（2017）鄂0626民初670号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-07-29
案件名称
龚文举与李朝海房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
保康县人民法院
所属地区
保康县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚文举,李朝海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十六条，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0626民初670号原告：龚文举，男，1959年12月6日出生，汉族，保康县人，住本县。委托诉讼代理人：周清海，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李朝海，男，1964年9月18日出生，汉族，保康县人，住本县。委托诉讼代理人：胡从方，男，1969年3月10日出生，汉族，保康县人，住本县。代理权限：特别授权。原告龚文举与被告李朝海因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告龚文举的委托诉讼代理人周清海，被告李朝海的委托诉讼代理人胡从方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚文举向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判令被告立即支付2015年11月1日至2016年6月15日拖欠原告房屋租赁费101965.78元，按照合同约定赔偿原告违约金5万元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告李朝海租赁原告位于保康县城关镇清溪南路355号一楼房一层，双方于2012年11月1日签订《租赁协议》，租赁期为10年，协议约定房屋租金第一年为15万元，从第二年起每年按上年的租金上调5%，租房采用先付租金后使用房屋的原则在到期前一个月交清。协议另约定承租方交纳5万元租房保证金，若承租方违约，出租方有权收回房屋并不退还保证金。协议签订后，被告将租金交付至2015年10月，从2015年11月1日起拒不交付房租，为此导致大山合公司起诉原告，并解除了与原告的综合楼租赁合同，给原告造成巨大损失，诉请法院依法公正判决。被告李朝海辩称，与原告龚文举签订《租赁协议》属实，下欠租赁费101965.78元也属实，被告与原告签订租赁合同时向原告交纳了5万元保证金，要求抵扣租赁费，下欠部分同意偿付。不同意赔偿原告违约金5万元，因为截止2015年11月1日前原告已拖欠大山合公司5个月的房屋租金，为此大山合公司多次停被告的电，影响了被告正常生产经营，并将2015年11月13日给原告的《综合楼租赁合同终止通知书》交给被告看后，要求被告直接将租金交给大山合公司，大山合公司与龚文举解除房屋租赁合同与被告无任何关系。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告对被告提交的《综合楼租赁合同》终止通知书、吴拥民的证明、转款凭证及收据提出异议，认为是复印件且与本案无关。本院认为被告提交的吴拥民证人证言,虽为原件，但不符合证据的形式要件，其他复印件没有说明证据的来源，且原告提出异议，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年5月23日，保康绿生市场服务有限公司（大山合集团公司在保康设立的一个公司，下称：绿生服务公司）与原告龚文举签订《综合楼租赁合同》，约定绿生服务公司将自己所有的面积为4072㎡综合楼一栋租赁给龚文举使用，租期为2012年6月15日至2024年6月14日止。后原告将租赁绿生服务公司的综合楼分租给被告李朝海等人，2012年11月1日，原告龚文举与被告李朝海协商签订了《租房协议》一份，合同约定：“乙方（承租方李朝海，下同）所租位于保康城关镇清溪南路355号一楼房一层（龚文举租赁绿生服务公司的房屋），面积827㎡，租赁期为10年，自2012年11月1日至2022年10月31日；该一楼房第一年租金为15万元整，并交纳5万元租房保证金，乙方需一次性交纳20万元，从第二年起（含第二年）每年按上年的租金上调5%，直到租赁期满为止。每年的房租费必须在一年到期前一个月交清。租房期满后，乙方未出现违约情况，甲方（出租方龚文举，下同）一次性退乙方交纳的租房保证金，同时收回一楼房;乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，装修时不得擅动房屋主体，室外装修、招牌必须按甲方统一设计要求，承租期间不得转让他人，租房期满后甲方有权无偿收回房屋。同时，与房屋不可分割的装饰装横应无偿归甲方所有，可移动的物品乙方必须保证在房屋到期后十日内全部搬离，到期后乙方没有搬离的，由甲方从乙方的保证金中扣除，超期房租费的标准是乙方正常租房期的二倍，保证金不够抵扣的，甲方有权用其它方式或起诉至人民法院追索；以上条款共同遵守，如乙方违约，甲方有权提前收回房屋并不退还保证金，如甲方违约，必须赔偿乙方年租金的20%违约金”。合同签订后，被告于2012年11月3日向原告交纳租房保证金5万元，在合同履行期间被告按合同约定分年度向原告交付了租金至2015年10月30日。此后原告找被告催要租金，被告以“龚文举拖欠绿生服务公司租金，导���绿生服务公司多次停被告的电，并要求被告不再向龚文举交纳租金”为由，拒绝交付租金，为此双方发生纠纷，原告诉至本院。另查明，原告龚文举因拖欠绿生服务公司2015年6月14日至2016年6月15日的房屋租金576763元，绿生服务公司于2015年12月7日向本院提起诉讼，在诉讼过程中，绿生服务公司申请对原告龚文举应收被告李朝海的房屋租赁费予以保全，本院于2016年2月4日给李朝海送达了协助执行通知书，将原告龚文举应收李朝海的房租费163145.25予以冻结。龚文举拖欠绿生服务公司的房租费已经本院[2015]鄂保康民三初字第00071号民事调解书所确认，并已进入强制执行程序。因龚文举没有按期履行调解书所确定的义务，绿生服务公司又于2016年6月1日向本院提起诉讼，要求法院依法解除与龚文举签订的《综合楼租赁合同》，经审理，本院于2016年8月10日作出了（2016��鄂06**民初695号民事判决书，判决绿生服务公司与龚文举所签订的《综合楼租赁合同》于2016年6月15日解除，该判决书已经发生法律效力。2016年6月14日，被告李朝海又与绿生服务公司协商签订了《租赁合同》一份，绿生服务公司将其位于保康县城关镇清溪南路355号一楼房一层出租给李朝海。本院认为，原告龚文举租用绿生服务公司综合楼后,将综合楼一层分租给被告李朝海，双方自愿协商签订的《租房协议》，属当事人的真实意思表示，协议内容并没有违反国家法律法规的强制性规定，《租赁协议》合法有效，应受国家法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告欠原告房租金应当给付。因原告在与绿生服务公司租赁合同履行过程中，拖欠绿生服务公司租金不交，绿生服务公司要求被告直接向其交纳租金，同时通过诉讼程序解除了与原告签订的《综合楼租赁合同》，从而影响了被告对租赁房屋的正常使用，即使被告向原告交付了租金，双方的《租房协议》也无法再继续履行，迟延交付租金的责任不在被告，故原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求依法不予支持。综上所述，原被告双方自愿协商签订的《租房协议》合法有效，被告向原告交纳的5万元租房保证金应当抵付租金，抵付后下欠的租金应当给付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李朝海所欠原告龚文举房屋租赁费101965.78元，用租房保证金5万元抵付后，下欠51965.78元，限于本判决生效之日付清。二、驳回原告龚文举的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3773元，减半收取1887元，由被告李朝海负担，限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费3773元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，账户：17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交本院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王兴菊二〇一七年七��二十五日书记员 宦仁超 搜索“”