（2017）黔05民终1539号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-12-29

案件名称

六盘水宏达房地产开发有限公司、六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省毕节市中级人民法院

所属地区

贵州省毕节市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

六盘水宏达房地产开发有限公司,六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司,刘德菊,孙玉忠

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终1539号上诉人（原审被告）六盘水宏达房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区文化南路百信农贸市场二楼。统一社会信用代码：915202017143249044。法定代表人肖才宏，该公司总经理。上诉人（原审被告）六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司，住所地：威宁县草海镇新城区进站大道（威双大道马家梁子）。统一社会信用代码：9152052666297295XP。负责人肖才宏，该公司经理。二上诉人委托代理人（特别授权）陇康，贵州浩锐律师事务所律师。二上诉人委托代理人（特别授权）戴永鹏，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘德菊，女，1975年11月13日出生，汉族，住威宁县。被上诉人（原审原告）孙玉忠，男，1964年11月3日出生，汉族，住威宁县。上诉人盘水宏达房地产开发有限公司（以下简称：宏达房地产公司）、六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司（以下简称：宏达房地产威宁分公司）因与被上诉人刘德菊、孙玉忠商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2017）黔0526民初65号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审原告刘德菊、孙玉忠诉称：2010年4月9日，原告与被告宏达房地产公司威宁分公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的高原明珠第1栋2单元7层2号商品房，总房款221381.70元。合同约定被告应于2011年8月30日前向原告交付房屋产权证书。二被告违约，至今不办理相关房屋产权证书给原告，故请求判令二被告按照同期银行贷款年利率5.3%上浮30%，连带支付迟延办理商品房转移登记有关产权证书的违约金，自2011年8月30日至2016年12月31日共计87135.84元。2017年1月1日至交付房屋产权证的违约金另行计算。原审被告宏达房地产公司辩称：我公司确实存在逾期办证行为，但原告主张的违约金计算方式无法律依据。原告是以按揭方式购买案涉房屋，即使我公司按约定将房屋产权证交付原告，该产权证也得交付相关银行进行抵押，因此，我公司的违约行为并未给原告造成实际损失；原告主张双方约定违约金过低，应当举证证明。请求依法判决。原审被告宏达房地产公司威宁分公司辩称：根据公司法规定，我公司不具备法人主体资格，不具有独立的财务核算机构，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。原审经审理查明：被告以出让方式取得位于威宁县草海镇新城区进站大道，威国用TX050291号国有土地，占地面积27733.47平方米，办理商品房预售许可证号：（2009）商房预字第12号，施工许可证号：522427200807250101，用于开发高原明珠商品房。2010年4月9日，原告刘德菊、孙玉忠夫妇与被告宏达房地产公司威宁分公司签订《商品房买卖合同》，合同编号:WF200912151005，《商品房买卖合同》约定原告购买由被告宏达威宁分公司开发的名称为“高原明珠”第1栋2单元7层2号商品房，房屋序号为1-2-702，房屋建筑面积122.99平方米，房屋总价款221381.7元。《商品房买卖合同》第八条约定，宏达房地产威宁分公司应于2010年8月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，《商品房买卖合同》第十五条第三款还约定，被告宏达房地产威宁分公司应当在2011年8月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按月支付买受人已付房款的万分之四的违约金。合同签定后，原告按照合同约定交付了购房首付款71381元，向农业银行按揭贷款150000元。合同到期后宏达房地产威宁分公司未在2011年8月30日前将该商品房转移登记的有关文书移交房屋产权登记部门，至今也未将产权证书办理交付，自2011年8月30日起至2016年12月30日止，宏达房地产威宁分公司违约长达64个月计1920天。原审认为：被告宏达房地产威宁分公司与原告刘德菊、孙玉忠签订的商品房买卖合同合法有效，双方必须按照合同约定履行义务。二被告作为开发商逾期未办理相关产权证书，应当承担继续履行合同、办理相关产权证书及支付违约金的违约责任。开发商当初的承诺应是双方的一种合意，但双方约定的违约金过低，且属于格式条款合同，而法律对违约金的数额是有一定控制的。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，二被告违约64个月计1920天，按照双方约定的违约金比率计算，违约金为5667元，其约定的违约金过低，根据上述规定，违约金过低的，可以适当增加。被告存在严重违约，其承担违约金的方式按照原告已付购房款总额221381.7元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从2011年8月30日起，人民银行1年的年贷款利率为5.6%，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第五项规定：2004年1月1日，逾期贷款利率从日万分之二点一调整为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案贷款利率按5.6%计算，在此基础上再上浮30%。原告已支付的全部购房款为221381.7元，被告共计违约1920天，该阶段的违约金计算为：221381.7元×5.6%÷365天×(1＋30%)×1920天=84777.67元。超出部分，不予支持。被告宏达房地产公司抗辩称违约行为未给原告造成损失的理由，因无事实和法律依据，其抗辩理由不能成立，不予采纳。被告宏达房地产威宁分公司抗辩称其公司不具备法人主体资格的主张，因其系被告宏达房地产公司开办的分支机构，经依法登记并取得了营业执照，并以自己的名义从事房地产经营等民事活动，故其抗辩理由不能成立，不予采纳。宏达房地产公司作为总公司，应对其分支机构宏达房地产威宁分公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，原审判决：由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司于判决生效后10日内支付原告刘德菊、孙玉忠违约金84777.67元。被告六盘水宏达房地产开发有限公司承担连带责任。案件受理费989元，由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司承担。宣判后，宏达房地产公司、宏达房地产威宁分公司不服，向本院提起上诉称：上诉人宏达房地产威宁分公司为上诉人宏达房地产威宁分公司的分公司，从事经营、核算等民事活动均是以宏达房地产公司名义对外进行，且未设立独立的财务机构，不具备独立的法人主体资格。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，一审应当驳回被上诉人对宏达房地产威宁分公司的诉求；一审庭审中，上诉人已阐明被上诉人是以按揭方式购房，直至庭审之日未全部偿还房屋贷款，即使上诉人及时交付房屋产权证，该产权也应抵押于房屋按揭银行或住房公积金管理处，被上诉人不能直接使用该产权证。故上诉人虽存在违约行为，但并未给被上诉人造成实际损失，被上诉人也未提供相关评估报告或其他证据，证明逾期交付房屋产权证给其造成的损失。因此被上诉人认为合同约定违约金过低，请求予以调整增加没有证据证明。一审在未查明此次违约造成被上诉人实际损失的情况下，径直以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条进行判决，且适用银行基准利率为5.6%计算上诉人应承担的违约金，明显过高，本案应当以双方当事人合同约定的违约金计算方式计算违约金。请求撤销原判，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。被上诉人刘德菊、孙玉忠二审未作答辩。经审理查明，二审认定的事实与原审认定无异。本院认为：本案系刘德菊与宏达房地产威宁分公司因履行商品房买卖合同引发的纠纷，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，宏达房地产威宁分公司作为宏达房地产公司的分支机构，其因对外从事民事活动所产生的民事责任，依法由宏达房地产公司承担。原审判决宏达房地产威宁分公司承担违约责任，宏达房地产公司承担连带责任无法律依据；依法成立的合同具有法律拘束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案争议双方对宏达房地产威宁分公司逾期办证构成违约的事实均无异议，仅对违约金的计算标准存在分歧。关于本案违约金应该如何计算的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，违约金由低调高的前提条件是合同约定的违约金低于违约行为所造成的实际损失，且违约金的调整以实际损失为限。对于上述事实，刘德菊、孙玉忠负有举证责任。鉴于刘德菊、孙玉忠一、二审均未举证证明因宏达房地产威宁分公司未按约定期限提供办理产权登记的相关资料到产权登记机关备案，致刘德菊、孙玉忠不能及时办理涉案房屋权属证书已遭受实际损失及具体数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案应由刘德菊、孙玉忠承担举证不力的后果，原审参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以5.6%为基础再上浮30%的年利率标准计算上诉人应承担的违约金数额，无事实和法律依据，二审予以纠正。依据《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，宏达房地产公司应按月支付刘德菊、孙玉忠已付房款万分之四的违约金，即5667.37元（221381.70元×0.4‰×64个月）。综上，上诉人的上诉理由及请求成立，本院予以采纳和支持。原审认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2017）黔0526民初65号民事判决；二、由上诉人六盘水宏达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，一次性支付被上诉人刘德菊、孙玉忠违约金5667.37元；三、驳回被上诉人刘德菊、孙玉忠的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费989元，由刘德菊、孙玉忠负担100元，由六盘水宏达房地产开发有限公司负担889元；二审案件受理费1978元，由刘德菊、孙玉忠负担178元，由六盘水宏达房地产开发有限公司负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长　杨孝春审 判 员　王　云审 判 员　罗　珣二〇一七年七月二十五日法官助理　胡伟科书 记 员　何婷婷 关注公众号“”