（2017）黔0302民初4587号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-23
案件名称
袁贵昆与遵义广信房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
遵义市红花岗区人民法院
所属地区
遵义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁贵昆,遵义广信房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条
全文
贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0302民初4587号原告：袁贵昆，男，汉族，遵义市人。委托诉讼代理人：黄永平，贵州山一律师事务所律师。被告：遵义广信房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区民主路2号。法定代表人：陈志强，总经理。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。原告袁贵昆与被告遵义广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年5月9日立案受理后，依法组适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告袁贵昆的委托代理人黄永平，被告广信房开公司的委托代理人任昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告按照合同约定，向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币41657元，本案2017年5月9日提起诉讼之后的继续逾期的违约金，按照合同约定顺延计算，直到被告向房屋机关提交产权转移资料之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于中华北路“世贸华庭”X栋X单元X号商品房屋一套，总价款673922元。原告按约定支付了购房款，缴纳了房屋维修基金，2014年下半年入住了所购住房。但是至今被告未按照合同约定为原告办理房屋产权证。关于产权办理，合同第二十二条第三项约定如下：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书（房产证）交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、......。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：1、......。2、买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告出售的商品房没有按照规定向房管部门提交产权转移所需资料，至今未能办理商品房房屋转移登记的房产证交给原告。被告违约，根据上述约定，被告应当按照原告购房款673922元，从2014年7月1日起，按日计算向买受人支付违约金。被告继续逾期办证持续违约，但原告没有及时提起诉讼，导致2017年5月9日提起诉讼之日，此前超过两年之外的违约金，很难得到支持，因此，原告诉请法院判令被告支付诉讼之日倒推两年内受诉讼时效保护的被告逾期办证违约金，具体计算为41657元。本案提起诉讼之后，被告继续逾期办证的违约金，按照合同约定顺延计算。为此，诉至法院，请求依法支持原告的上述诉讼请求。被告辩称，一、本案原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。原告在办证期限届满后两年内并未向被告主张过任何权利，而向法院起诉时均已是2017年，明显超过法律规定的两年诉讼时效，故其诉请应予以驳回；二、未能如期办证的原因不在被告，故原告诉请由被告来承担全部违约责任，显失公平；三、被告逾期办证并未给原告造成任何损失，且被告已经支付巨额逾期交房违约金的情况下，原告诉请的违约金标准明显过高，显失公平。因此，即便法院认定原告诉讼请求没有超过诉讼时效，被告亦请求法院依法对违约金予以调整；四、如判决支持高额违约金，势必引发一系列社会问题，恳请法院充分考虑判决可能带来的负面社会效果，作出公正判决。综上所述，恳请法院在彻底查明事实的基础上，从衡平当事人利益的角度出发，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年9月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，由被告广信房开公司将其开发的位于遵义市红花岗区中华北路“世贸华庭”X栋X单元X号商品房屋一套预售给原告，建筑面积为98.91平方米，总价款为673922元。关于房屋转移登记，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告也向原告交付了房屋。原告要求被告为原告办理房屋产权证，但被告因本楼盘预留消防通道不符合消防验收标准等原因而迟迟不能办理。经请求相关部门协调处理，遵义市人民政府已于2016年10月10日召开专题会议并形成专题会议纪要《遵府专议(2016)113号》，其中就项目涉及的消防问题安排红花岗区政府、市住建局和中华路街心停车场工程指挥部做好协调、服务工作。红花岗区人民政府于2016年11月3日作出《关于零星棚户区改造项目(延安办中华北路55栋聚泉阁巷)房屋征收的决定》区府房征（2016）16号，涉及项目消通道的被拆迁户须限期签订拆迁补偿协议并搬离。但至今被告仍不能为原告办理房屋产权证。为此，原告于2017年5月9日向本院提起诉讼。另查明，被告于2014年12月15日取得了该栋楼盘的建设工程竣工规划认可证，于2016年6月6日取得了该楼盘的人防工程使用证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。原告按合同约定履行了缴纳购房款的义务，被告未按约定期限，将办理商品房登记的有关资料备齐送交房屋登记机关，以协助原告办理产权手续，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现原告要求继续履行合同，及时完善办理房屋所有权登记手续的备案资料，符合法律规定，本院予以支持。该合同中约定被告广信房开公司应于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。由于被告广信房开公司未在约定的时间内，将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已构成违约，原告有权要求被告广信房开公司承担违约责任。但是,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”之规定，因双方当事人已在合同中约定被告广信房开公司于2013年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，故原告从2013年12月30日起就已知晓其权利受到侵害，诉讼时效应从双方约定的合同履行期限届满之日起即2013年12月30日计算，原告应于2015年12月30日前向人民法院主张权利,而其于2017年5月9日才向人民法院起诉，已超过诉讼时效，故对原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告广信房开公司关于原告超过诉讼时效的辩解理由，合法有据，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、由被告遵义广信房地产开发有限责任公司将原告袁贵昆办理房屋所有权登记手续的备案资料提交遵义市房产管理局登记备案，并协助原告袁贵昆办理房屋所有权证；二、驳回原告袁贵昆的其他诉讼请求。案件受理费840元，减半收取420元，由被告遵义广信房地产开发有限责任公司承担220元，由原告袁贵昆承担200元；由本院退回原告袁贵昆420元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 戴继红二〇一七年七月二十五日书记员 张 铮 来自