（2017）皖08民终924号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-09-11

案件名称

怀宁县鑫昕房地产开发有限公司、王永和商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省安庆市中级人民法院

所属地区

安徽省安庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

怀宁县鑫昕房地产开发有限公司,王永和,杨国爱

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖08民终924号上诉人(原审被告):怀宁县鑫昕房地产开发有限公司,住所地安徽省怀宁县石牌镇建设路66号。委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。被上诉人(原审原告):王永和,男,1971年10月3日出生,汉族,住安徽省岳西县。被上诉人(原审原告):杨国爱,女,1971年9月29日出生,汉族,住安徽省岳西县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：时永丰，安徽皖岳律师事务所律师。上诉人怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕公司）因与被上诉人王永和、杨国爱商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2017）皖0828民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人鑫昕公司的委托诉讼代理人刘光耀，被上诉人王永和、杨国爱的共同委托诉讼代理人时永丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀宁县鑫昕房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、改判驳回被上诉人的一审诉讼请求（不服判决金额37244元）。事实与理由：被上诉人于2016年11月21日第一次主张并起诉要求上诉人支付逾期办证违约金已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。被上诉人要求上诉赔偿逾期办证违约金属于请求权主张，应当适用诉讼时效规定。根据民法通则第135条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。自当事人知道或应当知道之日起计算。对本案而言，被上诉人主张逾期办证违约金的诉讼时效应当是自合同约定的办证时间开始计算。合同约定的办证时间是2014年2月28日，被上诉人最迟应当在2016年2月28日前向法院起诉主张逾期办证违约金。一审法院以违约金的约定属于继续性债权为由，支持违约金请求没有法律依据。综上，请求判如所请。王永和、杨国爱答辩称：本案中《商品房买卖合同》第十五条第三项明确约定：“出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的2%每月支付一次违约金直到产权证之日……”一审判决将该违约金视为分期债权，倒推两年，只支持时效期内的违约金，有合同依据，没有违反诉讼时效规定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案违约金系同一笔债务的分期履行情况，应从办好两证时的最后一期起算时效。一审判决已未充分保护被上诉人利益。上诉人上诉实属拖延时间，没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉,维持原判。王永和、杨国爱向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即为原告办理房产证、土地证；2、判令被告支付违约金88416元（2014年3月2日-2017年1月1日，共计1035天，437626元×4.75％×1.5÷365×1035天）；3、判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月18日王永和、杨国爱与鑫昕公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：买受人王永和、杨国爱购买出卖人鑫昕公司锦绣家园1号楼住宅3单元3层305室；建筑面积共118.92平方米；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第壹种方式（单价每平方米元3680）计算该商品房价款，按建筑面积计算。付款方式及期限：总房款肆拾叁万柒仟陆佰贰拾陆元整（437626），签约日付219626元，余款218000元办理银行按揭于2013年12月30日前到帐；交付期限：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受（人取得房产证。如因买受人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任），注：此括号内容该份合同文本中未印出，在其他同类案件文本中有反映。合同补充协议（附件四）约定：房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。2013年11月9日王永和支付购房定金20000元，2013年11月18日双方签订《商品房买卖合同》并支付了购房款199626元，按揭贷款218000元于2014年1月26日放款至鑫昕公司账户。王永和、杨国爱接受了所购商品房，于2014年3月10日交纳办证费用15726元。鑫昕公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案，于2016年1月12日办理了房产证，2016年1月26日办理了土地证。另查明，案涉房屋的土地使用权鑫昕公司曾进行过抵押，其抵押于2015年12月8日解除。王永和、杨国爱就此争议于2016年11月21日向一审法院提起过诉讼。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于房地产权属证书办理责任问题，双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。本案中办理房屋权属证书，即办理房产证和土地证两证是鑫昕公司的义务；合同约定的交付房屋时间为2013年12月30日，依据约定鑫昕公司应于此后的60内即2014年3月1日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫昕公司在2015年4月20日才申请备案，且此时该房产的土地仍在抵押状态、鑫昕公司仍因此抵押而获取相应利益，鑫昕公司的违约行为，使得王永和、杨国爱在交付办证费用后（交纳办证费用时间2014年3月10日）不能取得权属证书；王永和、杨国爱的房产证实际办理时间为2016年1月12日、土地证的实际办理时间为2016年1月26日，鑫昕公司的办证行为明显迟延，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的时效问题。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案合同约定的交付房屋时间为2013年12月30日，鑫昕公司应于此后的60日内即2014年2月28日为买受人办证；考虑王永和、杨国爱交纳办证费用时间在2014年3月10日，该时间为鑫昕公司应当办理权属证书的时间；王永和、杨国爱主张逾期办证违约金亦应从2014年3月11日开始计算诉讼时效期间；本案逾期办证违约金系以月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。王永和、杨国爱未提供何时要求鑫昕公司支付逾期办证违约金的证据，其主张的逾期办证违约金，不存在诉讼时效中断、中止事由，所以该诉讼时效应自其第一次起诉之日（2016年11月21日）起倒推两年起算，即从2014年11月22日开始计算，在此之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。关于违约金是否过高的问题。本案中，王永和、杨国爱主张的违约金系参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日计算，而未按合同约定的月2％计算，按此主张符合法律规定，鑫昕公司提出标准过高的辩解，法院不予采纳。综上，本案逾期办证违约金计算时间应自时效期内的2014年11月22日起，至产权证办理完成之日2016年1月26日止，共计430日；故王永和、杨国爱诉请支付逾期办证违约金，其合理部分37244元（437626元×4.75％×1.5÷360×430天），一审法院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王永和、杨国爱逾期办证违约金37244元；二、驳回原告王永和、杨国爱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2010元，减半收取计1005元，由鑫昕公司负担365元，由王永和、杨国爱负担640元。二审期间诉辩双方均未提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致，故对一审查明的事实予以认定。本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：被上诉人王永和、杨国爱在一审诉请上诉人鑫昕公司支付逾期办证的违约金是否超过诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案合同约定的交付房屋时间为2013年12月30日，鑫昕公司应于此后的60日内即2014年2月28日为买受人办证,但王永和、杨国爱交纳办证费用时间在2014年3月10日，未缴纳办证费用鑫昕公司无法履行办证义务。故原判认定该时间为鑫昕公司应当办理权属证书时间适当。根据合同规定：出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证。可见，双方合同约定逾期办证违约金的计算是以月为单位累计计算，属于继续性债权。根据法律规定，每个个别债权具有法律上的独立性，债务人负担的是每个个别债权的个别给付。故原判认定每个个别债权应分别适用诉讼时效，对被上诉人一审主张的逾期办证违约金诉讼时效从被上诉人第一次起诉之日（2016年11月21日）起倒推两年起算，即从2014年11月22日开始计算不违背法律规定。此前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，不予保护。一审判决并无不当。综上所述，上诉人怀宁县鑫昕房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费731元，由上诉人怀宁县鑫昕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　左红审判员　　江韵审判员　　马骥二〇一七年七月二十五日书记员　　程延附相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”