（2017）津02民终4476号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-05
案件名称
刘伟、北京金地格林物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘伟,北京金地格林物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终4476号上诉人（原审被告）：刘伟，男，1981年2月18日出生，汉族，市道路桥梁管理处干部，住天津市津南区。被上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111-302。法定代表人：刘涛，职务总经理。委托诉讼代理人：蔡建春，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李宇楠，女，该公司员工。上诉人刘伟因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初2550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘伟上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人并未按照前期物业合同的约定向业主提供合格的物业服务，物业管理混乱，在卫生、公共秩序、设施设备维护、小区环境、保安等诸多方面存在根本性违约的事实及问题。2、被上诉人称本人欠费时间自“2013年1月1日”起，被上诉人��讼请求已超过二年诉讼时效，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。北京金地格林物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。北京金地格林物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付2013年1月1日至2017年3月31日的物业费6,512.19元及滞纳金1,524.90元，共计8,037.09元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2006年6月26日，原告北京金地格林物业管理有限公司与案外人金地集团天津房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定：4、5层主力型每月每平方米1.40元；业主于每月7日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告刘伟系天津市津南区，该房屋建筑面积为91.21平方米，被告自2013年1月1日开始��缴纳物业费。2013年5月2日，原告北京金地格林物业管理有限公司实行不固定车位管理、先到先得，被告向原告北京金地格林物业管理有限公司交纳2013年5月1日至2014年4月30日的车位管理费计1,100元。在此期间，被告认为原告未能履约管理，实行以后仅两三个月后便不再管理。2014年6月左右，原告北京金地格林物业管理有限公司又实行固定车位管理，要求每车交1800元的管理费，但双方对之前已经收取的1100元产生争议，原告北京金地格林物业管理有限公司坚持认为已经用于2013年度的服务，但被告认为2013年没有提供服务，故应当折抵新的车辆管理费或者物业费。本案虽经人民法院调解，但双方调解意见分歧较大，未能达成一致协议。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所���生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。原告为被告提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳物业费用。因前期物业管理服务合同明确约定：4、5层主力型每月每平方米1.40元；业主于每月7日前交纳。故本案原告以每月每平方米1.4元向被告主张2013年1月1日至2017年3月31日的物业费计6,512.19元，符合《前期物业管理服务合同》约定，本应予以支持。原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主都满意的程度，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不宜以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以���、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。对于原告主张的滞纳金，实为违约金性质，《前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于被告未能缴纳物业费存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，一审法院酌情支持滞纳金计609.96元。对于被告抗辩所称道路破坏、绿化不合格问题，因被告未向一审法院提交充足有效的证据予以证实，一审法院不予采信。对于被告所辩称原告收取1100元车位管理费的问题，一方面，原告称已经用于2013年的车位管理，但被告未提供原告疏于管理或未进行管理的证据，另一方面，被告并未提出反诉，可另案另行主张权利。且收取车位管理费最早为2013年5月，构不成被告于2013年1月即不缴纳物业费的依据。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告刘伟于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司2013年1月1日至2017年3月31日的物业费6512.19元及滞纳金人民币609.96元，共计7122.15元；二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告刘伟未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费25元，由原告北京金地格林物业管理有限公���承担2.85元，由被告刘伟承担22.15元。二审中，当事人没有提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,被上诉人与上诉人所在小区开发建设单位签订了前期物业管理服务合同，被上诉人亦实际履行了物业服务，前期物业管理服务合同的效力及于本案上诉人，上诉人在接受物业服务后应按照合同约定期限和标准支付物业费，未及时支付应缴纳滞纳金，一审法院对此判定并无不当。关于诉讼时效问题，上诉人在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，二审期间提出诉讼时效的主张，本院不予支持。关于上诉人抗辩物业服务有瑕疵的问题，因上诉人未提交充足有效的证据予以证实，本院不予采信。综上，刘伟的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖审 判 员 王 珊代理审判员 张静怡二〇一七年七月二十五日书 记 员 周晓琳 来源：百度搜索“”