（2017）内25民终530号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2018-06-24

案件名称

内蒙古金河房地产开发有限责任公司与李文革商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

内蒙古金河房地产开发有限责任公司,李文革,锡林浩特市威力斯置业有限责任公司,阿巴嘎旗力生小额贷款有限责任公司

案由

商品房销售合同纠纷,商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内25民终530号上诉人(一审被告、反诉原告)：内蒙古金河房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市希办世纪嘉园小区。法定代表人：刘旭东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李俊彪，内蒙古睿骐律师事务所律师。被上诉人(一审原告、反诉被告)：李文革，男，1966年3月14日出生，汉族，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。委托诉讼代理人：王冠军，内蒙古理想律师事务所律师。一审第三人：锡林浩特市威力斯置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市希办锡林大街世纪嘉园小区。法定代表人：孙曙光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钢敖德，该公司会计。一审第三人：阿巴嘎旗力生小额贷款有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟阿巴嘎旗别力古台镇巴彦查干东街汉贝社区20号。法定代表人：李文胜，该公司董事长。上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司（以下简称金河公司）因与被上诉人李文革及一审第三人锡林浩特市威力斯置业有限责任公司（以下简称威力斯公司）、一审第三人阿巴嘎旗力生小额贷款有限责任公司（以下简称力生小贷公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金河公司的委托诉讼代理人李俊彪，被上诉人李文革的委托诉讼代理人王冠军，一审第三人威力斯公司的法定代表人孙曙光及其委托诉讼代理人钢敖德到庭参加诉讼。一审第三人力生小贷公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金河公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第二项；2、请求人民法院依法确认上诉人与被上诉人于2012年4月25日和2012年5月25日所签订的17份《商品房买卖合同》无效；3、判令被上诉人返还17份合同项下的17套房屋的租金；4、判令被上诉人向上诉人支付占用17套房屋的租金（从2012年9月1日起至返还房屋之日止，案评估价计算）；5、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审法院对本案反诉部分的认定违反法律规定，适用法律也是错误的，应予撤销。1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条明确规定，本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。本案中第三人力生小贷公司是经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的机构，第三人威力斯公司向其借款，双方应当按法律、法规及行业规定办理借款抵押担保手续，而不能利用被上诉人的名义签订《商品房买卖合同》作为担保，掩盖违法高息放贷的非法目的。这一行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项的规定是无效。原审法院将这一违法行为认为是当事人之间对借款进行的抵押担保交易安排是错误的，是对法律规定及司法解释的曲解。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。故被上诉人应当依法向上诉人返还这17份合同项下的17套房屋。原审法院未按法律规定作出公正判决，二审法院应当予以纠正。3、《中华人民共和国担保法》以及《中华人民共和国物权法》所规定的不动产物权抵押，是指不转移财产占有的情况下，进行担保。本案中，被上诉人将房屋一直占有使用。被上诉人占有使用上诉人所有的房屋应当支付租金。该租金应当偿还第三人威力斯在第三人力生小贷公司的本息。原审法院已查明了本案借款关系，签订《商品房买卖合同》只是一种交易安排的抵押担保。上诉人支付着超出法律规定的高息，自己所有的房屋又被被上诉人占有使用获利。上诉人的合法权益就不受法律保护？原审法院对反诉部分的认定和判决是错误的，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。李文革辩称，本案被上诉人李文革和上诉人之间是商品房买卖合同纠纷的法律关系。李文革和上诉人签订了商品房买卖合同，办理了预告登记，上诉人向李文革出具了收款收据，将房屋交付给李文革使用，完成了买卖合同法律关系的要件。双方符合商品房买卖合同的法律关系，至于第三人力生小贷公司和威力斯公司的民间借贷法律关系，与本案是否有关联，没有证据证明。李文革和力生小贷公司没有任何形式上的法律关系，因此不能以两个第三人之间的借贷行为来界定李文革的买房行为是无效的。退一步讲，即便是上诉人以涉案房屋为第三人之间的借款提供担保，也属于法律上的让与担保形式。该让与担保行为合法有效，不存在以合法行为掩盖非法目的，上诉人主张合同无效不能成立。威力斯公司述称，没有办理过预告登记证，当时金河公司借了300万元，威力斯公司第一次借了300万元，第二次借了200万元，一共500万元，加起来是800万元。还了200万元的本金但是网签合同也没有退还一直是抵押的状态，李文革和李文胜是哥俩，是以抵押形式买的房子。金河项目一共17套房子，丽景花园2套，一共19套房子，到现在一个都没有退网签合同，房子现在被力生小贷公司租出去了。力生小贷公司未到庭亦未提交书面答辩意见。李文革向一审法院起诉请求：一、判令被告为原告办理房屋权属证书，并支付逾期办理房屋权属证书的违约金；二、由被告承担本案全部诉讼费用。金河公司向一审法院提出的反诉请求：1、依法确认金河公司与李文革签订的合同编号为2010-0002518、2010-0002511、2010-0002614、2010-0002509、2010-0002616、2010-0002612、2010-0002615、2010-0002515、2010-0002613、2010-0002610、2010-0002510、2010-0002609、2010-0002506、2010-0002517、2010-0002611、2010-0002607、2010-0002513的17份《商品房买卖合同》无效；2、判令李文革向金河公司返还17份合同项下的17套房屋；3、判令李文革向金河公司支付占用17套房屋的租金（租金以评估价为准）；4、由李文革承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月24日，李文革与金河公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2010-0002506），合同主要约定，李文革购买金河公司开发的锡林浩特市宝办额尔敦街大业金河湾小区C区10#-1-203商业房，建筑面积173.08平方米，每平方米价款2000元，总金额为346160元。买受人应于2012年4月30日前存入全部价款346160元。2012年4月24日，金河公司给李文革出具收到346160元的收据一张。双方将涉案商品房买卖合同在房产局进行了备案登记。金河公司对以上双方签订的合同及收据的真实性没有异议。2012年4月25日，第三人威力斯公司以被告金河公司名义和自己名义分别向第三人力生小贷公司各借款人民币300万元，共计借款600万元，双方签订编号为2012025号、2012026号的《借款合同》各一份，期限均自2012年4月25日至2012年7月24日，利率均执行18‰。对上述借款，原告李文革以包括涉案房屋在内的19套房屋提供抵押担保，并签订《抵押合同》，被告金河公司亦提供保证担保，签订了《保证合同》。各方当事人在锡林浩特市公证处进行了公证。上述借款合同签订后，第三人力生小贷公司共发放贷款600万元，后威力斯公司未能按期偿还力生小贷公司借款本息。另外，2014年4月24日，包括涉案房屋在内，李文革与金河公司共签订19份不同房号的商品房买卖合同，其中2套退回、2套未交付。现李文革就所签订的15份房屋买卖合同分别进行诉讼。上述事实，有双方当事人陈述及《商品房买卖合同》、”收据”、公证书、借款合同两份、抵押合同、保证合同、还款凭证等证据在案证实，该院予以认定。一审法院认为，本案中，金河公司对双方签订《商品房买卖合同》及出具收据的真实性无异议，但主张双方之间并非买卖关系，而是对威力斯公司借款进行的抵押担保关系。就双方之间是买卖关系，还是担保物权关系问题，原告（反诉被告）李文革只提供《商品房买卖合同》及收据，并未就实际付款事实进行举证，且双方约定单价亦不符合市场交易价格，故金河公司与李文革签订《商品房买卖合同》的目的并非房屋买卖，其真实意思是为了担保威力斯公司债务的履行，由此原告（反诉被告）李文革以商品房销售合同关系诉讼主张金河公司办理房屋权属证书，并支付逾期办证违约金的诉讼请求，该院不予支持。关于被告（反诉原告）金河公司的反诉请求，该院认为，该借贷行为并非为法律所禁止，法律不予保护的是违法高利部分，本案《商品房买卖合同》的订立是为了威力斯公司借款进行的抵押担保，其亦属于当事人之间的一种交易安排，金河公司有关涉案《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，应当认定无效的主张，无事实和法律依据，该院不予支持。金河公司主张的要求李文革返还17套房屋及房屋占用使用期间的租金的反诉请求，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）李文革的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）内蒙古金河房地产开发有限责任公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审中当事人争议的焦点为：一是上诉人金河公司与被上诉人李文革签订的《商品房买卖合同》的效力以及应否返还房屋的问题；二是应否支付房屋租赁费的问题。关于争议焦点一，即上诉人金河公司与被上诉人李文革签订的《商品房买卖合同》的效力以及应否返还房屋的问题。本案的威力斯公司于2012年4月25日，以金河公司名义和自己名义向力生小贷公司各借款300万元，共计借款600万元。双方签订编号为2012025号、2012026号的《借款合同》各一份，期限均自2012年4月25日至2012年7月24日，利率均执行18‰。合同签订时，为保证借款合同的履行，根据力生小贷公司的要求，金河公司与力生小贷公司的法定代表人李文胜的哥哥李文革又签订了《商品房买卖合同》作为借款抵押担保，该担保方式目前法律并无禁止性规定，金河公司上诉主张其与李文革签订的《商品房买卖合同》无效的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。基于此，金河公司要求李文革返还自愿交付的抵押物房屋，因金河公司、威力斯公司与力生小贷公司之间的借款尚未清偿完，金河公司上诉主张返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，即应否支付房屋租赁费的问题。因威力斯公司、金河公司与力生小贷公司之间的借款合同纠纷尚未解决，金河公司要求李文革给付房屋租赁费的上诉主张，在本案中不易作出实体处理，故金河公司的该项上诉理由，本院亦不支持。综上所述，金河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由内蒙古金河房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　杨 树 平审判员　张 慧 玲审判员　哈斯图雅二〇一七年七月二十五日书记员　刘　　娜 来自：