（2017）黑01民终383号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-10-13

案件名称

王宏霞、哈尔滨昆仑物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王宏霞,哈尔滨昆仑物业管理有限公司,哈尔滨太阳岛物业供热有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2017）黑01民终383号上诉人（原审原告）：王宏霞，女，1979年11月4日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张仁山，黑龙江龙房川律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨昆仑物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区天顺街61号。法定代表人：张国栋，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：哈尔滨太阳岛物业供热有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区松北镇胜利村李家道口。法定代表人：杨洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅铁铮，男，1983年8月1日出生，汉族，该公司副经理，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张红莲，女，1979年9月3日出生，汉族，该公司管理部长，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人王宏霞因与被上诉人哈尔滨昆仑物业管理有限公司（以下简称昆仑公司）、哈尔滨太阳岛物业供热有限责任公司（以下简称太阳岛公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民二民初字第445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王宏霞的委托诉讼代理人张宏、张仁山，被上诉人太阳岛公司的委托诉讼代理人梅铁铮、张红莲到庭参加诉讼。被上诉人昆仑公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王宏霞一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审不予采信王宏霞举示证据中有影响该案事实认定的证据，且在一审庭审过程中未对关键的昆仑公司经营及现存情况做任何审查。皇家花园小区业主未与太阳岛公司签订任何有关物业委托的合同，一审忽略昆仑公司合同主体，认定太阳岛公司与皇家花园小区业主之间成立事实上的物业管理服务合同关系属于认定事实错误；2.一审送达、举证、质证程序违法。太阳岛公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。昆仑公司未出庭亦未提交书面答辩意见。王宏霞向一审法院起诉请求：1.确认昆仑公司将《前期物业管理服务协议》全部转委托给太阳岛公司的行为无效；2.昆仑公司与太阳岛公司共同赔偿王宏霞3,000元；3.昆仑公司与太阳岛公司返还王宏霞物业费1,739.14元；4.昆仑公司与太阳岛公司返还王宏霞电梯费468元；5.昆仑公司与太阳岛公司返还王宏霞垃圾处理费500元；6.太阳岛公司立即停止侵害王宏霞正常使用所在单元电梯的权利，排除私自改装的电梯控制系统并恢复原状。一审法院认定事实：2012年7月，王宏霞购买了由恒盛福海（哈尔滨）置业有限公司（以下简称恒盛福海公司）开发的位于哈尔滨市群力新区恒盛皇家花园小区（以下简称皇家花园小区）11-1-914室房屋。现已取得房屋产权证，该房屋建筑面积91.84平方米。王宏霞在办理进户手续时，与昆仑公司签订了《前期物业管理服务协议》、《装修管理服务协议》，并交纳了2013年1月到2014年1月的物业费1,739.14元、电梯费468元及装修垃圾清运费500元。皇家花园小区前期物业管理公司为昆仑公司。恒盛福海（哈尔滨）置业有限公司向哈尔滨市物价监督管理局报送的关于皇家花园小区物业服务收费申请，经批复核准其收费标准为前期物业服务费高层每平米1.6元。超出标准物业服务范围的其他物业服务为每平米0.3元。昆仑公司依据该批复收费标准在皇家花园小区业主进户时收取了物业费用。昆仑公司与太阳岛公司均系哈尔滨供热集团下属子公司，具有独立法人资格。因企业内部原因，2013年起太阳岛公司根据集团公司指示陆续接管昆仑公司在皇家花园小区的物业管理。2014年7月，太阳岛公司全面接管皇家花园小区的物业管理，并对外以太阳岛公司名义与小区业主签订物业管理服务合同，收取物业管理费用，提供物业管理服务。皇家花园小区自进户至今未成立小区业主委员会。在太阳岛公司接管皇家花园小区物业管理过程中，太阳岛公司曾与该小区业主代表就接管物业管理事宜进行协商。小区业主代表未对太阳岛接管小区物业管理事宜提出反对意见。太阳岛公司即延续《前期物业管理协议》收费标准与物业服务约定对该小区进行管理至今。期间，太阳岛公司对小区内电梯系统安装了控制系统，并为小区业主发放了电梯卡。王宏霞等部分小区业主因对太阳岛公司的物业管理服务有异议而产生矛盾。王宏霞自2014年2月份起拒绝向太阳岛公司交纳物业管理费用。之后，王宏霞诉至法院，双方形成诉讼。一审法院认为，王宏霞作为皇家花园小区房屋买受人，在取得房屋产权后，依法成为皇家花园小区业主。王宏霞与昆仑公司签订的《前期物业管理协议》依法成立并有效。2014年7月前，王宏霞与昆仑公司成立物业管理服务合同关系。2014年7月之后，太阳岛公司根据集团公司指派以自己的名义对皇家花园小区进行物业管理服务并收取相关物业管理服务费用并不是接受昆仑公司的转委托。太阳岛公司与王宏霞之间虽未签订书面物业管理服务合同，但已形成事实上的物业管理服务合同关系。一、关于王宏霞要求确认昆仑公司将《前期物业管理服务协议》全部转委托给太阳岛公司的行为无效的诉讼请求，无事实依据，不予支持。关于太阳岛公司接管皇家花园小区物业管理服务行为的性质及法律后果。太阳岛公司根据集团公司指派接替昆仑公司以自己的名义对皇家花园小区进行物业管理服务，其接管行为事先虽未征得该小区全体业主同意，但考虑皇家花园小区至今尚未成立业主委员会来行使全体业主聘任物业公司的权利，并且太阳岛公司接管行为是出于对皇家花园小区业主负责，其物业管理服务也已被绝大多数业主认可。故太阳岛公司与皇家花园小区业主之间成立事实上的物业管理服务合同关系，具有法律效力受法律保护。二、关于王宏霞所述昆仑公司与太阳岛公司共同赔偿3,000元，返还王宏霞物业费1,739.14元、电梯费468元、垃圾处理费500元的诉讼请求。2013年至2014年期间，皇家花园小区系由昆仑公司提供物业管理服务。2014年7月后，由太阳岛公司提供物业管理服务。昆仑公司与太阳岛公司所依据的收费标准并未违背相关规定，并且也向小区业主提供了相应的物业管理服务，符合民事行为等价有偿原则。王宏霞要求赔偿及返还的主张，因无事实依据，不予支持。三、关于王宏霞所述太阳岛公司立即停止侵害王宏霞正常使用所在单元电梯的权利，排除私自改装的电梯控制系统并恢复原状的诉讼请求。太阳岛所安装的电梯控制系统，是对小区内进行封闭管理的措施，并未影响小区内业主的使用，不构成对王宏霞等业主的妨碍。故对王宏霞的该诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《物业管理条例》第六条、第二十一条、第三十二条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回王宏霞的诉讼请求。案件受理费100元，由王宏霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王宏霞提交了如下证据：证据一：2016年9-10月《恒盛皇家花园小区业主走访调查表》（详见光盘），意证明一审法院认定的太阳岛公司管理服务已被绝大多数业主认可、梯控安装合法的观点不能成立，所谓的集团公司将昆仑公司服务转委托给太阳岛公司服务的行为应认定无效，王宏霞要求赔偿3,000元，返还物业费3,668.33元，返还电梯费2,094.42元，垃圾处理费500元的请求有事实依据，应予支持；证据二：2016年9-10月《恒盛皇家花园小区召开业主大会临时会议业主联名表》（详见光盘），意证明内容同证据一；证据三：2012年10月10日道里房产经营公司综合办公室文件，意证明太阳岛公司一审辩称2014年7月才接管涉案小区的主张不能成立，王宏霞一审提出确认太阳岛公司服务行为无效，依法应予撤销，赔偿王宏霞3,000元，返还物业费3,668.33元，返还电梯费2,094.42元，垃圾处理费500元的请求有事实依据，应予支持；证据四：2013年8月16日王宏霞物业收费凭证、2014年4月8日孙正平物业费、电梯费发票、2014年8月31日闫学海收据，意证明内容同证据三；证据五：2015年9月13日，恒盛皇家花园小区部分业主到哈尔滨物业供热集团反映情况的部分录音整理，意证明内容同证据一、证据二；证据六：2015年4月4日，业主姚刚与哈尔滨物业供热集团香坊物业供热第六分公司昆仑站工作人员（男）对话录音，意证明太阳岛公司一审答辩称自2014年7月开始接管涉案小区物业服务的事实不成立，太阳岛公司利用昆仑公司名义对涉案小区业主进行欺诈的事实；证据七：2015年4月4日，业主姚刚与哈尔滨物业供热集团香坊物业供热第六分公司工作人员（女）对话录音（录音内容详见光盘），意证明内容同证据六；证据八：国家企业信用信息公示系统太阳岛公司信息查询页面，意证明太阳岛公司资质登记是三级，不具备承接涉案小区物业服务的资质，2013年以来其冒用昆仑公司名义为涉案项目提供物业服务；证据九：昆仑公司资质公示，意证明昆仑公司资质登记是一级；证据十：哈规城（群力）建字第[2011]14号建设工程规划许可证，意证明太阳岛公司不具备承接涉案项目物业服务的资质等级；证据十一：2016年8月21日，业主到物业电梯卡授权（视频内容详见光盘），意证明一审认定梯控系统并未对王宏霞及小区业主使用电梯造成影响属于事实认定错误，王宏霞请求太阳岛公司立即停止侵害王宏霞正常使用所在单元电梯的权利，排除私自改装的电梯控制系统并恢复原状有事实和法律依据，应予以支持；证据十二：已交物业费业主与未交物业费业主授权日期通告，意证明内容同证据十一；证据十三：2017年1月12日，业主姚刚到本院调解询问笔录，意证明截至本次诉讼期间太阳岛公司仍拒绝为王宏霞等人电梯卡授权，并以交纳物业费作为给电梯授权的条件。太阳岛公司对王宏霞举示的证据质证认为：1.对证据一真实性、关联性有异议。该份证据无法体现对调查表中所列业主进行了实际走访以及调查结果是否为被走访业主本人意思表示，走访内容不属于业主表决通过后物业服务公司才能实施的项目；对证据二真实性、合法性、关联性有异议。该份证据无法体现业主姓名为本人签署，且表决事项并不涉及王宏霞欲证明的问题；对证据三真实性、关联性有异议。复印或影音证据不具有证据效力，且如该证据客观存在，也恰恰证明昆仑公司与太阳岛公司不是转委托关系，太阳岛公司进驻皇家花园小区是受集团公司的指派；对证据四真实性没有异议，关联性有异议。该证据恰恰证明在2013年8月16日之前太阳岛公司就以自己的名义从事管理，并不存在冒用昆仑公司名义的欺诈行为；对证据五、证据六、证据七真实性有异议。三份证据无法确定全部对话人员的身份；对证据八真实性、关联性有异议。2014年7月11日太阳岛公司由物业企业三级资质晋升为物业企业二级资质；对证据九无异议；对证据十真实性无异议，证明问题有异议。2013年起，太阳岛公司根据集团公司指示陆续接管昆仑公司在皇家花园小区的物业管理。2014年7月，太阳岛公司在取得物业企业二级资质后全面接管皇家花园小区的物业管理，并对外以太阳岛公司名义与小区业主签订物业管理服务合同；对证据十一真实性无异议，关联性有异议。物业费与电梯费一起收取不属于捆绑收费，电梯运行维护也是物业管理的体现；对证据十二真实性有异议。该证据无法看出是皇家花园小区的通告；对证据十三真实性无异议，关联性有异议。安装的电梯控制系统，是对小区内进行封闭管理的措施，太阳岛公司为小区业主发放了乘梯卡，并未影响小区内业主的使用，不构成对王宏霞的妨碍。二审中，太阳岛公司提交了太阳岛公司的物业服务企业资质证书，意证明太阳岛公司是具有二级资质的物业服务企业，具备承接皇家花园小区的资质。王宏霞质证意见：对该证据的事实有异议，该证据与王宏霞举示的证据三相互印证，综合证明太阳岛公司在2014年7月11日之前不具备二级资质。也就是说太阳岛公司在王宏霞2013年进户之时因不具备承接皇家花园小区一级资质，所以才冒用一级资质的昆仑公司的名义欺骗王宏霞及小区其他业主，与王宏霞签订前期物业服务合同。被上诉人昆仑公司未提交证据。本院对王宏霞举示的证据认定如下：太阳岛公司对王宏霞举示的证据四、证据九、证据十、证据十一、证据十三真实性无异议，故本院对上述证据予以采信；太阳岛公司对王宏霞举示的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六、证据七、证据八、证据十二的真实性存在异议，因上述证据系王宏霞单方制做或系仅为复印件，太阳岛公司对此不予认可，故本院对上述证据不予采信。本院对太阳岛公司举示的证据予以采信，能够证明其取得了二级物业服务资质。二审查明，2014年7月11日，太阳岛公司取得二级物业资质。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：一、一审认定太阳岛公司与皇家花园小区业主之间成立事实上的物业服务合同关系是否正确；二、昆仑公司与太阳岛公司应否返还王宏霞已交纳的物业费、电梯费和垃圾处理费；三、太阳岛公司应否排除电梯控制系统并恢复原状；四、一审送达、举证、质证程序是否违法。关于争议焦点一，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2012年7月，王宏霞购买由恒盛福海公司开发的皇家花园小区房屋时，已将恒盛福海公司与昆仑公司签订的《前期物业管理协议》作为双方签订的《商品房买卖合同》的附合同，《前期物业管理协议》不违反法律规定，合法有效，依据上述法律规定，该协议对皇家花园小区全体业主均具有约束力。2014年7月，太阳岛公司根据集团公司指示以自己名义接管昆仑公司在皇家花园小区的物业管理，该行为并非太阳岛公司自愿接受昆仑公司的转委托，而系对恒盛福海公司与昆仑公司签订的《前期物业管理协议》的承接。太阳岛公司接管皇家花园小区物业管理事项虽事先未征得该小区业主同意，未与皇家花园小区业主签订书面物业管理服务合同，但太阳岛公司接管皇家花园小区以后，该小区绝大部分业主均按时交纳了物业管理费用，接受了太阳岛公司的服务。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、第八十一条规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……。”依据上述法律规定，业主对建设单位聘请的物业服务企业有权更换，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。王宏霞未举示有效证据证明太阳岛公司提供物业服务期间皇家花园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主一致同意要求更换太阳岛公司情况下，一审认定双方已形成事实上的物业管理服务合同关系并无不当，王宏霞该项上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，2013年起，昆仑公司与太阳岛公司依据《前期物业服务管理协议》为皇家花园小区业主提供了物业管理服务，且在各自物业管理服务期间均已取得相应的物业企业资质，王宏霞作为小区业主享受了物业公司的物业管理服务后，理应支付相关费用。皇家花园小区的业主大会和业主委员会至今尚未成立，所在地街道办事处、社区居委会亦未依据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条规定代表业主与物业服务企业协商确定物业服务收费标准。在此情况下，昆仑公司与太阳岛公司收费标准虽未正式获得政府物价部门批准，但已收取的相关物业管理费用并未超出2011年8月23日哈尔滨市物价监督管理局作出的《关于恒盛皇家花园项目前期物业服务收费标准的批复》（哈价经法[2011]150号）所确定的收费标准及违背相关规定与协议约定，亦符合等价有偿原则，故王宏霞要求返还已交纳的物业费、电梯费和垃圾处理费的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，太阳岛公司所安装的电梯控制系统系对皇家花园小区进行封闭管理的措施之一，目的是加强小区安全性，保护全体业主。安装电梯控制系统后，太阳岛公司为业主发放了乘梯卡，在正常交纳物业管理费用的情况下并不影响业主使用电梯，对业主并不构成妨碍。依据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。王宏霞并未举示有效证据证明有符合上述法律规定的业主授权，而仅以其个人拒绝交纳物业费无法正常使用电梯为由要求太阳岛公司恢复电梯原状的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四，王宏霞仅提出一审送达、举证、质证程序违法的上诉主张，但未举示任何证据证明一审存在违法的具体情形，故本院对此上诉主张不予支持。综上所述，上诉人王宏霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王宏霞负担。本判决为终审判决。审判长　焦崇升审判员　贾延春审判员　金　玲二〇一七年七月二十五日法官助理　张天翼书记员　孙瑛喆关注公众号“”