（2016）沪0106民初18540号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-10-20

案件名称

姜芹与张麒��屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姜芹,张麒

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第六十条第一款；《��高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条

全文

上海市静安区人民法院民事判决书（2016）沪0106民初18540号原告：姜芹，女，1966年11月18日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：孙正杰、孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。被告：张麒，男，1961年3月17日出生，汉族，住上海市静安区。原告姜芹与被告张麒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月21日公开开庭进行审理，后依法转为适用普通程序，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告姜芹及其委托诉讼代理人孙吉尔，被告张麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还房屋租金2,206元(2016年1月14日计算至2016年1月31日，共计18天)和押金3,800元；2、判令被告向原告赔偿房屋转让费63,000元、装修费15,400元、空调价款2,000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月1日，原告与被告签订《租房协议书》，被告将本市三泉路XXX号一间商业用房(以下简称“系争房屋”)出租给原告，租赁期间自2015年5月1日至2017年4月30日；房屋租金每月3,800元，租金先付后用，每季度支付；租赁押金3,800元。合同订立后，原告向被告支付了租金11,400元和押金3,800元；被告向原告交付了系争房屋。为取得系争房屋承租权，原告向系争房屋的前承租人支付了房屋转让费63,000元；且经被告同意对系争房屋花费15,400元进行了装修，另安装了空调。2016年1月14日，系争房屋被案外人强制收某，造成原告无法继续使用系争房屋。原告认为，被告转租期限超过其剩余租赁期限的部分应当属于无效，并且由于被告的过错应当赔偿按合同约定的违约金及由此产生的损失。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告辩称，系争房屋是其向街道承租的，合同一年一签，从2006年就开始了，最近一次合同的期限是2015年1月1日至2015年12月31日。被告在取得承租权后，再分别转租给他人。被告在将系争房屋出租给原告时已将该情况告知了原告，并出示了街道的投资合同和房屋调配单，原告在向其他周边租客了解情况并认可后再与被告签订了租赁协议。2015年9月，被告接到通知，系争房屋须被收某，故被告在接到通知后，以在系争房屋门口张贴通知的形式告知了原告，后街道将房屋收某。至于街道收某房屋的日期，被告不清楚，但同意将原告多交的租金2,206元予以返还。但原告在租赁期内有转租行为，其行为违反了合同约定，故不同意退还押金。另原告在承租系争房屋后并未进行过装修及安装空调，且房屋收某系街道行为，非被告违约，故被告不应承担赔��责任，要求法院驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，原告与被告签订《租房协议书》，被告将本市三泉路XXX号一间商业用房出租给原告，经营项目为水产品及许可经营，租赁期间自2015年5月1日至2017年4月30日；双方约定房屋租金每月3,800元，租金先付后用，每季度开始前10-15天内支付；租赁押金3,800元。同日，被告收取了原告租金和押金共计15,200元。被告亦按约向原告交付了房屋。另查，系争房屋系上海市彭浦街道办事处委托上海彭浦投资经营公司经营管理。2015年3月30日，上海彭浦投资经营公司与被告签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给被告；租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止。2015年9月30日，上海彭浦投资经营公司向被告发告知函，告知被告系争房屋的租赁期到2015年12月31日，到期后不再续租。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，被告与案外人上海彭浦投资经营公司签订的租赁合同期限至2015年12月31日止，而原、被告间租赁期限截止2017年4月30日止。故原、被告租赁合同中超过2015年12月31日止的约定无效，但合同的其他条款均为有效。其一，原告主张系争房屋于2016年1月14日被收某，被告对此虽表示不能确定，但其并无相反证据证明原告所述，故本院确认系争房屋被收某日为2016年1月14日。同时，被告表示愿意返还2016年1月14日至1月31日期间多收的房屋租金2,206元，本院对此予以准许。其二，原、被告对房屋转让费63,000元各执一词。原告称，案外人闵某某系原告前租客，原告为取得系争房屋租赁权，分两次支付闵某某转让费，闵某某在2015年4月29日出具收据3,000元、同年5月1日出具收据59,200元；且闵某某在2017年5月17日出具说明，证明收到原告系争房屋转让费63,000元。另，原、被告租赁合同第十一条后部，被告写有“租金同步增加，同意转让”，说明被告书面表示同意转让，转让费63,000元符合商铺交易习惯，即凡上下家转让租赁物，下家向上家支付转让费。由于原告向闵某某支付转让费是基于原、被告的租赁合同期限为两年，现因被告原因致使合同目的不能实现，所以被告应赔偿原告支付房屋转让费的损失。被告称，被告不认识闵某某，也未将系争房屋租赁给闵某某；原被告直接签订的租赁合同，合同写有“……，同意转让”其含义为被告经营不下去，被告可找第三方与原告订立新的租赁合同。本院认为，首先，原、被告为系争房屋租赁合同的相对方，双方可为租赁系争房屋直接进行洽谈；其次，庭审中原告明确与案外人闵某某无转让合同，且无其他证据证明闵某某与被告有租赁关系；再次，原告出示的两张收据金额与闵某某出具说明中转让费金额不一致，故原告要求被告赔偿转让费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其三，原、被告对系争房屋装修费15,400元、空调价款2,000元各执一词。原告称，被告交付系争房屋后原告对系争房屋进行了装修和安装了一台空调，向普陀区市九建材经营部(以下简称“市九经营部”)购买了装修材料，并由市九经营部提供的工人进行装修(市九经营部在2015年5月3日出具材料费收据7,900元、同年5月3日出具人工费收据7,500元)；空调为原告2010年以亲戚名字以3,038元价��购买的，原家里自用租赁后搬至系争房屋使用，系争房屋拆除时没有拆除，故折价要求赔偿2,000元。被告称，原告从房屋拆除时照片看，原告根本未对系争房屋进行装修，房屋内外均无空调，不同意原告赔偿要求。本院认为，原、被告双方均确认系争房屋现已拆除，已无法对系争房屋现有装修价值的造价进行鉴定；另对租赁房屋内可移除的添附物，原告在房屋拆除时未自行拆除减小损失，责任在原告，该空调赔偿请求不予支持。房屋装修应合情合理，市九经营部出具人工费收据有违常理，据此系争房屋装修损失酌定为10,000元。原、被告订立的租赁合同对于2016年1月1日至2017年4月30日期间部分无效，合同部分无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告明知其没有转租权仍然转租，应当对合同部分无效负主要的过错责任。原告在知道被告是转租的情况下，有义务审查被告是否享有转租权以及被告的剩余租赁期限。现由于原告自身审查核实不严，导致所签租赁合同被部分判令无效，故原告应对合同无效负次要的过错责任。综上，房屋装修损失原告承担3,000元，被告承担7,000元。2016年1月1日至同年1月14日系争房屋使用费为1,594元，由原告承担，已从租金中抵扣；被告应返还原告租金2,206元。原、被告租赁合同约定的押金目的是保护系争房屋及其附属设施，现系争房屋已由案外人收某，被告理应归还原告押金3,800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五��之规定，判决如下：一、原告姜芹与被告张麒于2015年5月1日签订的《租房协议书》中2016年1月1日至2017年4月30日期间的约定无效；二、被告张麒应于本判决生效之日起十日内返还原告姜芹租金2,206元；三、被告张麒应于本判决生效之日起十日内返还原告姜芹押金3,800元；四、被告张麒应于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜芹装修损失7,000元；五、原告姜芹其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,960.2元，由原告姜芹负担1,665.2元，被告张麒负担295元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并��对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　罗海鸣人民陪审员　　蔡凌军人民陪审员　　慎　颖二〇一七年七月二十五日书　记　员　　林丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法��关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。百度搜索“”