（2017）鲁0303民初1786号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-11-16

案件名称

张新岭与李春红、张义卿房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

淄博市张店区人民法院

所属地区

淄博市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张新岭,李春红,张义卿

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条

全文

山东省淄博市张店区人民法院民事判决书（2017）鲁0303民初1786号原告：张新岭，女，1974年5月21日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：王巍巍，山东致公律师事务所律师。被告：李春红，女，1982年1月2日出生，汉族，住淄博市张店区。被告：张义卿，男，1982年2月17日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：张广友（被告张义卿之父），住淄博市张店区。原告张新岭与被告李春红、被告张义卿房屋租赁合同纠纷一案，张新岭于2017年3月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新岭的委托诉讼代理人王巍巍、被告李春红、被告张义卿及其委托诉讼代理人张广友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新岭向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2015年7月17日签订的《楼房租赁合同》；2.判令被告立即腾空楼房；3.判令被告向原告支付截至2017年3月16日拖欠房屋租赁费、物业管理费及水电费等费用10000元，并承担2017年3月16日后至楼房全部腾空之日止的房屋租赁费、物业管理费及水电费等费用；4.本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2015年7月17日，原被告签订《楼房租赁合同》1份，约定被告承租原告位于张店区××××××楼房一套，原告租��费800元／月，半年支付一次。合同签订后，被告仅支付了部分房屋租赁费、物业管理费及水电费等费用，未能按照合同约定按时支付费用。原告认为被告已经违约，故诉至法院提出前述诉讼请求。诉讼过程中，张新岭变更第三项诉讼请求为：判令被告支付截至2017年5月5日拖欠的租赁费、水电费共计2926.30元，并要求判令被告承担自2017年5月6日至房屋腾空之日的房屋租赁费、物业费、水电费等费用，原诉讼请求超出部分张新岭自愿放弃。李春红、张卫卿共同辩称：2015年5月7日原被告签订了房屋租赁合同，每月房租为800元，每半年支付一次，合同未约定租赁期限。自房屋交房之日起，我方从未拖欠过房租、物业费、水电费。我方房租已交到2017年1月17日，到期后我方主动要求交房租，原告不同意。后来由我方证人刘某出面调解，原被告协商后将房租调整为每年11000元。但原告一直没有出面给予正面答复。我方认为原告系要求涨房租未果，方以我方拖欠房租为理由提起的诉讼。现我方不同意解除合同，要求原告继续履行租赁合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认证如下：1.被告提交无房户证明1份、范家村二期工程现场照片一宗，欲佐证双方口头约定租期至范家村二期工程结束，张新岭认为与本案无关，本院认为租赁期限系本案争议事实，被告提交证据与本案具有关联性，本院予以采信，但被告提交的证据不足以证实双方存在其主张的口头约定的事实，对被告主张的该项事实本院不予确认。2.关于双方提交的各项缴费单据其缴费期间及缴费项目并不冲突，��以分别证实缴纳情况，被告对截至2017年5月5日张新岭代缴水电费126.30元予以认可，本院对此予以确认。3.张新岭认为刘某与本案具有利害关系，但未提供证据证实，本院对其质证意见不予采信，证人证言可以证实双方曾经就租金问题进行过协商，但并不能证实双方已就此达成一致意见，对被告欲证实的该项事实本院不予确认。另，被告自认在2017年1月17日以后曾主动要求缴纳租金，但遭到拒绝，此后证人出面协商张新岭亦一直未给予答复。根据本院采信的证据及当事人陈述，本院认定以下事实：本案原告均为淄博市张店区××××××村民。涉案房屋即位于××××××的房屋一套系本案原告张新岭通过旧村改造还得。两被告系夫妻关系，系该村一期无房户。2015年7月17日，李春红与张新岭签订《楼房租赁合同》，由被告租赁涉案楼房，双方约定租赁��始日期为2015年7月17日，但未约定租赁期限，另双方约定租金为每月800元，支付形式为现金，支付方式为每半年支付一次，金额为4800元。同时约定，租赁人支付房屋内的水费、电费、天然气费、暖气费、物业管理费、楼道照明费（电费、水费、天然气以开票为据），租赁期内租赁人按时交费，迟延交付租金或水电、天然气费的，出租人有权解除合同。合同签订后，双方依约履行。被告按期缴纳房租至2017年1月17日。到期后，被告联系原告要求继续缴纳租金，但原告予以拒绝。后被告通过证人刘某与原告协商租金事宜，但最终并未达成一致。2017年3月27日，张新岭遂起诉至本院，形成本诉。本院于2017年3月28日向被告送达起诉状副本。另查明，截至2017年5月5日，张新岭垫付涉案房屋水电费共计126.30元。本院认为，原被告双方于2015年7月17日签订的��楼房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行义务。张新岭主张被告拖欠租金及租赁期间水电费已构成根本违约，但被告提供证据证实在双方发生争议之前一直按时缴纳租金及相关费用，后双方系因租金问题发生争议、原告方拒绝接收租金，且被告通过第三方找原告进行协商，张新岭该项解除合同的理由不成立，本院不予采信。但双方在《楼房租赁合同》中并未约定租赁期限，被告主张双方曾经口头约定租赁至范家村二期还房，但证据不足，对其该项抗辩本院不予采信。因此，涉案租赁合同租期应为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合��，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。故本案当事人均可随时解除合同。根据本案被告自认的事实，张新岭在2017年1月17日最后一期租金到期后即拒绝接收租金，且通过证人协调亦拒绝回复而致协商未果，已经以其行为向被告传达了不再续租的意思表示，至本院2017年3月28日向被告送达原告要求解除合同的起诉状副本，应视为原告已在解除合同前给予被告合理期限，双方租赁关系自2017年3月28日起即已解除。该解除权属于形成权，当事人意思表示到达对方时即已生效，本院仅在对此事实予以确认，无需另行判决解除，故原告的第一项诉讼请求已无必要，本院不予支持。不定期租赁合同解除后，被告作为承租人，即负有结清租金及相关费用、搬离并腾空租赁房屋的义务，被告未及时搬离，原告有权要求其赔偿损失。因此，原告要求被告立即腾空租赁房屋并支付拖欠的租金及应承担的水电费用，同时要求支付自合同解除之日起至实际腾空房屋期间的实际占用费用的诉讼请求成立，本院予以支持。但原告主张2017年5月6日起至被告腾空房屋期间所产生的物业管理费、水电费数额尚不确定，本院暂不予处理，原告可待实际损失确定后另行主张。另，两被告系夫妻关系，且因共同生活共同居住使用涉案房屋，原告要求两被告承担共同责任具有事实和法律依据，本院予以支持。原告放弃部分诉讼请求系其对自身权利的处分，并无不当，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、被告李春红、被告张义卿于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋即位于淄博市张店区××××××楼房交付原告张新岭；二、被告李春红、被告张义卿于本判决生效之日起十日内支付原告张新岭截至2017年5月5日所拖欠租赁费、水电费等共计2926.30元，并按照每月800元向原告张新岭支付自2017年5月6日至实际腾空房屋期间的房屋占用费；三、驳回原告张新岭的其他诉讼请求。如果被告李春红、张义卿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果被告李春红、张义卿未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李春红、张义卿负担��如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员　张　聘二〇一七年七月二十五日书记员　张美芳关注微信公众号“”