（2017）鄂01民终3208号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-09-04

案件名称

张杰、李丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张杰,李丹,张琪,湖北省城市规划设计研究院

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2017）鄂01民终3208号上诉人（原审原告）：张杰.委托诉讼代理人：万晓丹、王向阳，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李丹.被上诉人（原审被告）：张琪..被上诉人（原审第三人）：湖北省城市规划设计研究院，住所地武汉市中南一路**号。法定代表人：黄熔，该院院长。委托诉讼代理人：徐志雄，湖北正苑律师事务所律师。上诉人张杰因与被上诉人李丹、张琪、湖北省城市规划设计研究院（以下简称省城规院）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张杰的上诉请求：一、撤销一审判决，发回一审法院重审或查清事实后依法改判；二、由李丹、张琪、省城规院承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。李丹、张琪享有武汉市武昌区中南路戊号楼12单元2房房屋（以下简称诉争房屋）的100%产权，而非一审判决认定的70%产权。（一）、李丹持有的《房屋所有权证》显示，该房屋所有权人为“李丹”，所有权性质为“私有”，占有份额为“全部”，所有权来源为“购省城规院自建房”；一审法院到省房改办调取了《房屋所有权证》存根上所载信息与李丹、张琪所出具的《房屋所有权证》所载信息一致，证明省房改办登记在册的信息为李丹享有该房屋的全部产权。（二）、一审法院到省房改办了解该房屋权利状况，仅凭省房改办工作人员认为李丹只享有该房屋70%产权，李丹只参加了一次房改，就作为案件事实认定依据，是不恰当的。二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定错误，张杰向法院起诉合同有效的诉讼请求应该得到支持。李丹、张琪未到庭答辩。省城规院辩称，我院认为房改办不是法定的房屋产权登记机关，其所发的权证不具有公示效力，不具有所有权证明。一审法院在确定房屋所有权份额，经过了调查，所取得的结果认为李丹享有百分之七十产权是具有效力的。一审法院并没有否认合同有效，只是认为依据法律法规和现行情况，无法过户到张杰名下。2016年3月，张杰向一审法院起诉，请求判令1、张杰与李丹、张琪签订的《二手商品房屋买卖合同》合法有效；2、李丹、张琪将诉争房屋的所有权变更登记至张杰名下；3、李丹、张琪承担因过户产生的所有费用；4、李丹、张琪承担本案诉讼费。开庭前，张杰将其第二项诉讼请求变更为请求判令李丹、张琪将诉争房屋的所有权变更登记至张杰名下。一审法院认定事实:李丹与张琪系夫妻关系。李丹原为省城规院员工，位于武汉市武昌区中南一路47号省城规院内戊号楼12单元2号房屋为李丹在单位的福利分房（建筑面积52.01平方米）。2000年7月，李丹参加单位公有住房标准价房改，并预交购房款20000元。2001年2月2日，李丹因违纪被省城规院按自动离职处理。李丹后未参加单位住房成本价房改。2012年5月18日，张杰（乙方）与李丹、张琪（甲方）签订《二手商品房屋买卖合同》，合同约定：甲方所有房屋坐落于武昌区中南一路47号省城规院内四栋楼第二单元1楼02号房屋，建筑面积60.60平方米以388000元卖给乙方，此价格包含甲方为乙方办理房屋过户所发生的所有费用。合同签订五日内，乙方需向甲方一次性支付人民币360000元；甲方将该房屋两证办理完毕交予乙方时，乙方需当日付清余款28000元。甲方应在收到乙方购房款当日将房屋交付乙方。本合同签订生效后，甲方应须积极申报办证，并按省直房改办和省城规院的要求，携带相关资料到房地产登记部门办理“房屋所有权证”和“土地使用权证”两证。办理转移过户手续应缴纳的有关税费均由甲方承担。甲、乙双方共同协商，约定甲方最终办理并取得两证的截止日期为2013年4月30日止，逾期视为违约，乙方有权解除合同，由甲方承担全部责任，并在三日内向乙方退还全部房款和违约金（违约金按照全部房款的30%向乙方支付）。同年5月23日，张杰通过银行转款360000元给李丹，李丹出具了收条。同日，李丹将房屋交付给张杰，张杰居住使用该房屋至今。因李丹、张琪未按约定办理“房屋所有权证”和“土地使用权证”并将房屋过户至张杰名下，张杰诉至法院。在本案审理过程中，一审法院咨询了湖北省省直机关住房制度改革办公室，作为湖北省公有住房改革的主管单位，他们认为本案中李丹只参加了单位公有住房标准价房改，只享有诉争房屋的70%产权，该房屋目前状态无法办理产权变更手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。张杰与李丹、张琪所签订的《二手商品房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，从形式到内容均不具有上述法律规定的合同无效情形，但因诉争房屋系房改房，虽李丹参加了标准价房改，并交足了参加房改所需的全部费用，却未能完成最后成本价房改的全部手续，其在将诉争房屋出卖给张杰时实际只享有该房屋的70%所有权，另30%的所有权仍属李丹原工作单位即省城规院所有；在省城规院对双方买卖行为事先没有确认，事后又没有追认的情况下，李丹、张琪将诉争房屋全部售予张杰的行为属无权处分；张杰诉请判令张杰与李丹、张琪签订的《二手商品房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。省城规院认为张杰与李丹、张琪签订的《二手商品房屋买卖合同》无效的主张，不予认可。鉴于诉争房屋的目前产权状况，张杰诉请判令李丹、张琪将诉争房屋过户和李丹、张琪承担过户费用的诉请，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：驳回张杰的全部诉讼请求。本案案件受理费7120元，由张杰负担。二审中，本院又咨询了湖北省省直机关住房制度改革办公室，该办工作人员答复李丹持有的《房屋所有权证》和《房屋所有权证》存根上显示的占有份额“全部”，是指全部使用权，不是全部所有权。其他答复与一审法院咨询内容一致。经审理查明：一审认定的事实属实。本院认为，本案的焦点是：一、张杰与李丹、张琪签订的《二手商品房屋买卖合同》是否有效；二、张杰诉请将诉争房屋的所有权变更登记至张杰名下的请求能否得到支持。关于焦点一。张杰与李丹、张琪签订的《二手商品房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，是有效的。本案一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十一条规定不当，张杰的该项上诉理由成立。关于焦点二。张杰上诉认为李丹持有的《房屋所有权证》和《房屋所有权证》存根上显示的占有份额“全部”即为李丹、张琪享有诉争房屋完全产权的上诉理由，因湖北省省直机关住房制度改革办公室解释李丹持有的《房屋所有权证》和《房屋所有权证》存根上显示的占有份额“全部”，是指全部使用权，而不是全部所有权，且李丹、张琪只参加了省城规院公有住房标准价房改，无证据证明李丹、张琪参加了省城规院公有住房成本价房改，因此，张杰要求李丹、张琪将诉争房屋的所有权变更登记至其名下的诉讼请求因李丹、张琪未完成房改也未取得完全产权，不能办理过户手续，而不予支持。综上所述，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初1501号民事判决；二、张杰与李丹、张琪签订的《二手商品房屋买卖合同》有效；三、驳回张杰的其他诉讼请求。一审案件受理费7120元，由张杰负担5000元，李丹、张琪负担2120元。二审案件受理费7120元，由张杰负担5000元，李丹、张琪负担2120元。本判决为终审判决。审判长　童　新审判员　叶玉宝审判员　余小乔二○二○一七年七月二十五日书记员　黄　浩关注公众号“”