（2016）浙0602民初8330号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-09-29

案件名称

鲍中新与陈秋泉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市越城区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

鲍中新,陈秋泉,绍兴市越城区灵芝镇安心村股份经济合作社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条

全文

浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书（2016）浙0602民初8330号原告鲍中新，男，1968年8月3日出生，汉族，住柯桥区。委托代理人（特别授权代理）杨国勤，浙江慈益律师事务所律师。被告陈秋泉，男，1965年8月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。第三人绍兴市越城区灵芝镇安心村股份经济合作社，住所地绍兴市越城区灵芝镇安心村。法定代表人单飞雁。被告及第三人共同委托代理人（特别授权代理）杨欣超、周徐耀，浙江大容律师事务所律师。原告鲍中新与被告陈秋泉、第三人绍兴市越城区灵芝镇安心村股份经济合作社（以下简称安心村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案受理。依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判，后组成合议庭适用普通程序审理。本案于2016年9月23日、2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨国勤、被告及第三人委托代理人杨欣超到庭参加二次庭审，被告及第三人委托代理人周徐耀到庭参加第一次庭审。本案庭外和解5个月，现已审理终结。原告鲍中新诉称：2014年3月24日，被告向第三人租赁灵芝镇安心坊小区的6间营业房，约定相关事项并签订合同。2014年4月6日，在明确原告开旅馆需要，并经第三人同意转租的情况下，原告与被告陈秋泉签订租赁合同1份。该合同约定，被告将向第三人承租的151一间营业房及141、143、145、147、149、151二层、三次，总面积月900平方米出租给原告，租赁年限为5年，第一年租金30万，此后按每年5%递增，合同签订后原告按照合同约定向被告交付了租金。2014年4月17日原告委托绍兴市名门装饰工程设计有限公司进场装修，2014年7月20日，房屋装修完工，总投资2356000元。2014年4月28日，原告向绍兴市越城区工商行政管理局申请个人工商户名称“绍兴市越城区君豪商务宾馆”，保留期延长时间不超过6个月。但原告无法按原定时间在2014年8月顺利开业，原因是被告及第三人，特别是第三人不能提供出租房屋的消防土建验收合格证，拖延到2014年9月第三人提供了消防土建验收合格证后，原告才于2014年10月21日取得消防安全检查合格证。此后又因为被告及第三人无法提供合法有效的出租房权属证明，导致原告因旅馆特种行业证批不出。2015年3月17日，被告及第三人交给原告绍兴市城北新城建设投资有限公司证明“位于灵芝镇后墅路安心坊的商业楼，计面积1000平方米，产权属于绍兴市城北新城建设投资有限公司所有，该房屋合法建筑，尚未取得房产证，现在暂时归安心村经济合作社使用出租，上述房屋现可作为个体工商户经营场所，从事经营活动”后，原告交给审批部门方领到特种行业许可证。2015年4月6日，原告绍兴市越城区君豪商务宾馆开业经营。综上，因被告及第三人没有消费土建验收合格证、没有房屋权属证明等原因，致原告一切准备工作就绪后不能经营时间长达7个多月。该期间原告贷款承担2356000元投资款的相应利息，且不提原告原租赁房屋可期望得到的利润。可见被告及第三人作为出租人未履行法定义务的行为已严重违约，且该违约行为对原告造成损失巨大。为此，原告多次与被告及第三人协商，被告及第三人原也口头同意以其他形式减少或免除原告部分租金，但终因各种原因协商未果。现原告起诉至法院请求判令：一、被告因违约行为赔偿原告经济损失约计31万元；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼汇总，原告明确第一项诉讼请求金额为7个月租金以及本金2356000元七个月的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。被告陈秋泉、第三人安心村经济合作社辩称：本案诉争的房屋是被告通过正规的途径招投标的项目，在招投标的时候招标投标合同中都写明消防设施设备齐全。在被告陈秋泉与原告签订转租合同时候第三人安心村经济合作社是不知情的，在转租的时候也没有明确说是开旅馆。且在合同中也没有约定是开旅馆用，直到原告在办特殊经营许可的时候，其自己没办法办理证照时才跟被告及第三人来说需要2份证明。被告和第三人当时就积极协助原告去相关部门打了证明，该2份证明拿到以后被告就和原告去办理相关的消防安全检查合格证。在原告需要办特种许可证的时候原告曾来第三人处盖过印章，第三人在原告提交的合同中盖了印章，但是当时的时候原告拿来的其与被告签订的租赁合同中并没有“补充：乙方承租以上房屋用于旅馆业经营”这句话，这句话是原告在事后添加的。原告说的装潢情况和费用都与被告和第三人无关，所谓的延误的七个月也不是被告及第三人造成的。且在营业房出租的2份合同中都没有约定被告及第三人要配合原告来办理证照，因此原告所主张的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、房屋租赁合同（6间）复印件1份、房屋租赁合同（6间）1份，要求证明2014年3月24日，被告向第三人租赁灵芝镇安心坊的6间营业房。2014年4月6日，经第三人同意转租且明知原告承租房屋用于旅馆经营的情况下，被告将房屋租赁给原告并约定相关事实。被告质证认为，对2014年3月24日的合同三性没有异议，合同第五条载明了消防设施都是完备齐全的，被告与原定没有约定办理证照的条款；2014年4月6日的合同最后一页的印章和补充条款的内容被告是不知情的，被告手上的合同没有红章和补充条款。第三人质证认为，对2014年3月24日的合同与被告质证意见一致，在第三人法定代理人的记忆中，2014年4月6日的合同在原告拿给第三人要求领证照需要盖印章的时候补充条款的这一句话是没有的，该份合同不能证明原告所要证明的内容，对证据的三性均有异议。本院对上述合同予以认定，对2014年4月6日该合同最后补充条款的认证意见，在判决理由中另行阐述。证据2、基础装修装饰工程施工合同1份，要求证明原告于2014年4月17日与绍兴市名门装饰工程设计有限公司签订装修施工合同，就原告向被告承租的房屋进行装修，约定2014年7月20日竣工的事实。被告、第三人质证认为，对该证据不清楚，也与本案无关。本院认证认为，该证据系原告与案外人所签订，本院对其真实性无法认定。证据3、个体工商户名称预先核准通知书复印件2份，要求证明原告于2014年4月28日向越城区工商行政管理局申请个体工商户名称为“绍兴市越城区君豪商务宾馆”。2014年10月14日，因被告及第三人未能提供出租方的消防土建验收合格证，导致原告未能到登记机关完成个体工商开业登记故而延长名称保留期的事实。被告、第三人质证认为，该证据复印件不予质证。本院对该证据的真实性予以认定。证据4、消防安全检查合格证1份、备案凭证1份，要求证明因被告及第三人未能及时提供出租房屋的消防土建验收合格证，原告直到2014年10月21日才取得消防安全检查合格证。被告、第三人质证认为，对证据的真实性没有异议，但与原告的诉请没有关联性，与被告、第三人没有直接关联性，不能证明原告所要证明的内容。本院对该证据真实性予以认定。证据5、证明2份，要求证明原告因经营宾馆而需办理相关证照，2014年4月28日因第三人未取得房产证而向原告出具证明，但该证明没有用，2015年3月17日，真正产权人出具的证明才有用，但中间间隔了差不多十一个月，导致原告旅馆开业拖延。被告质证认为，对真实性没有异议，不存在由于被告的原因导致延误的事实。第三人质证认为，对真实性没有异议，当时原告要求第三人开具证明，第三人积极予以配合，不存在由于第三人的原因导致延误的事实。本院对该证据予以认定，可以证明第三人开具证明协助原告办理相关证照的事实。证据6、浙江省特种行业许可证申请登记表1份、特种行业许可证1本，要求证明原告因被告及第三人未能及时提供房屋产权证明而迟迟审批不出旅馆特种行业许可证，直到2015年3月26日，原告才获得特种行业许可证的事实。被告、第三人质证认为，申请表与被告、第三人无关，证明是2014年4月出具的，而原告2014年10月才提交申请，2015年3月得到审批。本院对该证据的真实性予以认定。证据7、信贷凭证6份，要求证明原告因开宾馆向银行贷款人民币80万元的事实。被告、第三人质证认为，不知情，且与本案无关。本院对该证据的关联性不予认定。证据8、装修明细清单1份，要求证明被告及第三人对原告损失进行赔偿的事实。被告、第三人质证认为，对证据三性均有异议，与本案无关。本院认证认为，该证据系原告单方制作，对其真实性不予认定。证据9、租赁合同1份，要求证明第三人同意转租的事实。被告质证认为，对证据三性均有异议。原告与被告签订的合同上是没有第三人公章和“同意转租，仅限于审领有关证照”字样及“补充条款：乙方承租以上房屋用于旅馆业经营”的字样。原告及第三人任意篡改原、被告间签订的合同是违法的，是无效的。其次，其在合同复印件上添加文字及盖章，没有经过被告同意，是不合法的。第三人质证认为，合同上盖章和“仅限于审领有关证照”是第三人所为，但是在距离原、被告签订合同后几个月。当时原告来第三人处，说开店办营业执照需要第三人盖章。第三人为慎重起见，特意写上“仅限于审领有关证照”的字样后才加盖公章。事后又过几天，原告又来第三人处，说还要加上“同意转租”的字样，第三人又加上“同意转租”的字样。但都是为配合原告领证，不做他用。合同中“补充条款：乙方承租以上房屋用于旅馆业经营”的字样，是原告事后自行添加，与第三人无关。本院对该证据真实性予以认定，对2014年4月6日该合同最后补充条款的认证意见，在判决理由中另行阐述。证据10、录音1份，要求证明被告陈秋泉是知情的。被告质证认为，录音中有被告的讲话是事实，但所讲内容的真实性、合法性、关联性均有异议，该录音不能证明原告要求证明内容。一、原告无理拖欠被告房屋租金33万，拖欠时间长达3个多月，经被告多次催讨，被告决定将租赁房屋锁门时，原告故意假惺惺表示与被告谈支付租金一事，其实是设圈套在偷偷录音。该录音取得方式违法，录音内容不是被告本意，被告所讲都是为了能让原告能尽快支付租金而顺应原告的语意所讲的违心的、不符合事实的话。二、被告向第三人拍租的房屋是整栋整体拍租，该房屋目前分别开设有生鲜超市、开锁店、时装店、烧烤店等及君豪商务宾馆等多家店铺和多种经营。与第三人签订合同时，被告自己都还没有确定租赁房屋具体用途。因此第三人更不可能知道房屋具体用途。三、被告将部分房屋出租给原告，当时原告也没有确定是否开设商务宾馆。事实是原告租赁房屋后，其中部分开设宾馆，还有部分又转租给其他人开设老台门店。原告是后来才跟被告说楼上想开设宾馆的。其房屋的所有权归属、现状等情况被告在拍租时就明了，当时原告也和被告一起在拍租现场。且原告向被告租房时被告再次向其讲明房屋相关情况。四、不论被告与第三人签订合同还是原、被告签订合同中均没有约定租赁房屋的用途及办理证照相关事项，也没有约定该房屋的租赁户开业经营时间。故录音中的内容与本案无关。第三人质证认为，该录音谈话第三人不清楚。一、录音的谈话是因原告拖欠租金，被告催讨租金的过程。二、签订合同时，第三人不清楚租赁房屋的具体用途。且实际事实是第三人出租给被告后，被告利用该房屋不仅自己开始商店，还租给他人经营开始超市、宾馆等多家店面。更何况第三人与被告及被告与原告所签订的合同中都没有写明房屋用途。可见签订合同时对房屋的用途是不明确的。三、出租合同中均没有约定该租赁房屋的用途、是否需要协助办理证照、协助办理哪些证照及办理时间期限等事项，也没有约定该租赁房屋的租赁户开业经营的时间。因此该谈话录音中有关这方面的内容都不是真实的。四、案涉房屋是通过合法程序公开招投标拍租的，租赁人是对房屋已经有全面了解后才租赁的。本院对该证据的真实性予以认定，对其证明力在判决理由中予以阐述。证据11、微信聊天记录打印件2页、短信记录打印件1组，要求证明原告与被告的微信聊天记录内容，以及原告通过短信转告书记、村长、村委办公室主任消防水不通的聊天记录。被告、第三人质证认为，与本案无关。结合本案其他证据，本院对该证据真实性予以认定。被告、第三人为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、合同1份，要求证明2014年4月6日原告与被告之间签订的合同中没有约定原告出租房屋的用途、被告要协助原告办理证照的条款，该份合同最后没有补充条款这句话。原告质证认为，对真实性没有异议，第三人是在原告的复印件上盖章的，被告陈秋泉是不可能不知道的。本院对该证据的真实性予以认定。证据2、招标须知复印件1份，要求证明招投标时明确房屋权属及现状。原告质证认为，该证据系复印件，对三性均有异议，与本案无关。本院对该证据真实性予以认定。经审理本院认定，2014年3月24日，被告陈秋泉与第三人安心村经济合作社签订《灵芝镇安心村经济合作社营业房出租合同（六间）》1份，约定被告向第三人租赁灵芝镇安心坊小区141、143、145、147、149、151六间，面积约1300平方米，每间为一、二、三层，其中147号为一层的上述房屋。租赁年限为5年，自2014年4月28日起至2019年4月27日止。合同对房租标准、房租支付方式、违约责任等其他权利义务进行了约定。2014年4月6日，被告陈秋泉与原告鲍中新签订《灵芝镇安心村经济合作社营业房出租合同（六间）》1份，约定原告向被告租赁位于灵芝镇安心坊小区151营业房、141、143、145、147、149、151二层、三层营业房。租赁期限为5年，自2014年4月28日起至2019年4月27日止。年租金30万元，后每年按5%递增。合同对租金支付方式、违约责任等其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告为开设宾馆，于2014年4月向绍兴市越城区工商行政管理局申请个体工商户名称预先核准，并开始对案涉房屋进行装修。此后，原告发现案涉房屋缺少消防土建验收合格证及房屋产权证，为此原告与被告及第三人联系要求协助办理相关证照。第三人为协助原告办理上述证照，先后出具证明2份。2014年10月，原告经营的宾馆消防安全检查合格。2015年4月，原告领取营业执照。本院认为，原告鲍中新与被告陈秋泉签订的《灵芝镇安心村经济合作社营业房出租合同（六间）》1份，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按约履行合同义务。根据《合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原、被告于2014年4月6日签订的房屋租赁合同载明的内容，未涉及该房屋的用途。原告提供的合同中“补充条款：乙方承租以上房屋用于旅馆业经营”的字样，在被告提供的合同中没有出现，根据庭审查明可知，该字样系原告添加，且未经被告确认，对该补充条款内容本院不予认定。从原、被告签订的合同内容，无法确定双方在签订合同之时对案涉房屋用途所作约定。但是根据原告提供的录音内容，其中原告陈述“我们一开始就是开宾馆的，你也是知道的”（4分06），被告未予否认；原告陈述“秋泉老板，他叫那个时候一开始说消防土建合格证明没有，房产证明不是这样的，我们也宾馆不会开了”（5分27），被告陈述“开是也会开的，就是少写一句话，相关手续要”（5分48）；原告陈述“当初的时候，我们一开始就说，4月6日签合同前就开旅馆，一向来就是开旅馆的”（20分17），被告陈述“开旅馆倒是开头就说了的，投标的日子就说了”（20分25）。从该录音材料内容可以确定被告在签订合同之时已了解原告租赁房屋系用于开设宾馆，本院对该份录音内容的证明力予以认定。因涉案房屋所有人非本案被告，原、被告双方在签订合同时，均应当对该房屋是否可用于开设宾馆及相条件否齐备具有注意义务。后因涉案房屋缺少相关证照导致无法按时开业所致损失，原、被告均负有相应的责任。关于第三人安心村经济合作社的责任，案涉房屋系第三人出租给被告，再由被告转租给原告，第三人非原、被告所签订的房屋租赁合同的合同相对方，虽然第三人为原告办理相关证照在合同中盖章并出具证明，但原告提供的合同及证明中，第三人均载明“仅限于审领有关证照”，故上述合同内容对第三人没有约束力。原告租赁案涉房屋经营宾馆属于特种经营，案涉房屋虽然缺少消防土建验收合格证及产权证，但不影响其正常使用，第三人作为出租人，负有确保其出租的房屋可正常使用的义务，但不负有确保其可以用于原、被告合同约定的开设宾馆此类特种经营的义务。现原告以第三人未履行法定义务及违约，要求第三人承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的损失金额，原告在未确定案涉房屋是否具备办理经营宾馆所需证照的全部条件时即进行装修等投入，由此产生的因未能及时开业造成的投资损失，原告应自行承担相应的责任。被告在未能确保合同标的是否符合合同目的时，即将案涉房屋转租给原告用于开设宾馆，致使原告未能正常使用房屋数月，应当承担相应的赔偿责任。本院综合考量原、被告合同约定的房屋租金，原告因案涉房屋办理相关证照延期开业的时间以及原、被告双方各自过错，酌情确定被告赔偿原告各项损失共计10万元，对原告诉请合理部分，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告陈秋泉应于本判决生效之日起三十日内向原告鲍中新赔偿损失10万元；二、驳回原告鲍中新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5950元，由原告鲍中新负担4031元，由被告陈秋泉负担1919元，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审　判　长　　赵　钦人民陪审员　　陆荣新人民陪审员　　鲁云根二〇一七年七月二十五日书　记　员　　相　熠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。百度搜索“”