存房房地产公司应当依据合同约定向沈玛莉支付租金。故沈玛莉要求存房房地产公司按合同约定租金标准继续支付租金至判决之日，符合法律规定，法院予以支持。沈玛莉主张的违约金及损失赔偿金，对于违约金，双方均同意依据合同约定将存房房地产公司支付给沈玛莉的保证金抵扣违约金，故本案中不再予以处理；沈玛莉主张的损失赔偿金实为房屋闲置费，根据相关法律规定，沈玛莉可以就房屋闲置费进行主张，但具体到本案，合同解除之前存房房地产公司仍应向沈玛莉支付租金，故沈玛莉的房屋并未长时间闲置，且存房房地产公司支付租金后已经弥补了沈玛莉的损失，故对沈玛莉该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2017年5月20日判决：一、解除沈玛莉与北京存房房地产经纪有限公司于二〇一五年十月三十日签订的《租赁合同》。二、北京存房房地产经纪有限公司给付沈玛莉自二〇一七年三月一日至五月二十日止的房屋租金四万一千〇四十五元。三、驳回沈玛莉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，沈玛莉向本院提交其与案外人刘莲杰于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》及租金支付材料，用以证明现租金标准为每月12500元，而与存房房地产公司当时约定的租金为每月15392元，存房房地产公司的违约行为导致其遭受租金跌价损失。存房房地产公司认为租金涨跌是受市场调节的，不认可沈玛莉主张的该项损失。另外，沈玛莉向本院提交其与刘莲杰于2017年7月11日签订的《补充协议》一份，其上载明：“由于存房房地产公司大瓦窑北路分部一直未办理公司注销手续，导致现承租方刘莲杰无法办理工商注册。经双方商议，房屋免租期延长至2017年7月31日，相应的承租期延长至2020年7月31日。如2017年8月1日后工商部门还没有明确的处理意见，双方再行协商。”沈玛莉以此证明因存房房地产公司未办理营业场所变更，导致新的承租人无法办理工商登记，给其造成租金损失。存房房地产公司认可未进行注册地址变更的事实，但认为该项主张属于一审判决之后新增加的请求，不同意在本案中进行处理。经查，2015年10月30日沈玛莉与存房房地产公司签订《租赁合同》约定每月租金为15392元。沈玛莉认可于2017年2月初收到了存房房地产公司的合同解除函，3月初存房房地产公司搬离租赁房屋。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为:沈玛莉与存房房地产公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。存房房地产公司单方提出解除合同并搬离租赁房屋，已经构成违约。沈玛莉起诉要求解除合同，于法有据，应予支持。根据查明事实，2017年3月初存房房地产公司搬离租赁房屋，沈玛莉已收到房屋钥匙，虽然存房房地产公司的行为构成违约，但沈玛莉作为出租方亦有义务积极采取措施避免损失扩大。沈玛莉要求存房房地产公司继续支付租金至判决之日，一审法院对该项请求予以支持，认为存房房地产公司支付租金后已经弥补了沈玛莉的损失，可见一审判决已经考虑了房屋空置期间的租金损失。此外，存房房地产公司向沈玛莉支付的保证金亦按照合同约定抵扣违约金。现沈玛莉上诉要求存房房地产公司赔偿重新出租的租金跌价损失，没有法律依据，本院难以支持。沈玛莉上诉称存房房地产公司未办理工商登记变更，导致新租户不能办理工商登记，产生新的租金损失，该项主张属于一审判决之后新增加的请求，因存房房地产公司不同意在本案中一并处理，故沈玛莉可就此另行主张。综上，沈玛莉的上诉请求不能成立；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1502.9元，由沈玛莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 桃审 判 员 孟 龙审 判 员 王 云二〇一七年七月二十五日法官助理 郭 融书 记 员 张增彬 微信公众号“”