（2017）粤0111民初1753号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-12-18

案件名称

马竟宇与广东元邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市白云区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马竟宇,广东元邦房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第六十二条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初1753号原告：马竟宇，男，1992年2月8日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冬梅，广东科德（佛山）律师事务所实习律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼。法定代表人：林叶菊，董事长。委托诉讼代理人：龙天然，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄志斌，系该公司工作人员。原告马竟宇与被告广东元邦房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢儒浩、张冬梅到庭参加了诉讼，被告广东元邦房地产开发有限公司经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告马竟宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金42903元（以房屋总价1580000元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率[中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%]的标准，自2015年12月30日起暂计至2016年5月25日，并计算至被告实际交付原告房地产权证之日为止）；2.判令被告向原告返还税费48380元及资金期间占用利息（以税费48380元作为本金，以中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计至被告实际缴纳契税之日；以剩余应退还税费作为本金,以中国人民银行同期贷款利率计算,自被告实际缴纳契税之日的次日计算至被告实际缴纳契税之日的次日计算至被告实际返还之日止;以上合计91283元。3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月23日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“购房合同”）购买位于白云区石井镇××西北××地段××明月××岸楼盘××房，房屋总价为1580000元，购房合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起500个工作日之内为原告办妥房地产权证，合同签订后，原告依购房合同约定支付了所有房款并按被告要求向被交纳税费48380元，截至起诉之日，被告仍未为原告办妥房地产权证亦未将原告税费向有关部门交纳，根据双方签订的购房合同约定，被告应尽快为原告办妥房地产权证并向原告支付逾期办证违约金，同时向原告返还税费及支付占用资金的利息。原告在本案中主张与被告合同中约定违约金过低，请求调高至中国人民银行同期同类贷款利息标准的140%。合同约定是万分之0.8，但被告合同约定原告逾期付款违约金标准相差较大，约定的义务不对等。被告逾期办证导致原告损失非常大，违约金基于原告在2012年签订的购房买卖合同和原告已经按时支付购房款的来判决，所以请求法院予以调整逾期办证违约金的标准，参照中国人民银行同期贷款利率来进行判决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提供的证据《广州市商品方买卖合同（预售）》、购房发票、收款收据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月23日，原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：第四条乙方所购商品房为明月金岸花园自编A、B、C、D、E、F、G、H环洲四路*号*栋5层*号房，房屋地址：白云区环洲四路*号*房（以下简称涉案房屋）。该商品房合同约定建筑面积为112.83平方米。第七条该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额（人民币）1580000元。第十三条甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条产权登记乙方委托甲方办理产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料……。第二十二条乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……。《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第五条约定：合同第十三条规定甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，考虑到乙方需进行精装修，故甲方同意于2013年6月30日提前将房屋交付给乙方进行装修……以房屋交付时间为计算基点的项目仍以合同第十三条规定的时间2013年12月31日起计算，包括但不限于……办理产权登记的时间。第九条约定：合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第十条约定：合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，扣除已发生的费用后将乙方已支付房价款无息退还乙方。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十八条约定：本补充协议是合同不可分割的一部分，如有与合同不一致的地方，以本补充协议为准。上述合同签订后，原告已向被告付清合同约定的全部房款。原告另提交被告于2013年1月23日向其出具的《收款收据》，内容为收到原告购涉案房屋契税等税费48380元。本案审理过程中，原告主张其于2013年7月3日收楼，并表示其从合同约定的交房时间2013年12月31日起算办理房产证的期限，计算500个工作日为2015年12月29日，因此要求从2015年12月30日开始计算逾期办证违约金。后经本院核对，从2013年3月30日起计算500个工作日的最后期限为2016年1月4日，故起算逾期办证违约金之日应为2016年1月5日。另查，2016年12月6日，广州市住房和城乡建设委员会发出《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》，主要内容为：广州市房地产测绘院办理白云区环洲四路*号至*号（双号）的房屋测绘业务，2014年3月1日前受理的测111201648、111201649、110112525号测绘成果依据的测量标准系“国标”，2014年3月1日后受理的测10CH88141230000043号测绘成果依据的测量标准系“地标”，由于受理测10CH88141230000043号测绘案件的时间处于国标与地标技术规范衔接的过渡期，当时是按已生效的地标相关规定进行测算并出具测绘成果，其公设面积的分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。广州市住房和城乡建设委员会认定此案需要重新测绘，原测绘单位应据此免费重新为产权人出具测绘成果报告，并协助产权人向权属登记部门函告相关变更情况。本院认为，原告与被告签订的《买卖合同》及其《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于涉案房屋，被告逾期为原告办理不动产权证书的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，但计付期间应为2016年1月5日至原告起诉之日即2017年1月20日。对于起诉之日后的逾期办证违约金，原告可于取得不动产权证书后再行主张。另外，关于原告提出调整逾期办证违约金标准的主张，本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，但从案涉合同对逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准约定来看，逾期办证违约金标准明显过低，应当予以调高，故本院对原告的相应主张予以支持。对于被告提供的证据复函，首先，该证据不能证明涉案房屋位于需要重新测绘的测10CH88141230000043号案中；其次，即使涉案房屋需要重新测绘，也不能认定为违约逾期办证的免责事由。关于原告主张被告返还税费款及支付利息的诉讼请求，本院认为，因原告仍需委托被告办理不动产权证书，上述税费是办证所需资金，且需要交纳的税费尚未确定，故被告暂无需向原告退还税费，故该诉讼请求本院不予支持。被告经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。需要指出的是，被告如认为原告应当承担一定合理办证费用，可与原告协商解决或另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起10日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告马竟宇支付其起诉之日前的逾期办证违约金（以1580000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息标准上浮40%的利息标准，从2016年1月5日起计至2017年1月20日止）；二、驳回原告马竟宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2082元，由原告马竟宇负担1103元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担979元并本判决生效之日起10日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　刘　军人民陪审员　　林洁仪人民陪审员　　谭惠芬二〇一七年七月二十五日书　记　员　　林嘉仪 关注微信公众号“”