（2017）豫04民终1957号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-14
案件名称
平顶山市康泰房地产开发有限公司、祁中才房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平顶山市康泰房地产开发有限公司,祁中才
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫04民终1957号上诉人（原审被告）：平顶山市康泰房地产开发有限公司。法定代表人：李艳兰，总经理。委托诉讼代理人：李振伟，河南金豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祁中才，男，1948年11月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：侯晓远，河南大乘律师事务所律师。上诉人平顶山市康泰房地产开发有限公司（以下简称康泰房地产公司）与被上诉人祁中才房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，平顶山市卫东区人民法院作出（2016）豫0403民初125号民事判决书后，康泰房地产公司不服，提出上诉。本院于2017年6月7日受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。康泰房地产公司的委托诉讼代理人李振伟，祁中才的委托代理人侯晓远到庭参加了诉讼，现本案已经审理终结。康泰房地产公司的上诉请求：依法撤销（2016）豫0403民初125号民事判决，改判驳回祁中才的一审诉请。事实与理由：一审判决解除双方联合建楼协议没有事实及法律依据。首先，康泰房地产公司至今没有全面履行协议约定义务是由于平顶山市两级政府的宏观调控和部分拆迁人怠于履行自己的义务所致，没有达到法定解除条件。其次，早在2004年由政府确定将本案所涉土地交由康泰房地产公司以旧城改造的名义进行开发，但当时政府相关部门并没有给康泰房地产公司颁发任何准许开发及开工的相关许可文件，在这种情况下，康泰房地产公司与祁中才等13户签订联合建房协议，并支付了相应的拆迁费，并对土地进行了平整。后政府又要求本案所涉地块临近的黄楝树社区办公楼以及建筑材料总公司住宅楼交由康泰房地产公司开发，据此加大了康泰房地产公司的开发成本，延缓了开发进度。直到2011年本案所涉土地才通过市政府规划审批控规，真正确定由康泰房地产公司进行开发，到2013年3月份才真正形成相应的文件，直到2014年8月18日城乡规划局才以业务审查会的形式原则上同意了涉及本案地块的开发现状。如今还有部分被拆迁户没有完成拆迁工作。康泰房地产公司至今没有全面履行协议约定义务是由于上述原因所致，并未达到接触的法定条件。其次，在拆迁过程中，为了使拆迁顺利进行，也为了满足包括祁中才在内的各被拆迁户的需求，康泰房地产公司不得不与祁中才签订补偿协议、支付新的补偿，双方签订的协议不止一份，祁中才获得的补偿面积比实际被拆迁面积几乎翻了一番，祁中才主张解除双方所签订的联合建楼协议，而不涉及其他内容，法院为就此查明事实就简单予以解除有失公正。祁中才答辩称，一审判决并无不当，康泰房地产公司的上诉理由不能成立。事实与理由：由于康泰房地产公司在长达近十年的时间内，不能依据双方签订的协议向祁中才交付补偿的房产，致使其家庭流离失所，无家可归，祁中才并无任何过错。康泰房地产公司没有获得行政许可和行政审批，无法按时动工和建设，该违约行为并没有证据证明是由国家法律法规的强制性规定所变动或其它不可抗力因素所导致。因此，康泰房地产公司的上诉理由不能成立。祁中才向一审法院起诉请求：1、依法解除祁中才与康泰房地产公司签订的联合建楼协议；2、诉讼费由康泰房地产公司承担。一审查明事实，2006年8月10日，祁中才（甲方）与康泰房地产公司（乙方）签订《联合建楼协议》一份，主要内容有：根据河南省建设厅【1997】37号文件及平顶山市人民政府【1997】93号文件精神，一、甲方提供宅基地一宗，共计面积为304.268平方米，乙方按照每平方米宅基地赔偿甲方住宅建筑面积1.13平方米的标准，赔偿甲方新房面积共计343.8平方米，还新房时超出或不足部分由双方按商品价进行结算。二、从签订协议之日起15天内甲方搬迁完毕，将空房交付乙方，甲方院内原有不动产，不得自行拆除。三、甲方腾出房屋交给乙方后，甲方自己解决周转房，乙方一次性付给甲方房屋租赁费（每月按300元计算）和搬家费200元。四、签订合同后13个月内乙方把新房交给甲方（以工程建设承包合同签订时间为据），每超过一个月，罚乙方500元，累计计算，如果甲方不能按合同时间搬迁，每拖延一个月罚甲方2000元，累计计算。五、双方签章后，由乙方付给甲方搬迁费，搬迁时间由乙方发出书面通知，甲方签收通知后，应在通知日内搬迁完毕，甲方写出已搬出证明，乙方验收后，确定为本合同签订时间，双方协议生效，任何一方不得随意变更。协议落款处甲方签名并摁指印，乙方法定代表人李艳兰签名并加盖康泰房地产公司印章。另，双方在协议落款处下方增补约定：增补风道6.11平方、道路32.7平方、东风路23.5平方米、补东门6平方米，合计62.31平方米，共计76.41平方米。康泰房地产公司法定代表人李艳兰签名，日期为2006年8月10日。2009年12月9日，祁中才与康泰房地产公司在前述《联合建楼协议》上达成并添加新条款，显示为：2006年8月10号所签合同作废，以上合计420平方米，另增180平方米，总计600平方米。落款日期为2009年12月9日，康泰房地产公司法定代表人李艳兰签名并加盖康泰房地产公司印章。2009年12月9日新协议条款签订后，祁中才按照约定履行搬迁义务，将所涉的房屋及宅基地交付给康泰房地产公司，康泰房地产公司对所涉房屋进行了拆除。至一审辩论终结时，本案所涉土地未进行房地产建设主体施工。一审庭审中，康泰房地产公司称“在合同签订时至今没有颁发土地使用权证，但是有控规文件和政府将土地确定给康泰房地产公司开发的文件；关于所涉土地，康泰房地产公司没有建设许可、施工许可、规划许可证，但是关于规划有控规文件；拆迁后没有实际开工，2015年签订有施工合同，具体日期不清楚。”祁中才确认其交由康泰房地产公司进行拆除的房屋没有房产证。双方共同确认关于联合建楼协议约定的新房，“赔偿给祁中才的房屋是其自用，其他多出来的房屋是开发商所有，作为商品房出卖。”康泰房地产公司表示“有进行对外预售商品房”。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，不得违反过国家法律和行政法规的强制性规定。当事人之间订立合同，自依法成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。毋论当事人采取何种形式订立合同，应依据当事人意思表示内容确定合同权利义务。本案中，祁中才与康泰房地产公司平等协商自愿订立《联合建楼协议》，虽名为联合建楼协议，但根据协议中双方真实意思表示内容应为房屋拆迁安置补偿合同，即康泰房地产公司作为拆迁补偿人将祁中才的房屋予以拆除，在拆除后的土地上开发建设商品房，并依照约定向被拆迁人祁中才补偿新建房屋。虽双方于2009年12月9日共同书面确认2006年8月10日所签《联合建楼协议》作废，但另书面约定拆迁补偿面积，应认定为对《联合建楼协议》进行了变更，仍为房屋拆迁安置补偿合同。双方对《联合建楼协议》及其变更后内容均予以认可，且内容不违反法律法规的强制性规定，故双方之间的房屋拆迁安置补偿合同依法成立有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”祁中才已经按照双方之间的合同约定履行了搬迁义务，但康泰房地产公司自2006年8月10日订立协议及于2009年12月9日书面变更协议后，或于其在庭审中所称于2015年（具体日期不清楚）签订建设施工合同后，至一审辩论终结前，既未进行房地产建设主体施工，亦未与祁中才另行协商达成变更意见，已经严重违反合同约定的补偿房屋交付期限，迟延履行债务致使祁中才不能依约实现补偿房屋的合同目的，且经祁中才多次催告仍不能按照约定履行交付补偿房屋的主要债务，符合法律规定的合同解除条件。故祁中才要求解除其与康泰房地产公司之间的联合建楼协议即房屋拆迁安置补偿合同的诉请事实有据、于法有理，应予支持。康泰房地产公司的抗辩理由及其提供的证据不能构成法定阻却事由，不予支持。综上所述，祁中才的诉讼请求，有事实根据和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：解除祁中才与平顶山市康泰房地产开发有限公司之间的联合建楼协议。案件受理费100元，由平顶山市康泰房地产开发有限公司负担。二审查明事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为，祁中才与康泰房地产公司平等协商、自愿订立《联合建楼协议》后，祁中才依照双方合同约定履行了搬迁义务，但康泰房地产公司自2006年8月10日订立协议及于2009年12月9日书面变更协议后，至一审辩论终结前，在长达7年的时间内，既未进行房地产建设主体施工，亦未与祁中才另行协商达成变更意见。期间，经祁中才多次催告，康泰房地产公司仍不能按照双方约定期限履行交付补偿房屋，该公司迟延履行主要债务的行为致使祁中才不能依约实现补偿房屋的合同目的，已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，故一审判令解除康泰房地产公司与祁中才之间的联合建楼协议即房屋拆迁安置补偿合同并无不当。康泰房地产公司上诉称祁中才仅主张解除双方所签订的联合建楼协议，而不涉及已经补偿的其他内容,一审未予查明处理显失公正。因祁中才一审诉请并未涉及联合建楼协议补偿事项，康泰房地产公司亦未就上述主张在一审提起反诉，故一审对此没有审理并无错误。综上所述，康泰房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由平顶山市康泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 祝建中审 判 员 王光辉代理审判员 李华亮二〇一七年七月二十五日书 记 员 王 伟附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。