（2017）鄂01民终2823号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-08-07

案件名称

湖北省妇、武汉沐兰投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

湖北省妇,武汉沐兰投资管理有限公司,武汉市洪山区重点工程建设拆迁还建办公室

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2823号上诉人（原审被告）：湖北省妇女干部学校，住所地湖北省武汉市雄楚大道508号。负责人：朱耀平。委托诉讼代理人：彭娟，湖北晨丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凡尘，湖北晨丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉沐兰投资管理有限公司，住所地武汉市青山区40街坊75门13号。法定代表人：徐艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：田开宇,湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何瑾，湖北今天律师事务所律师。原审第三人：武汉市洪山区重点工程建设拆迁还建办公室，住所地武汉市珞瑜路618号滨湖小区*楼。负责人:齐晓虎,系该单位主任。上诉人湖北省妇女干部学校因与被上诉人武汉沐兰投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。湖北省妇女干部学校上诉请求：1、撤销武汉市洪山区人民法院(2015)鄂洪山民商初字第00655号民事判决书，依法改判;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、洪山区政府的行政征收行为属不可抗力。洪山区政府因雄楚大街(石牌岭路一楚平路)快速化道路改造工程项目的需要必须征收本案所涉房屋，亦作出洪政征决字[2013】第5号、6号、7号《国有土地上房屋征收决定书》，洪山区政府的行政征收行为不会因被征收人提起行政复议或行政诉讼而撤销或不予进行，故洪山区政府因公共利益需要而作出的行政征收行为是不能预见、不能避免且不能克服的，依据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的规定，该政府征收行为是不可抗力。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第8.1条的约定“在租赁期内，如不可抗力导致出租房屋毁损灭失，乙方(被上诉人)无法继续经营的，本合同终止，双方互不承担责任，乙方(被上诉人)应将所租房屋和加建的房屋全部归还给甲方(上诉人)”。本案所涉出租房屋因政府征收的不可抗力情形而灭失，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已自行终止，合同终止后，上诉人对被上诉人不承担任何责任。因此，一审法院判令上诉人向被上诉人支付改变房屋用途补偿费、自建房屋补偿费等费用无任何事实和法律依据。二、一审法院错误认定本案所涉房屋的改变房屋用途补偿款为被上诉人所有。首先，一审庭审时，上诉人提交了雄楚大街(石牌岭路一楚平路)快速化道路改造工程项目征收实施签约单位武汉市洪山区重点工程房屋征收事务中心雄楚大道(洪山段)房屋征收项目部出具的《关于对湖北省妇女干部学校来函的回复》，证明房屋征收补偿单位明确改变房屋用途的补助是被征收房屋价值的体现，该补偿款项应归房屋所有人即上诉人所有，与具体由谁承租无关。其次，一审庭审时，上诉人除了提交上诉人与宜昌市东方女子妇科医院有限公司的《房屋租赁合同》，还提交了宜昌市东方女子妇科医院有限公司向上诉人支付租金的银行凭证，该银行凭证上明确记载付款人为宜昌市东方女子妇科医院有限公司，收款人为上诉人湖北省妇女干部学校，该银行凭证足以证明宜昌市东方女子妇科医院有限公司主体的真实性及双方租赁关系的真实性，一审法院同样也采纳了该重要证据，却又忽视该重要证据，又荒谬地以“在全国企业信用信息公示系统中未查找到”为由认定宜昌市东方女子妇科医院有限公司的主体资格无法得到证明，事实上，根据宜昌市工商局的工商资料显示，宜昌市东方女子妇科医院有限公司成立于2007年6月，至今有效存续。再次，洪山区政府制定的《雄楚大街(石牌岭路一楚平路快速化道路改造工程项目房屋征收补偿方案)》中明确改变房屋用途补助标准为：根据不满两年的、两年以上不满五年的、五年以上的年限，分别按同区域商业门面与该房屋评估单价差额的30％、40％、50％的比例另行给予补偿。本案所涉房屋改变房屋用途己达5年以上，上诉人仅向征收补偿单位提交了上诉人与宜昌市东方女子妇科医院有限公司的《房屋租赁合同》，征收补偿单位依此确定上诉人改变房屋用途的补助标准为50％，而被上诉人承租本案所涉房屋的时间不到3年，可见，在被上诉人承租本案所涉房屋前，上诉人已改变其用途，该改变房屋用途补偿费与被上诉人无关。最后，拆迁补偿单位对本案所涉房屋的改变房屋用途补偿费只确定了上诉人原加建前的2600多平方米房屋的补偿费，而对加建房屋部分没有计算改变房屋用途补偿费，被上诉人承租后，因其自身经营需要对加建前的房屋只进行了正常装修，一审法院却偷换概念，将被上诉人加建房屋、正常装修与改变房屋用途混为一谈。综上，本案所涉房屋的改变房屋用途补偿费应为上诉人所有，一审法院在未弄清改变房屋用途补偿费实际含义及如何确定、计算而来的情况下，且在无任何依据的情况下，就武断地作出“本案所涉房屋改建及房屋用途的改变系由被上诉人出资完成，根据公平原则，对应产生的收益也应该由上诉人享有”的荒谬认定。错误地适用《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，错误地将巨额的国有资产(即本案所涉房屋的改变房屋用途补偿款)认定为被上诉人所有。三、本案所涉加建房屋为上诉人所有，一审法院认定加建房屋的房屋补偿费为被上诉人所有无事实和法律依据。四、一审法院滥用公平原则偏袒被上诉人，对重要的数额较大的补偿项目的认定处处体现出不公平、不合理，如停产停业损失，上诉人作为房屋所有人，将该房屋用作市场出租，因政府拆迁，造成租金损失，一审法院完全不考虑该情形，错误的将该停产停业损失全部认定为被上诉人所有。武汉沐兰投资管理有限公司答辩称,湖北省妇女干部学校向其出租的房屋用途为办公，租期为8年（自交房之日至2019年9月30日止），出租部分的面积为2600平方米，其对租赁房屋花1300万进行了装修、改造并办理经营酒店的工商登记。租赁合同项下的房屋被拆是湖北省妇女干部学校同意而不是被强制拆除的，房屋灭失不属于不可抗力所致。武汉沐兰投资管理有限公司投资经营期限未届满发生了损失要补偿而不是因租赁合同对方违约要赔偿，拆迁单位关于改变房屋用途补助款归属的回函与武汉沐兰投资管理有限公司无关。宜昌市东方女子妇科医院有限公司先前曾与湖北省妇女干部学校签订租赁合同，但没有以本案所涉房屋为地址登记注册和领取营业执照。一审将承租人自建房屋的补偿款按公平原则判给武汉沐兰投资管理有限公司符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条。湖北省妇女干部学校关于停产停业损失的给付对象，存在政策上的理解错误。请求驳回上诉,维持原判。武汉市洪山区重点工程建设拆迁还建办公室述称，其应给付被拆迁人的征收补偿款已支付完毕，同意湖北省妇女干部学校的上诉意见。武汉沐兰投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令湖北省妇女干部学校支付武汉沐兰投资管理有限公司改变房屋用途补助款、自建房屋补偿、停止损失共计14095237元；2、本案的全部诉讼费用由湖北省妇女干部学校承担。后变更第一项诉讼请求为：1、判令湖北省妇女干部学校支付武汉沐兰投资管理有限公司改变房屋用途补助款、自建房屋补偿、停产停业损失、装修装饰、电话移机费、有限电视迁移费、空调移机费、房屋搬迁补偿费、应退押金共计16225679.90元（改变房屋用途补助11151241.5元（一层：3161925元，二层：3506686.5元，三层：1728720元，四-六层：2753910元）；自建房屋补偿660420元；停产停业损失1235000元；装修补偿2828352元；电话移机费48048元；有限电视迁移费20064元；空调移机费47200元；房屋搬迁补充费35354.4元；应退押金200000元；合计16225679.9元）。一审法院查明，2011年7月5日，武汉沐兰投资管理有限公司与湖北省妇女干部学校签订《房屋租赁合同》，约定：武汉沐兰投资管理有限公司承租湖北省妇女干部学校位于武汉市洪山区雄楚大道508号的房屋；房屋用途为办公；出租部分的面积为2600平方米左右；武汉沐兰投资管理有限公司租赁湖北省妇女干部学校房屋用于举办酒店（不含歌舞厅、水浴项目）；房屋租赁期限为8年，自交房之日起至2019年9月30日止。经湖北省妇女干部学校同意武汉沐兰投资管理有限公司可对学校大门东边的空地和所租房屋的屋顶进行加建和改造以满足武汉沐兰投资管理有限公司使用要求。合同期内，武汉沐兰投资管理有限公司加建的房屋所有权归湖北省妇女干部学校，合同期满后，武汉沐兰投资管理有限公司必须无条件归还给湖北省妇女干部学校，湖北省妇女干部学校不给武汉沐兰投资管理有限公司任何补偿。在租赁期间，如发生不可抗力导致出租房屋毁损灭失，武汉沐兰投资管理有限公司无法继续经营的，租赁合同终止，双方互不承担责任，武汉沐兰投资管理有限公司应将所租房屋和加建的房屋全部归还湖北省妇女干部学校。该合同同时还对租金等其他事项进行了约定。合同签订后，武汉沐兰投资管理有限公司出资对租赁房屋进行了装修、改造，并办理了经营酒店的工商登记等各项手续。2014年9月9日，因雄楚大街快速化道路改造，湖北省妇女干部学校与第三人签订了一份补偿协议书，约定：湖北省妇女干部学校被征收房屋经权属登记的建筑面积为3634.59㎡，其中办公用房建筑面积为3634.59㎡；经第三人认定，未经权属登记房屋建筑面积为1043.68㎡，其中办公用房建筑面积为1043.68㎡；经第三人认定，将原房屋的办公用途改变为商业用途，建筑面积为3634.59㎡；湖北省妇女干部学校选择货币补偿方式进行安置。该协议中并对第三人应支付湖北省妇女干部学校的房屋补偿、改变房屋用途的补助、停产停业损失补偿、装修补偿、附属设施补偿、构筑物设施补偿、房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费进行了分项计算，补偿金额总计为68692548元。后武汉沐兰投资管理有限公司与湖北省妇女干部学校为补偿费用的分配发生争执，武汉沐兰投资管理有限公司遂提起本案诉讼。诉讼中，武汉沐兰投资管理有限公司对尚欠湖北省妇女干部学校房租及水电费共计1152498.2元无异议，并同意扣抵。湖北省妇女干部学校确认与武汉沐兰投资管理有限公司之间的租赁总面积实际为2664㎡，其中1楼面积为268.5㎡，2楼面积为619.5㎡，3-6楼为444㎡/层，并对武汉沐兰投资管理有限公司自建房屋面积为935.44㎡无异议；对武汉沐兰投资管理有限公司主张的电话移机费48048元、有限电视迁移费20064元、空调移机费47200元、房屋搬迁补充费35354.4元、应退押金200000元无异议。一审法院认为，本案系武汉沐兰投资管理有限公司承租湖北省妇女干部学校的房屋并出资装修、加建、改建后，租赁期内第三人对租赁物进行拆迁，湖北省妇女干部学校与武汉沐兰投资管理有限公司对拆迁补偿款的分配产生分歧而引发的诉讼。湖北省妇女干部学校、武汉沐兰投资管理有限公司间的《房屋租赁合同》中虽约定有“在租赁期间，如发生不可抗力导致出租房屋毁损灭失，乙方无法继续经营的，租赁合同终止，双方互不承担责任，乙方应将所出租房屋和加建的房屋全部归还甲方”的条款，但根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，通常指天灾人祸类的事实或者突发的社会事件，而本案中的房屋征收是政府的行政行为，被征收人是可以提起行政复议和行政诉讼的，不属于不可抗力，故湖北省妇女干部学校抗辩认为不应承担责任的意见一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，租赁物因拆迁已全部灭失，武汉沐兰投资管理有限公司因此无法实现合同目的，其依法享有合同解除权，且武汉沐兰投资管理有限公司、湖北省妇女干部学校均认可合同已实际终止，故一审法院认定武汉沐兰投资管理有限公司、湖北省妇女干部学校之间的《房屋租赁合同》已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，武汉沐兰投资管理有限公司出资对租赁物进行了改造和自建，合同解除后，因租赁物已全部灭失，改造和自建部分无法恢复原状，且湖北省妇女干部学校已经就改造和自建部分从第三人处获得了补偿，故湖北省妇女干部学校应当将相应的款项支付给武汉沐兰投资管理有限公司。武汉沐兰投资管理有限公司依据湖北省妇女干部学校与第三人签订的补偿协议书中确定的补偿标准，按湖北省妇女干部学校认可的自建面积935.44㎡主张自建房屋补偿费660420元，于法有据，一审法院予以支持。武汉沐兰投资管理有限公司主张的改变房屋用途补偿费，系第三人在拆迁中考虑到租赁物原登记为办公用房，后改为酒店经营用房的具体情况，酌情作出的补偿。此款项如何分配虽无法律规定和合同约定，但因《房屋租赁合同》已约定租赁物原为办公用房，武汉沐兰投资管理有限公司承租用于开办酒店，故一审法院认定房屋改建及房屋用途的改变系由武汉沐兰投资管理有限公司出资完成，根据公平原则，对应产生的收益也应该由武汉沐兰投资管理有限公司享有。湖北省妇女干部学校辩称改建工作系由原承租人宜昌市东方女子妇科医院有限公司完成，但不能证明宜昌市东方女子妇科医院有限公司的主体资格存在，故对湖北省妇女干部学校的此项抗辩意见一审法院不予采信。武汉沐兰投资管理有限公司在诉讼请求的计算中将改造房屋的面积自行认定为1楼269.1㎡、2楼680.91㎡、3楼493.92㎡、4-6楼1488.6㎡，但未提交相应的证据，且面积总和为2932.53㎡，远远超过《房屋租赁合同》约定的2600㎡左右，故一审法院对武汉沐兰投资管理有限公司主张的改建房屋的面积不予采信，相应面积应按湖北省妇女干部学校自认的2664㎡（其中1楼面积为268.5㎡，2楼面积为619.5㎡，3-6楼为444㎡/层）确定。根据湖北省妇女干部学校与第三人签订的补偿协议书中确定的补偿标准，一审法院对湖北省妇女干部学校应支付给武汉沐兰投资管理有限公司的改变房屋用途补偿费核定为：一楼：268.5㎡×（33000-9500）×50%＝3154875元；二楼：619.5㎡×（19800-9500）×50%＝3190425元；三楼：444㎡×（16500-9500）×50%＝1554000元；四至六楼：444㎡×3×（13200-9500）×50%＝2464200元，合计10363500元。武汉沐兰投资管理有限公司主张装饰装修补偿，因《房屋租赁合同》的解除系因拆迁所致，属于不可归责于双方的事由，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”故一审法院对武汉沐兰投资管理有限公司的此项诉讼请求予以支持，但相关金额应根据湖北省妇女干部学校与第三人签订的补偿协议书中确定的补偿标准进行分担，一审法院核定为：（2664㎡×800元/㎡＋935.44㎡×800元/㎡）÷2＝1439776元。武汉沐兰投资管理有限公司主张停产停业损失，因租赁物被拆迁时是由武汉沐兰投资管理有限公司进行正常生产经营，根据公平原则，相应的补偿应当支付给武汉沐兰投资管理有限公司。武汉沐兰投资管理有限公司在诉请中依据湖北省妇女干部学校与第三人签订的补偿协议书中确定的补偿标准，按租赁面积2600㎡计算，该面积低于湖北省妇女干部学校自认的租赁面积2664㎡，武汉沐兰投资管理有限公司的计算方式是对自己权利的行使，且未加重湖北省妇女干部学校的负担，一审法院依法予以准许，此项停产停业损失补偿核定为1235000元。武汉沐兰投资管理有限公司主张的电话移机费48048元、有限电视迁移费20064元、空调移机费47200元、房屋搬迁补充费35354.4元、应退押金200000元，湖北省妇女干部学校均无异议，故对武汉沐兰投资管理有限公司的此项诉请一审法院予以支持。湖北省妇女干部学校辩称武汉沐兰投资管理有限公司尚欠房租及水电费共计1152498.2元，武汉沐兰投资管理有限公司对此无异议，并同意扣抵，故对湖北省妇女干部学校的此项抗辩意见一审法院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、湖北省妇女干部学校向武汉沐兰投资管理有限公司支付改变房屋用途补偿费10363500元、自建房屋补偿费660420元、停产停业损失补偿费1235000元、装饰装修补偿费1439776元、电话移机费48048元、有限电视迁移费20064元、空调移机费47200元、房屋搬迁补充费35354.4元、应退押金200000元。以上合计14049362.4元，扣抵武汉沐兰投资管理有限公司所欠房租及水电费1152498.2元后，湖北省妇女干部学校实际应向武汉沐兰投资管理有限公司支付12896864.2元；二、驳回武汉沐兰投资管理有限公司的其他诉讼请求。上述义务湖北省妇女干部学校应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费119154元，由武汉沐兰投资管理有限公司负担19972.8元，湖北省妇女干部学校负担99181.2元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，武汉沐兰投资管理有限公司于2011年7月5日与湖北省妇女干部学校之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。武汉沐兰投资管理有限公司于2011年7月5日与湖北省妇女干部学校之间签订《房屋租赁合同》形成的房屋租赁关系与湖北省妇女干部学校于2014年9月9日与第三人签订补偿协议书而形成的房屋拆迁补偿关系为不同法律事实形成的各自独立的法律关系。合同具有相对性，武汉沐兰投资管理有限公司非租赁房屋拆迁补偿协议的签订主体,不享有该协议中的权利。本案系武汉沐兰投资管理有限公司基于租赁合同提起的民事诉讼，案件的性质为租赁合同纠纷。湖北省妇女干部学校与武汉沐兰投资管理有限公司间的《房屋租赁合同》中涉及的房屋，在租赁期内，因城市道理建设被政府征收而毁损灭失后，承租人无法继续经营，租赁合同系因不可归责于双方的事由终止，该租赁合同解除后当事人的权利义务有约定的应从约定、无约定应按法律规定处理。不可抗力在我国法律上并无绝对明细的界定，通常是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。本案中的房屋征收是政府的行政行为，湖北省妇女干部学校对征收的时间、范围等在主观上不可能预见，作为被征收人其虽可以提起行政复议和行政诉讼，但在武汉沐兰投资管理有限公司与湖北省妇女干部学校均没有证据证明政府征收行为不合法的情形下，湖北省妇女干部学校并不能从法律上避免涉案房屋被拆迁，本案所涉租赁合同不能继续履行的实质原因符合不可抗力情形的基本法律特征。但因租赁合同未能履行完毕致使承租人武汉沐兰投资管理有限公司产生了新建投入、装饰装修及停业等损失，在承租人武汉沐兰投资管理有限公司对合同未能履行完毕不存在违约行为的情况下，其可依租赁合同约定和公平原则获得相应的补偿。湖北省妇女干部学校与武汉沐兰投资管理有限公司均认可涉案合同已实际终止，但未协商确认解除时间。故依法确认双方当事人之间的《房屋租赁合同》从湖北省妇女干部学校与第三人签订拆迁补偿协议之日即2014年9月9日解除。本案争议焦点为：承租人自建房屋补偿款的归属问题、改变房屋用途补助费的归属问题以及停产停业损失补偿款的归属问题。关于承租人自建房屋补偿费660420元的归属问题。武汉沐兰投资管理有限公司出资对租赁物进行了改造和自建，因租赁物已全部灭失，改造和自建部分无法恢复原状，租赁合同约定的租赁期限是8年，自建房屋在合同履行期内归出租人所有、期满后归出租人无条件收回。承租人武汉沐兰投资管理有限公司投资的自建房并未用完预定的使用期限，该部分损失应得到补偿。而湖北省妇女干部学校已经就改造和自建部分从第三人处获得了补偿，依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，武汉沐兰投资管理有限公司依据湖北省妇女干部学校依据与第三人签订的补偿协议书中确定的补偿标准，按湖北省妇女干部学校认可的其自建面积935.44㎡主张自建房屋补偿费660420元，于法有据。湖北省妇女干部学校的此项上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。关于改变房屋用途补助费的归属问题。武汉沐兰投资管理有限公司主张的改变房屋用途补助费，系第三人在拆迁中考虑租赁物原登记为办公用房而后改为经营用房的特殊情况，依据拆迁协议酌情给予被拆迁人的补助，该笔款项应否认定、具体补助的标准、给付期限等系由第三人与湖北省妇女干部学校协商一致的结果。武汉沐兰投资管理有限公司对改变房屋用途补偿费主张权利，要么其与湖北省妇女干部学校有合同约定，要么有法律规定为依据。住宅房屋在拆迁决定公告前改变为商业用途的，被拆迁人才可能获得拆迁部门支付的附有一定条件的改变房屋用途补助费，法律上并没有明确规定这类款项应归属于房屋承租人。依2012年12月3日公布施行的《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二规定,只是对该办法公布前的住宅改变为商业用途的才可以支付改变房屋用途补助费，本案中的情形是湖北省妇女干部学校的部分办公用房改变为经营用房。案涉房屋用途补助费是湖北省妇女干部学校基于与第三人签订协议获得的，关于该款项权利义务约定的效力仅及于签订拆迁协议的双方。第三人是按湖北省妇女干部学校已改变了房屋用途5年以上的标准向其确定支付改变用途补助费的，而武汉沐兰投资管理有限公司与湖北省妇女干部学校的租赁合同实际履行不足4年。湖北省妇女干部学校在与武汉沐兰投资管理有限公司就改变房屋用途补助费的归属问题意见不一致的情况下，审慎地向第三人发公函征询，第三人对湖北省妇女干部学校的复函中明确表示依双方拆迁协议支付的改变房屋用途补助费是给该校的，与拆迁协议之外的承租人没有关系。因此，武汉沐兰投资管理有限公司向湖北省妇女干部学校主张改变房屋用途补助费，缺乏事实和法律依据。湖北省妇女干部学校的此项上诉理由成立，对其该上诉请求，本院予以支持关于停产停业损失补偿款归属问题。武汉沐兰投资管理有限公司以案涉租赁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，案涉房屋在租赁合同履行过程中因政府征收被拆迁，该公司因合同提前终止履行而产生损失，当事人就停产停业损失补偿款在租赁合同没有具体约定，相应的补偿应当按公平原则支付给以案涉租赁房屋为经营场所办理了营业执照的产业经营人即武汉沐兰投资管理有限公司。武汉沐兰投资管理有限公司在诉请中依据湖北省妇女干部学校与第三人签订的补偿协议书中确定的补偿标准，按租赁面积2600㎡计算，该面积低于湖北省妇女干部学校自认的租赁面积2664㎡，系对自己权利的处分，一审法院确定停产停业损失补偿1235000元归属武汉沐兰投资管理有限公司，并无不当。湖北省妇女干部学校的此项上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。综上，湖北省妇女干部学校的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00655号民事判决；二、湖北省妇女干部学校向武汉沐兰投资管理有限公司支付自建房屋补偿费660420元、停产停业损失补偿费1235000元、装饰装修补偿费1439776元、电话移机费48048元、有限电视迁移费20064元、空调移机费47200元、房屋搬迁补充费35354.4元、应退押金200000元。以上合计3685862.4元，扣抵武汉沐兰投资管理有限公司所欠房租及水电费1152498.2元后，湖北省妇女干部学校实际应向武汉沐兰投资管理有限公司支付2533364.2元；三、驳回武汉沐兰投资管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费119154元，由武汉沐兰投资管理有限公司负担100550元、湖北省妇女干部学校负担18604元。二审案件受理费119154元，由湖北省妇女干部学校负担18604元、武汉沐兰投资管理有限公司负担100550元。本判决为终审判决。审判长　　夏循平审判员　　王　阳审判员　　陈继红二〇一七年七月二十五日书记员　　陈喜兰 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