（2016）赣0727民初1666号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-21
案件名称
龙南县新世界物业服务有限公司与徐春明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
龙南县人民法院
所属地区
龙南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙南县新世界物业服务有限公司,徐春明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款，第八十二条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条
全文
江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0727民初1666号原告：龙南县新世界物业服务有限公司，地址：龙南县龙翔广场南侧新世界购物公园。（组织机构代码证号：68347929-1）法定代表人：王蔚翔，系公司总经理。委托诉讼代理人：黄鹏程，男，1962年5月22日生，汉族，系该公司职员，一般代理。委托诉讼代理人：张月凤，女，1963年5月3日生，汉族，系该公司职员，一般代理。被告：徐春明，男，1966年3月17日生，汉族，住龙南县，原告龙南县新世界物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告徐春明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告物业公司的委托诉讼代理人黄鹏程、张月凤、被告徐春明到庭参加了诉讼。因本案需以（2016）赣0727民初705号等案的裁判结果为依据，故本院于2017年4月5日裁定本案中止审理，现本案已恢复审理并已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告从速付清所拖欠的物管费（含电梯公摊费用等）计650元给原告，并从2015年5月15日按日千分之三计算滞纳金计607元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是经依法登记的物业管理企业。被告于2010年8月1日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告按住宅每平方米0.7元收取被告物管费，被告的住宅面积141.05平方米，被告每月应向原告缴交物管费计人民币98.735元，合同还约定被告延期缴交物管费，应按所欠物管费日千分之三支付滞纳金给原告。被告从2015年1月1日起至今未交物管费给原告，经原告管理人员多次公告，被告仍然置之不理，严重影响到物业公司正常运转。被告徐春明辩称，原告是新世界第一家物业公司，原告在龙南县新世界购买商品房一套（H2-802），但在购房后的一年内（房屋保修期为3年），房屋先后出现客厅落地窗玻璃门右侧第一扇自交房起就无法落锁、主卧卫生间天花板渗水、餐厅窗户左扇未安装好等问题。上述问题，被告多次找原告投诉，但原告都以各种理由拖延，房屋维修问题始终没有妥善解决。根据双方签订的《物业管理服务协议》，被告按期足额缴纳管理费，原告就应及时提供房屋维修管理等服务。在原告不能提供应有的物业服务，违反合同约定，严重影响被告正常生活居住时，被告可依据同时履行抗辩权拒交后期物业管理费。再是，被告之后再催促原告维修房屋时，原告则以前任管理人员离职为由拒绝维修。被告认为，原告为公司，不能以公司内部人员的正常调动和被告无高频次催促维修作为不履行公司义务的抗辩事由。本案当事人围绕诉讼请求及争议的焦点问题依法提交证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、营业执照、组织机构代码、法人身份证明复印件，证明原告身份情况及诉讼主体适格；2、被告身份证复印件，证明被告身份信息；3、《温馨提示》、《物业服务费缴纳通知》、《工作联络与回复函》、《保养退场通知函》、《工作函》、地税发票，证明原告提供物业服务的时间至2015年5月15日止。4、《关于核定新世界购物公园物业管理服务收费标准的批复》、龙南县物价局于2016年9月18日出具的《证明》，证明原告收费的标准符合物价规定。5、整改报告、照片，证明针对业主的投诉原告已向相关政府反映。6、维修服务照片，证明原告认真履行物业职责。7、《公示》、《关于电梯公摊费、二次供水费的公示说明》、电梯、生活水泵每月用电度记录表明细、电梯公摊费明细，证明被告欠付电梯公摊等费用情况及计算依据。8、《前期物业管理服务协议》，证明原、被告签订了物业服务协议。9、《建设用地规划许可证》，证明新世界购物公园为商用、住宅综合小区。被告为支持其辩称，提供了下列照片三张，证明房屋存在的问题以及原告存在服务不到位等情形。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告徐春明为龙南县新世界购物公园**号的业主，房屋建筑面积为141.05㎡。2010年8月1日，原告物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：1、由原告为被告提供物业管理服务；2、服务期限从房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止；3、原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；4、业主逾期三个月未缴纳物业管理费用，原告有权按每日千分之三的比例收取滞纳金；5、物业管理服务费收费标准为：商业物业1.2元/月/平方米、高层住宅0.7元/月/平方米；物业管理服务费用按年交纳，业主或物业使用人员应在接到原告缴费通知后15日内履行交纳义务；6、高层住宅业主需交纳电梯分摊费和二次供水分摊费，具体按照政府规定的专项服务收费分摊方式执行。2009年11月2日，龙南县物价局龙价字[2009]58号《关于核定新世界购物公园物业管理服务收费标准的批复》，核定了新世界购物公园自2009年11月1日至2010年10月31日的物业管理服务费收费标准。新世界物业公司依据上述《前期物业管理服务协议》及《批复》向小区业主收取物业管理服务费等其他费用。被告自2015年1月1日起至2015年5月15日止未向原告支付物业费、电梯分摊费、二次供水费等物业管理费。按照上述物业服务协议约定，截止2015年5月15日被告拖欠原告的物业费443元（141.05㎡×0.7元/㎡×4.5个月）、电梯分摊费159元（141.05㎡×0.25元/㎡×4.5个月）、二次供水费28元，合计630元：另查明，被告所在的新世界购物公园小区于2013年7月成立业主委员会，但未与新的物业企业签订新的《物业管理合同》，继续由原告为该小区提供物业服务。2015年5月15日，原告撤出新世界购物公园，终止向该小区提供物业管理服务，并由第三人接管了该小区的物业管理工作。在本院于2017年3月9日向第三人业委会负责人张细梅制作的《询问笔录》中，其亦确认原告提供物业服务的截止时间为2015年5月15日。原告在提供物业服务期间，存在物业管理服务不到位、不规范等未全面履行物业服务义务之情形。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。原告系经合法登记的物业服务企业，被告系完全民事行为能力人，双方签订的《前期物业管理服务协议》为双方真实意思表示，且未违反法律规定，合同合法有效，故双方当事人应当按照协议约定全面履行自身义务。原告已实际提供了物业管理服务，被告作为业主亦应根据物业服务合同的约定缴纳物业管理费用。被告提出原告对被告房屋渗水及门窗损坏等问题未履行维修等义务，因被告未能提供证据上述问题为原告提供物业服务期间发生且原告未按照合同约定履行修缮义务，故被告以此为由不履行物业费缴纳义务的意见，本院不予采纳。被告可待有新证据证明后，另行主张权利。综上，根据原、被告签订的物业服务合同约定，物业费按0.7元/㎡收取，电梯分摊费按0.25元/㎡收取，二次供水按每户实际用水量分摊。截止2015年5月15日，被告未向原告缴纳的物业管理费（含物业费、电梯分摊费、二次供水费等）合计630元，即被告应向原告支付上述未缴纳的物业管理费。关于原告主张的支付滞纳金问题。由于物业服务合同约定的服务标准比较模糊，对于原告提供的物业服务是否达标，新世界购物公园小区的业主自有相应的心理判断，从该小区业委会决定自行进行物业管理，而不再交由原告管理，以及被告、第三人提供的业主投诉意见书、小区照片等材料可看出，小区大多数业主对原告提供的物业服务并不满意，而原告在所提供的物业服务中，亦存在管理服务不到位、不规范等情形。因此，被告未按时缴纳物业费之行为不属无故拖欠，对原告主张被告支付逾期交付物业费滞纳金的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、由被告徐春明于本判决生效之日起十日内支付物业管理费计人民币630元给原告龙南县新世界物业管理有限责任公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书发生法律效力后规定的履行期最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，由原告龙南县新世界物业管理有限责任公司负担25元，被告徐春明负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 曾飞鹏审 判 员 曾 莹代理审判员 曾 霞二〇一七年七月二十五日书 记 员 肖泽华书 记 员 黄 瑜 更多数据：