（2017）辽01民终6290号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人冮振林、李亚菲与被上诉人辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冮振林,李亚菲,辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6290号上诉人（原审原告）：冮振林，男，1971年2月3日出生，汉族，住址沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：李亚菲，女，1978年7月22日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托诉讼代理人：冮振林，男，1971年2月3日出生，汉族，住址沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-10号。法定代表人：张书娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘春英，该公司法律顾问。上诉人冮振林、李亚菲因与被上诉人辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初180号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冮振林、李亚菲上诉请求：被上诉人支付上诉人逾期交房违约金，合同约定违约金为准较低，请求法院按月租金2000元计算，即从2016年7月1日至2016年11月7日，共计10000元。事实及理由：1.上诉人依约履行了付款义务，缴纳了全部房款，而被上诉人至今仍未按合同约定交付房屋，被上诉人合同约定的违约金低于现银行的利率，是不符合实际规律的霸王条款；2.由于延期交房，上诉人承租房屋一间进行居住，一审判决诉争房产是自己购房所需不是给父母所买，在延期交房期间上诉人的自有房屋为父母所居住，上诉人因此租房，产生租房费用。辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司辩称：当事人签订合同系真实表示，在签订合同时从未提出任何质疑，双方合同中约定违责任，该约定对双方均有约束力，遵照执行，上诉人并未租房损失，一审时陈述过程及提供相关证据前后矛盾，不能证明租房事实存在，上诉人第一次仅提供租房合同，此合同与本案同一事实冮婷婷租房房号合同不一致，其他均是一致。冮振林在一审是该合同为房主起草，且该合同系冮振林与冮婷婷自行起草，第二次开庭上诉人提供房主的收条为一次性收款，但没有付款凭证，第三次开庭冮振林有支付宝支付两个月租金，但该支付租金支付时间为2017年2月11日并非本次租金日期，且该数额与合同约定数额不一致。同时，一审法官随当事人现场查看房屋，上诉人没有钥匙，无法进屋。故租房事实不存在，损失不存在。且一审时上诉人租房给母亲居住，根据合同相对原则，被上诉人没有义务承担其母亲损失。租房事实不存在，第三上诉人没有上诉事实理由，同期贷款利率一审没有主张，二审主张违反法定程序。一审事实法律正确，维持判决。冮振林、李亚菲向一审法院起诉请求：被告支付原告逾期交房违约金，合同约定违约金为准较低，请求法院按月租金2000元计算，即从2016年7月1日至2016年11月7日，共计10000元。一审法院认定事实:2015年6月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市大东区新生二街16号1-12-3室商品房（建筑面积81.52平方米），房价款666,670.56元。第八条交付期限，双方约定在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期交房不超过90日,自本合同第八条规定的最高交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金,合同继续履行。补充协议第十三条约定“公司保证于本合同中第八条交付期限条款中所注明的交屋日期算起一个月之内即31天内，将所有手续齐备的业主入住办理完成，如果由于开发公司及物业公司原因未将手续齐备的业主入住办理完成，则按本合同中第八条交付期限条款中所注明交屋日期算起一个月之内的第32天起，按本合同规定的日违约金赔付。”合同签订后，原告按合同约定交纳了全部购房款，但被告未能按合同履行交付房屋的义务。后经原告多次与被告协商未果，原告遂于2017年1月4日诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。关于涉诉商品房交付期限如何认定的问题。合同中第八条明确约定交付期限为2016年6月30日，而被告主张依据补充第十三条的约定的为手续齐备的业主入住办理完成期限为2016年8月1日。结合该条款字面意思理解应为涉诉房产具备交付条件的前提下，开发公司为业主办理入住手续的履行期限为一个月，不能认为是交付房屋期限的延后，被告抗辩理由，不予采信。故交付期限应为2016年6月30日。关于被告是否应承担逾期交房而产生的租金损失的问题。合同签订后，原告交付全额房款，而被告未约定期限内交付房屋，已构成违约，其应承担相应的违约责任。原告主张因合同中约定的违约金标准计算过低，要求按租金标准计算损失。根据《合同法》第一百一十四条二款，“约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”。庭审中，原告自认自有房产一处，涉诉房产是为其父母购买，由于被告逾期交房的违约行为，致父母无房可住，故在大东区天后宫可久小区租房而产生租金损失。根据合同相对性，原告作为买受人，被告作为出卖人，合同各种约定的条款是针对买卖双方而言，而未设定第三人利益，且被告对于原告涉诉房产用途不知情。现原告要求被告承担第三人租用房屋的租金损失请求，无事实及法律依据，本院不予支持。但因被告在履行合同中确实存在违约行为，故被告应按照合同约定向原告支付违约金，即666,670.56元×0.00001×188天=1253.3元（起止时间从2016年7月1日至2017年1月4日起诉之日，共计188天）。一审法院判决如下：一、被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内一次给付原告冮振林、李亚菲经济损失1253.3元；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人主张逾期交房违约金约定过低，被上诉人应赔偿其逾期交房期间产生的租房费用（2000元/月）。为证明其租房费用，上诉人提供了租赁合同、收条和转账记录，租赁合同签订时间为2016年6月27日，约定月租金2000元，签订合同之日起一次性支付年租金24000元，收条亦载明“收到房屋租金24000元整”，而2016年11月7日的转帐记录载明“转账3600元”，2017年2月11日即上诉人提起本案诉讼之后的转帐记录载明“转账3600元（2月到5月房租）”。上诉人提供的证据前后租金标准不同，付款时间不同，实际支出金额不同。按合同约定每月租金2000元，按转账记录载明应为每月1200元，按收条载明上诉人一次性支付租金应截止到2017年6月27日，而按转账记录载明上诉人2016年11月7日和2017年2月11日仍支付租金。上诉人提供的相应证据前后不能印证，自相矛盾，不符合交易习惯和日常生活经验，故上诉人要求被上诉人按2000元/月的标准赔偿其租金损失，证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人人冮振林、李亚菲负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙卓审 判 员 王虹审 判 员 单立二〇一七年七月二十五日法官助理 蔡韵书 记 员 齐萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自：