（2017）苏1322民初9603号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2018-02-24
案件名称
梁海洋与江苏元凯置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁海洋,江苏元凯置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初9603号原告:梁海洋，男，1988年10月10日出生，汉族，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。委托代理人：孙亚克，江苏通达声远律师事务所律师。被告：江苏元凯置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道常州路2号。法定代表人：颜有春，该公司总经理。委托代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。委托代理人：魏宁江，男，1976年11月16日出生，汉族，江苏省南京市人，住江苏省南京市下关区，系该公司营销部副经理。原告梁海洋与被告江苏元凯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙亚克、被告委托代理人叶莉、魏宁江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁海洋向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期办证违约金21010.5元（总房款579600元乘以中国人民银行同期贷款年利率4.35%除以12个月再乘以10个月）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告于2014年12月24日购买被告开发的位于沭阳县苏州路南侧，永康路东侧的沭城天下小区住���一套，并签订商品房买卖合同（合同备案号：1440555845009678）。该住宅号为7幢1604号，建筑面积119.92平方米，单价4833.22元，总价579600元。原告用首付174600元，贷款405000元的方式支付了全部房贷。被告在该房屋没有获得综合验收的情况下，于2016年5月20日交付给原告使用。在原、被告的合同中约定，被告应于房屋交付90日内将办理权属登记由被告提供的材料报产权登记机关备案。否则按照已付房款的百分之一支付违约金，而经原告了解被告房屋至今未向产权登记机关申请房屋权属初始登记。同时，原、被告约定的逾期办证违约金计算标准过低，故原告请求法院提高逾期办证违约金的计算标准，要求按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%调整违约金。被告江苏元凯置业有限公司辩称：根据合同约定被告不应承担逾期办证的违约责任。原告无法及时取得产权证���，是因为当地政府房地产管理政策管理造成的，在原被告签订合同时，当地的房管部门是同意房屋单体竣工验收合格后即可交房并办理产权登记手续，并将商品房买卖合同进行了备案登记。但在被告按合同约定期限进行交房时，当地住建局发文要求涉案小区必须等综合验收后才能办理产权登记，双方签订商品房买卖合同时未预料到当地住建部门交房政策发生调整，不属于合同中约定的出卖人的责任，按照合同约定，被告不应承担逾期办证的违约责任。原告主张调高违约金标准，双方签订的合同已对逾期办证的违约金进行了明确约定。如被告存在逾期办证行为，按照合同约定的违约金计算标准计算，综上请求法庭查明案件事实后驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年12月24日，原告梁海洋与被告江苏元凯置业有限公司签订关于沭阳县沭城天下小区7幢1604��房屋的商品房买卖合同一份，该合同约定房屋价款为579600元，并约定被告江苏元凯置业有限公司应当在2016年5月20日前将涉案商品房交付给原告使用及在交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告江苏元凯置业有限公司的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按照已付房价的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告梁海洋已向被告全款支付购房款。2017年6月20日，被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报沭阳县城建档案馆进行备案。2016年10月3日，原告梁海洋妻子刘苏云向被告江苏元凯置业有限公司出具承诺书一份，内容为：“致：江苏元凯置业有限公司本人刘苏云于2016年-月-日购买江苏元凯置业有限公司开发的‘沭城天下小区’7幢1604室房屋一套，并购买了储藏室7-2-23号及车���A122号。现已与贵司达成储藏室补偿协议，同意江苏元凯置业有限公司给予伍佰元超市购物卡的补偿，本人及房屋共有人保证今后不以任何形式、任何理由向贵司要求其他任何费用或承担相关责任，不追究未通过综合验收以及取得《工程竣工验收备案表》及延期办理不动产证的所有违约责任。承诺人：刘苏云时间：2016年10月3日。”另查明，原告梁海洋与案外人刘苏云于2012年12月18日登记结婚。以上事实，有原告陈述、被告答辩、商品房买卖合同、沭阳县不动产登记局出具的复函、承诺书、结婚证复印件等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告双方均应按照合同约定，严格履行自己的义务。按照合同约���，在商品房交付原告使用后90日内，被告江苏元凯置业有限公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，截止2017年6月20日被告江苏元凯置业有限公司才向产权登记机关履行备案手续，被告已构成违约，应当承担违约责任。但原告妻子刘苏云于2016年10月3日向被告出具承诺书，承诺放弃追究被告未通过综合验收、未取得《工程竣工验收备案表》及延期办理不动产证的违约责任。该承诺系原告妻子刘苏云自愿作出，系对自己合法权益的自由处分，不违反相关法律法规的规定，合法有效，本院依法予以确认。因刘苏云向被告出具承诺书的时间发生在双方夫妻关系存续期间，故刘苏云向被告出具承诺书的效力及于原告梁海洋。故原告梁海洋诉至本院要求被告江苏元凯置业有限公司再次承担逾期办证违约责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。调���不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告梁海洋的诉讼请求。案件受理费273元，减半收取计137元，由原告梁海洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费273元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。）代理审判员 肖 云二〇一七年七月二十五日法官 助理 陈颖慧书 记 员 徐卫梅书 记 员 咸军成附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第页/共6页 来源：百度搜索“”