（2017）粤06民终4187号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-18
案件名称
李小青、杨晓嘉合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李小青,杨晓嘉,何坤华
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终4187号上诉人（原审被告）：李小青，女，1979年12月12日出生，汉族，住湖南省洪江市，委托诉讼代理人：姚贤达，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢锋，广东聚英华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓嘉，女，1993年8月27日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，委托诉讼代理人：廖宇哲，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨煜楠，男，1983年12月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系杨晓嘉的兄长。原审被告：何坤华，男，1970年9月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：姚贤达，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢锋，广东聚英华律师事务所律师。上诉人李小青因与被上诉人杨晓嘉、原审被告何坤华合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初15053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李小青上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.诉讼费用由杨晓嘉承担。事实和理由：（一）本案为房屋买卖合同纠纷，在房屋买卖合同纠纷中支持租金的诉求，缺乏法律依据。且涉案房屋若基于房屋买卖合同而交付给李小青使用，则李小青无需支付租金；若基于房屋租赁合同交付给李小青使用，则依照房屋买卖合同的约定，杨晓嘉显然存在违约情形。因此，一审判决第三项缺乏法律依据，应予以撤销。（二）杨晓嘉分别于2016年3月31日、4月5日发信息及书面通知要求李小青交还涉案房屋，并于2016年4月21日威胁说要断水断电，且于2016年5月初切断涉案房屋的水电供应。依照合同的约定，杨晓嘉要求李小青交还房屋及切断水电供应的行为已经构成严重违约，即单方面违法解除合同。虽然李小青没有按杨晓嘉的要求搬离涉案房屋，但杨晓嘉的无理要求及断水断电行为足以构成根本违约。因此，在本案中，系杨晓嘉违约在先，李小青根据不安抗辩权原则，拒绝支付定金余额，并没有构成违约。杨晓嘉以李小青逾期支付定金金额为由要求解除合同没有法律依据。（三）杨晓嘉违法切断涉案房屋的水电供应，不但构成严重违约，而且导致李小青不能合理使用房屋，无论是按房屋买卖合同还是房屋租赁合同的约定，杨晓嘉要求支付租金于情于理均无据。（四）李小青一直有意且有经济实力购买涉案房屋，仅仅因为今年年初以来杨晓嘉看到房屋价格一涨再涨，因此借故收回房屋，以此来达到杨晓嘉谋求不法利益的目的。且在本案中，无论是杨晓嘉于2016年4月5日书面通知要求解除合同，还是2016年7月14日函告要求解除合同，均缺乏法律依据。杨晓嘉辩称，（一）一审法院合并审理本案有法律依据并符合实际情况。（二）我方不存在违约事实，是李小青违约，李小青仅仅支付了购房定金后，主要的付款义务至今都没有履行。我方已经完全按照合同约定履行了全部义务。李小青不存在不安抗辩权的前提，李小青并无证据证明其上诉理由，李小青提出的理由属于偷换概念。（三）解除合同已经发生法律效力。本案符合约定解除及法定解除的条件。杨晓嘉是在李小青未履行主要合同义务的前提下，一再催告才行使解除权。合同解除权是形成权，单方行使即可，杨晓嘉已行使解除权，即已发生法律效力。（四）杨晓嘉所发短信和通知是对李小青履行合同主要义务的催告。（五）一审判决李小青支付租金事实清楚，适用法律正确。何坤华述称，同意李小青的上诉意见。杨晓嘉向一审法院起诉请求：1.确认杨晓嘉与李小青、何坤华之间就佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泮浦湾七街3座203号所签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除；2.判令李小青、何坤华立即向杨晓嘉交还佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泮浦湾七街3座203号房屋；3.判令李小青、何坤华向杨晓嘉支付定金余额168000元；4.判令李小青、何坤华向杨晓嘉赔偿中介费9000元；5.判令李小青、何坤华向杨晓嘉支付拖欠的2016年3月10日至2016年7月25日租金8100元（以1800元/月为标准计算4个半月）；6.判令李小青、何坤华向杨晓嘉支付自2016年7月26日起至实际交回房屋之日止的占用费（参照1800元/月租金标准暂计至2016年8月25日为1800元）；7.判令李小青、何坤华向杨晓嘉支付拖欠的自2015年10月10日起至实际交回房屋之日止的物业管理费、水电费（暂计至2016年7月9日共9个月。物业服务费以357.06元/月为标准3213.54元，水费以100元/月为标准900元，电费以600元为限）；8.本案诉讼费（包括但不限于受理费、公告费等）由李小青、何坤华承担。一审法院认定事实：李小青、何坤华于2012年3月21日登记结婚。2015年9月17日，杨晓嘉（卖方）、李小青（买方）、顺德区北滘镇丰兴房地产中介服务部（经纪方）三方签订一份《房屋买卖合同》，约定：1.杨晓嘉将其名下涉案房屋卖给李小青，价款1090000元。2.涉案房屋交付时间为卖方收定金当天。买卖双方应在收楼当天一并到场查验涉案房屋，查验后双方签《房屋交接确认书》。3.如因买方或卖方违反本合同约定，如拒不提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金。（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。4.基于经纪方为买卖双方提供的中介代理服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪人支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。5.本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。6.买卖双方均是自愿签订本合同，并双方均知悉涉案房屋还没出房地产权证书，双方均承认本合同有效。7.首期楼款=总成交价减去定金减去定金余额再减去贷款额（以银行批为准）。8.定金余额200000元，买方应于银行发出卖方还贷通知书5个工作日内存入卖方上述房屋供楼账号，作赎契的专款专用，卖方不得挪用。9.卖方同意签订本合同并收取买方定金50000元当天将上述房屋以租的方式交给买方使用。租金为每月1800元，直至卖方收齐买方所有楼款当天为止。10.如因开发商出证延迟，本合同约定的时间顺延。11.买卖双方二手过户前的所有费用，如维修基金、契税等由卖方支付，过户或过户后所产生的税由买方承担。12.定金50000元，买方于2015年9月17日支付给卖方；定金余额200000元，买方须于2016年3月31日前支付给卖方。卖方应于签订本合同后180天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起5天内还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还），卖方承担还贷一切手续费用。首期款（不含定金），买方应于2016年4月30日前由买方直接支付卖方本人或卖方账户。楼价余款，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。13.买卖双方须在完成提前还贷，涂销抵押登记及归档手续后5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。卖方出资赎契后，因买方原因导致无法交易过户或本交易无法继续履行的，属于买方违约，则买方应向卖方支付等额总楼价20%的违约金……经杨晓嘉、李小青协商约定，李小青定于2015年9月17日向杨晓嘉支付定金3000元，剩余定金47000元，李小青定于2015年9月19日前以转账方式转入杨晓嘉指定账户中。2015年10月15日，杨晓嘉出具《收款收据》，确认已收到李小青定金共50000元。2015年10月15日，杨晓嘉（出租方）、李小青（承租方）、顺德区北滘镇丰兴房地产中介服务部（经纪方）三方签订一份《房产租赁合同》，约定：甲方（杨晓嘉）将涉案房屋出租给乙方（李小青），租期2015年10月10日至2016年10月9日，租赁期满甲方有权收回涉案房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租则应在租赁期满前1个月书面申请，经乙方同意后重新签订租赁合同。2.每月租金1800元，每个月交一次租金。房租于每月10日前交付。合同终止时乙方需交清水电费、电话费、管理费及其他相关费用，按期迁出。甲方须即时将按金无息退还给乙方。3.租赁期间，乙方不按时交租，甲方应及时挂号催租通知书。催租通知书之地址以乙方在本合同所填写的地址为有效收件地址，乙方不得故意拖延交纳租金及管理费，若拖欠租金达十天或欠缴管理费、水电费等达一个月则视为乙方违约，合同因违约而终止，乙方不得要求退还按金。4.租期初定2015年10月10日至2016年10月9日，共计1年。如在租期，甲乙双方已完成上述交易，甲方收齐乙方所有楼款，则本合同自动终止，乙方不再另支付租金给甲方……当日，李小青向杨晓嘉支付了2015年10月10日至2015年11月10日期间租金1800元。上述合同签订后，杨晓嘉曾多次催促李小青支付定金余额200000元及拖欠的租金等，因李小青未予支付，杨晓嘉遂于2016年8月29日提起本案诉讼。庭审中，杨晓嘉明确表示其是基于房屋买卖合同法律关系提起本案诉讼。李小青承认其有时还会在涉案房屋居住。一审法院认为，杨晓嘉、李小青、顺德区北滘镇丰兴房地产中介服务部（经纪方）于2015年9月17日签订一份《房屋买卖合同》，于2015年10月15日签订一份《房产租赁合同》，即杨晓嘉与李小青之间存在房屋买卖合同及租赁合同两种法律关系。虽本案是房屋买卖合同纠纷，但考虑到两份合同的标的物均是同一房屋，《房屋买卖合同》中约定“卖方同意签订本合同并收取买方定金50000元当天将上述房屋以租的方式交给买方使用。租金为每月1800元，直至卖方收齐买方所有楼款当天为止。”可见《房产租赁合同》是基于《房屋买卖合同》的履行而签订，两份合同之间存在一定关联性，为减轻当事人诉累，一审法院对杨晓嘉就两份合同提起的诉讼请求在本案中一并予以审理。一、关于杨晓嘉请求确认其与李小青签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除的问题。根据《房屋买卖合同》约定，李小青应于2015年9月17日支付杨晓嘉购房定金50000元，于2016年3月31日前支付杨晓嘉定金余额200000元，于2016年4月30日前向杨晓嘉支付首期楼款（不含定金），逾期支付房款超过十天的，李小青有权解除合同。《房屋租赁合同》约定每月租金应于当月10日前交付，拖欠租金达十天或欠缴管理费、水电费等达一个月则合同终止。现李小青未按约支付购房定金、首期款及租金等，已构成违约。根据合同约定，杨晓嘉有权行使合同解除权。杨晓嘉于2016年7月14日分别向李小青、何坤华的户籍地、涉案房屋所处地邮寄了《律师函》，李小青、何坤华也已于2016年7月19日收取了《律师函》，杨晓嘉在该《律师函》告知李小青、何坤华应于2016年7月25日前清偿到期应付款项，否则双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除。现李小青、何坤华未提交证据证明其已于2016年7月25日清偿了到期应付定金、购房首期款、租金等，杨晓嘉请求一审法院确认其与李小青签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》已于2016年7月26日解除，一审法院予以采纳。二、关于杨晓嘉诉请李小青、何坤华支付定金余额168000元的问题。《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定“实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同。收受一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”第一百二十一条规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”可见定金合同是践行性合同，在交付定金时生效，定金数额应以实际交付的定金数额为准，且约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分无效。本案中，杨晓嘉、李小青在《房屋买卖合同》中约定定金金额合计250000元，已超过主合同标的额20%即218000元（1090000元×20%），超过部分约定无效。李小青实际支付定金50000元，剩余定金未实际交付，未交付部分定金合同成立但未生效，杨晓嘉要求李小青向其支付定金余额168000元，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。三、关于杨晓嘉请求李小青、何坤华支付其中介费损失9000元的问题。杨晓嘉、李小青在《房屋买卖合同》中约定“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪人支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”本案是因李小青违约导致合同未能继续履行，且庭审中杨晓嘉已提交收据证明其已向经纪方支付了9000元中介费，杨晓嘉要求李小青、何坤华赔偿其该中介费损失，理据充分，一审法院予以支持。四、关于杨晓嘉请求李小青、何坤华支付2016年3月10日至7月25日期间租金8100元的问题。庭审中，杨晓嘉自认李小青租金支付至2016年2月，李小青表示不清楚租金已支付至何时，一审法院对杨晓嘉陈述予以采信。《房屋租赁合同》约定涉案房屋每月租金为1800元，杨晓嘉请求李小青支付其2016年3月10日至7月25日期间租金合计8100元，一审法院予以采纳。五、关于杨晓嘉诉请李小青、何坤华交还涉案房屋并请求李小青、何坤华参照租金标准1800元/月支付其自2016年7月26日起至李小青、何坤华实际交还涉案房屋之日止的占用费问题。杨晓嘉、李小青所签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》已被解除，杨晓嘉请求李小青、何坤华交还涉案房屋，并要求李小青、何坤华参照《房屋租赁合同》约定的租金标准1800元/月支付其自2016年7月26日起至李小青、何坤华实际交还涉案房屋之日止的占用费，理据充分，一审法院予以支持。六、关于杨晓嘉请求支付其自2015年10月10日起至实际交还房屋之日止物业服务费、水电费问题。《房屋租赁合同》约定“合同终止时乙方需交清水电费、电话费、管理费及其他相关费用。”涉案房屋每月需交纳物业服务费357.06元，杨晓嘉提交证据证明该费用物业管理公司已每月从其银行账户中扣减，庭审中李小青、何坤华未提交证据证明其已向杨晓嘉交纳其使用涉案房屋期间物业服务费，杨晓嘉要求李小青、何坤华支付其拖欠的物业服务费，一审法院予以支持。暂计算至2016年10月10日，物业服务费合计3570.6元。对于水电费，应以李小青实际代垫付金额为准，杨晓嘉要求李小青、何坤华水费以100元/月为准，电费以600元为限计算其水电费，一审法院不予采纳。庭审中，杨晓嘉提交的中国农业银行交易明细记录2016年1月8日扣电费186元，2016年5月7日扣电费106.02元，2016年7月12日扣电费80.6元。李小青、何坤华未提交证据证明其已支付该电费，杨晓嘉要求李小青、何坤华支付其该电费合计372.62元，一审法院予以支持。对于其他电费及水费，因杨晓嘉未提供相关证据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认杨晓嘉与李小青签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除；二、李小青、何坤华于判决书发生法律效力之日起10日内将位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泮浦湾七街3座203号房屋交还杨晓嘉；三、李小青、何坤华于判决书发生法律效力之日起10日内向杨晓嘉支付2016年3月10日至2016年7月25日期间租金合计8100元；四、李小青、何坤华于判决书发生法律效力之日起10日内向杨晓嘉支付中介费损失9000元；五、李小青、何坤华应按1800元/月标准向杨晓嘉支付2016年7月26日起至实际交还涉案房屋之日止占用费；六、李小青、何坤华于判决书发生法律效力之日起10日内向杨晓嘉支付电费372.62元及截止至2016年10月止物业服务费3570.6元（物业服务费应计算至交还租赁房屋之日止）；七、驳回杨晓嘉的其他诉讼请求。本案受理费减半收取2066.14元，由杨晓嘉负担1566.14元，李小青、何坤华负担500元。本院二审期间，李小青向本院提交解除合同通知书一份，拟证明杨晓嘉早在2016年4月5日因房价一涨再涨，借故违法要求解除合同，杨晓嘉已构成违约。杨晓嘉、何坤华没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，杨晓嘉、何坤华对李小青提交的证据的真实性无异议，本院对李小青提交的证据的真实性予以确认。李小青申请本院向佛山市顺德区供电局调取杨晓嘉于2016年5月切断涉案房屋的供电记录。经审查，由于杨晓嘉已提供证据证明涉案房屋于2016年5月至7月期间有电费产生，故李小青的该申请缺乏依据，本院不予准许。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：李小青、杨晓嘉签订的《房屋买卖合同》附件约定：“买方按揭付款的，买方须在合同签订后150天到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。楼价余款按揭付款：贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。”再查明：杨晓嘉于2016年4月5日向李小青发出《解除合同通知书》，通知李小青其作为双方签订的涉案《房屋买卖合同》的买方，没有按合同约定时间履行义务，在2016年3月8日杨晓嘉领取涉案房屋产权证和中国农业银行还款通知书后，已作出多次电话和短信通知，李小青一直拖延时间，不配合办理相关手续，现已超过合同约定时间，杨晓嘉将没收定金、收回房屋。李小青已造成违约行为，必须在2016年4月8日交付房屋使用权于杨晓嘉，若继续无视约定，将提出法院诉讼和强制措施。本院认为，根据李小青的上诉请求和杨晓嘉的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）杨晓嘉与李小青签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》应否予以解除；（二）李小青应否将涉案房屋交还杨晓嘉；（三）李小青应否向杨晓嘉支付2016年3月10日至2016年7月25日期间租金、从2016年7月26日起至实际交还涉案房屋之日止的占用费；（四）李小青应否向杨晓嘉支付自2015年10月10日起至实际交还房屋之日止物业服务费、水电费；（五）李小青应否向杨晓嘉支付中介费9000元。关于杨晓嘉与李小青签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》应否予以解除的问题。对于涉案《房屋买卖合同》应否予以解除。涉案《房屋买卖合同》约定，买方按揭付款的，买方须在合同签订后150天到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料。如因买方或卖方违反本合同约定，如逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同。守约方应向违约方发出解除合同通知书。由于李小青在《房屋买卖合同》中选择按揭贷款的方式支付购房余款，但其并未举证证明其于上述合同签订后150天即2016年2月14日前到银行办理按揭贷款申请、签署《购房抵押贷款合同》，且至杨晓嘉于2016年4月5日向其发出《解除合同通知书》之时，李小青仍未履行上述合同义务，其行为已构成违约，涉案《房屋买卖合同》于2016年4月5日杨晓嘉发出《解除合同通知书》时解除。基于二审期间的新证据，一审判决认定涉案《房屋买卖合同》于2016年7月26日解除有误，本院予以纠正。李小青上诉主张杨晓嘉违约在先，李小青根据不安抗辩权的原则拒绝支付定金余额，并不构成违约。经审查，由于李小青违约在先，且杨晓嘉不存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，因此李小青主张行使不安抗辩权，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于涉案《房屋租赁合同》应否予以解除。涉案《房屋租赁合同》约定每月租金应于当月10日前交付，拖欠租金达十天或欠缴管理费、水电费等达一个月则视为李小青违约，合同因违约而终止。李小青未向杨晓嘉支付自2016年3月起的租金、自2015年10月起的物业服务费、水电费。李小青、何坤华2016年7月19日收到杨晓嘉发出的《律师函》，催告于2016年7月25日前付清拖欠的租金、物管费、水电费，逾期履行上述义务，则涉案《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除。由于李小青至2016年7月25日仍未履行上述合同义务，因此涉案《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除。李小青上诉主张杨晓嘉要求李小青交还房屋、且于2016年5月初切断水电供应的行为构成根本违约。经审查，由于李小青长期未支付租金、物管费、水电费，杨晓嘉依据《房屋租赁合同》约定要求李小青交还涉案房屋，并未违反法律规定，不构成违约。另外，李小青主张杨晓嘉断水断电，但根据杨晓嘉交纳涉案房屋的电费单据来看，2016年5月至7月仍产生电费，且李小青在一审庭审中陈述其有时还在涉案房屋居住，可见涉案房屋仍属适租房屋。李小青的主张理据不足，本院不予采信。关于李小青应否将涉案房屋交还杨晓嘉的问题。根据涉案《房屋买卖合同》关于“卖方同意签订本合同并收取买方定金50000元当天将上述房屋以租的方式交给买方使用”以及涉案《房屋租赁合同》的约定，杨晓嘉是基于其与李小青之间存在租赁合同关系而将涉案房屋交付李小青使用。如上所述，涉案《房屋租赁合同》已于2016年7月26日解除，李小青继续占有使用涉案房屋已无合同依据，因此李小青应将涉案房屋交还杨晓嘉。关于李小青应否向杨晓嘉支付2016年3月10日至2016年7月25日期间租金以及从2016年7月26日起至实际交还涉案房屋之日止的占用费问题。由于李小青作为承租人，其未能举证证明其已向杨晓嘉支付自2016年3月10日起的租金，因此李小青仍应向杨晓嘉支付2016年3月10日至2016年7月25日期间租金。经核算，涉案房屋2016年3月10日至7月25日期间租金合计8100元（1800元/月×4.5个月）。涉案《房屋租赁合同》虽然于2016年7月26日解除，但李小青仍占有使用涉案房屋，影响了杨晓嘉对涉案房屋的使用，李小青应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准1800元/月支付自2016年7月26日起至涉案房屋交还之日止的占用费。李小青上诉主张因杨晓嘉违法切断涉案房屋的水电供应，不但构成严重违约，而且导致李小青不能合理使用房屋，李小青无需支付租金。经审查，由于李小青未能举证证明涉案房屋不适租，因此其仍应向杨晓嘉支付上述租金及使用费。关于李小青应否向杨晓嘉自2015年10月10日起至实际交还房屋之日止物业服务费、水电费的问题。根据杨晓嘉提交的其交纳物业服务费、水电费的凭证可知，涉案房屋每月物业服务费357.06元，杨晓嘉在李小青承租期间共交纳电费372.62元（186元+106.02元+80.6元），李小青未举证证明其曾向杨晓嘉支付过涉案房屋物业服务费、电费，因此其应向杨晓嘉支付电费372.62元及自2015年10月10日起至实际交还涉案房屋之日止的物业服务费，截止至2016年10月10日物业服务费为4296.24元（357.06元/月×12个月+357.06÷31）。一审判决认定物业服务费每月357.06元正确，但认定截止至2016年10月10日物业服务费为3570.6元属计算结果错误。但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，因杨晓嘉对一审判决第六项关于“截止至2016年10月10日物业服务费为3570.6元”的判决内容并未提出上诉，故本院对一审判决的该判决内容予以维持。关于李小青应否向杨晓嘉支付中介费9000元的问题。涉案《房屋买卖合同》中约定，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪人支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。由于李小青违约而导致涉案《房屋买卖合同》解除，且杨晓嘉已向经纪方支付中介费9000元，因此李小青应向杨晓嘉支付中介费9000元。综上所述，李小青关于杨晓嘉于2016年4月5日解除涉案租赁合同的理由成立，本院予以支持。李小青的其他上诉请求不能成立，应予驳回。本案因二审期间出现新证据而改判，一审判决不属于错误裁判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初15053号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初15053号民事判决第七项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初15053号民事判决第一项为：确认杨晓嘉与李小青签订的《房屋买卖合同》于2016年4月5日解除；杨晓嘉与李小青签订的《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除；四、驳回杨晓嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2066.14元，由被上诉人杨晓嘉负担1566.14元，上诉人李小青、原审被告何坤华负担500元。二审案件受理费506.08元，由上诉人李小青负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉代理审判员 潘伟丹二〇一七年七月二十五日书 记 员 覃心怡 来自