（2016）苏0115民初16312号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-25
案件名称
原告高玉凤与被告王光文、冯祥美等房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高玉凤,王光文,冯祥美,王静,方坤,南京市江宁区恒远房产投资服务中心
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0115民初16312号原告：高玉凤，女，1949年3月4日生，汉族。委托代理人：丁明胜，江苏朗华律师事务所律师。被告：王光文，男，1957年5月27日生，汉族。被告：冯祥美，女，1959年12月7日生，汉族。被告：王静，女，1982年10月18日生，汉族。三被告共同委托代理人：孔庆卫，江苏山阳律师事务所律师。第三人：方坤，男，1974年3月6日出生，汉族。第三人：南京市江宁区恒远房产投资服务中心，住所地在南京市江宁区东山街道东新南路东新城*幢101。经营者：方坤，男，1974年3月6日出生，汉族。原告高玉凤与被告王光文、冯祥美、王静、第三人方坤、南京市江宁区恒远房产投资服务中心(以下简称恒远房产中心)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告高玉凤委托诉讼代理人丁明胜、被告王光文及三被告共同委托诉讼代理人孔庆卫、第三人暨恒远房产中心经营者方坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高玉凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付南京市江宁区泥塘新寓10幢103室房屋；2.判令被告协助原告办理上述房屋的过户手续并由被告承担过户中产生的各项税费；3.判令被告支付律师费64000元并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.要求判决解除原被告之间的房屋买卖合同，解除时间为2017年6月7日；2.判令被告返还购房款320000元并支付利息（自2014年1月17日起按银行同期贷款利率标准计算至实际支付之日止）；3.判令被告赔偿房屋差价损失780000元；4.判令被告支付律师费64000元、15000元居间费并承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月11日，经恒远房产中心方坤、代玲莉居间介绍，原告与三被告签订了房屋买卖合同，约定三被告将南京市江宁区东山街道泥塘新寓一套约65m2的拆迁安置房出售给原告。合同签订后，原告通过居间人分三次共向被告支付购房款320000元，并向居间人支付了15000元居间服务费。被告领取拆迁安置房后，原告通过居间人多次要求被告交房并办理过户手续，三被告至今拒绝交房亦不办理过户手续。被告存在违约行为应依据约定承担中介费、诉讼费、律师费等一切费用。原告在经济困难的情况下，选择风险代理的方式委托律师提起了诉讼，委托合同约定在本案胜诉后按购房款320000元的20%即64000元支付律师费。诉讼中了解到被告已将房屋一房二卖，且已经诉争房屋交付给他人装修入住。被告该违约行为导致原告购买同地段同小区同类房屋的差价损失达780000元。综上，请求判如所请。被告王光文、冯祥美、王静辩称：第一，三被告与原告签订的房屋买卖合同并未成立，因为签订合同时，房屋尚未建成，具体位置、面积均不明确，买卖合同仅是意向性协议，基于未成立的合同，原告诉请要求继续履行，缺乏依据。第二，三被告仅收到原告170000元的预付房款，其中2014年1月12日收到100000元，2014年1月16日收到70000元，其虽出具320000元购房定金的收条，但原告实际并未完全履行，根据买卖合同的约定，接下来还有三期的付款，第一期为拿钥匙分房时支付80000元，第二期是拿钥匙进行物业交接时支付70000元，第三期是过户时支付，原告也没有必要支付320000元全部房款。第三，原告自身亦存在过错，无权要求被告赔偿损失，另原告主张律师费所依据的文件已经失效，原告主张中介费亦没有依据。综上，三被告愿意向原告返还170000元并支付相应的利息，要求驳回原告其他诉请。经审理查明：2009年11月19日，被告王光文、冯祥美、王静（乙方）与南京市江宁区人民政府东山街道办事处（甲方）签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定：因宁杭铁路客运专线工程建设需要，甲方对乙方位于泥塘社区泥中村的房屋实施拆迁，根据江宁政发（2005）166号文件的有关规定，经双方协商，现签订补偿安置协议：甲方同意乙方购买产权调换房大套（约120m2）一套、中套（约90m2）二套、小套（约60m2）二套，合计五套，约420m2。协议书还对其他事项进行了约定。2014年1月11日，原告高玉凤（乙方）与被告王光文、冯祥美、王静（甲方）与签订房屋买卖合同，约定：“甲乙双方经恒远房产中心的介绍，并协商一致，就房屋买卖事宜达成如下协商：甲方自愿将座落于泥塘社区泥中村所拆迁分房少数派旁天元吉第北门对面的房屋出售给乙方，房屋产权证号待办，土地证号待办，建筑面积为约65m2；甲乙双方协商认定此房价格为320000元，乙方于2014年1月11日支付甲方购房定金320000元，其中乙方于拿钥匙分房当日支付甲方首付款80000元（不含定金），同时拿钥匙进行物业交接手续余款70000元，待办理过户双证拿到三日内时一次性付清；双方约定于办好双证三日内前办理房屋产权过户手续，双方办理过户手续的各项税费由乙方承担；甲乙双方买卖房屋的居间费15000元；在过户手续完成时，甲方应当在拿到钥匙当天将此房钥匙交给乙方，并协助乙方完成与此房有关的其他物业手续的办理，甲方保证此房交付给乙方前所有费用已结清；若甲方违约，应双倍返还乙方购房定金，如乙方违约，已付甲方的定金不退；如甲方违约，居间费由甲方承担，如乙方违约，居间费由乙方承担。买卖合同还对其他事项进行了约定。甲乙方分别于各方签字处签字并摁捺手印，第三人方坤亦于居间方恒远房产中心经办人处签字。2014年1月11日，三被告出具承诺、收条各一份，承诺载明“本人王光文、冯祥美、王静承诺位于泥塘社区泥中村所拆迁分房位于少数派旁天元及第北门对面65m2房产出售给高玉凤，如有任何产权及家庭矛盾导致无法正常交易，我们叁人愿意赔付双倍房价及中介费及关于此房的一切诉讼费、律师费等关于此房的一切手续费用。”收条载明“今收到高玉凤购泥塘社区泥中村所拆迁分房位于少数派旁天元及第北门对面约65m2购房定金人民币叁拾贰万元正（￥320000）。”关于上述房屋买卖合同，庭审中，原告称被告应于2015年11月领取了房屋，领房后原告即要求被告交付房屋，但被告一直不愿交房，并称其需用钱、房屋有他人购买。庭审中，三被告称系于2015年12月领取了房屋，对原告解除合同的诉请及相应的解除时间均予以认可。关于房屋，三被告因房屋拆迁领取了南京市江宁区东山街道泥塘新寓小区（以下简称泥塘新寓小区）内共五套房屋，其中小套为10幢1单元103室（以下简称103室），现三被告已将103室登记于王光文名下。另，2015年12月29日，王光文（甲方）与案外人秦邦根（乙方）签订安置房买卖合同一份，约定甲方将103室出售给乙方，房屋总价550000元，双方约定乙方在签订合同当日支付房款500000元，尾款50000元于完成过户手续后三日内给付。关于该合同的履行，签订合同当日秦邦根向王光文转账支付500000元，王光文交付房屋，秦邦根领取房屋后装修使用至今。经催款，2016年12月15日，秦邦根再次支付10000元。关于原告主张的已付房款，原告提交了方坤尾号为6278的工商银行借记卡账户历史明细清单，显示方坤于2014年1月12日通过柜面卡取100000元汇款至尾号6737的银行账号之后，账户余额为290541.08元，接着方坤通过柜面卡取150000元。此外，原告还提交了代玲莉尾号为7603的工商银行借记卡账户历史明细清单，显示代玲莉于2014年1月16日通过柜面卡取70000元汇款至尾号6737的银行账号。对两笔汇款支付，王光文予以认可。对于原告及方坤所称的于2014年1月12日通过银行柜面卡取的15000元系以现金方式支付给了王光文，王光文称并未收到该款。关于原告主张的居间费，原告提交了恒远房产中心于2014年1月11日出具的中介费收据一份，显示收到高玉凤现金15000元。对于该收据，被告不予认可真实性。关于原告主张的律师费，原告提交了其与江苏朗华律师事务所于2016年12月8日签订的民事委托代理协议，协议约定按事后风险代理的方式收费，案件胜诉后，在法律文书（含判决书、调解书、裁定书或和解撤诉）生效后三日内，高玉凤按购买房屋价款320000元的20%支付律师代理费64000元。另查，原告高玉凤与第三人方坤系母子关系，方坤系恒远房产中心经营者，方坤与案外人代玲莉系夫妻关系。审理中，本院向多家房产中介公司进行了询价，泥塘新寓小区房屋在2016年1月的售价单价约为10000元至11000元之间。本院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规，应属有效，双方均应诚实、全面履行合同约定的义务。本案中结合双方房屋买卖合同的约定及三被告领取房屋的实际情况，可以明确的指向具体房屋，故关于三被告所辩称的因合同标的不明确故合同不成立的意见，本院不予采信。关于原告解除双方房屋买卖合同的诉请，因审理中双方均认可解除合同及解除时间，不违反法律规定，本院予以确认依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，关于原告已经支付的房款数额，三被告出具收条在先，原告委托方坤、代玲莉付款在后，故仅凭收条不足以证明原告付款320000元的主张。结合原告举证的方坤、代玲莉的银行账户转账记录，可以认定原告已经向三被告付款170000元的事实，关于原告主张的现金支付150000元的事实，三被告不予认可，原告对此所举证据亦不足以证明其该主张，故本院不予采信。现双方确认解除房屋买卖合同，故三被告应依法向原告返还该170000元房款。故对于原告主张返还320000元房款的诉请，本院予以部分支持。关于原告主张的房屋差价损失，法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另，合同解除后，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失，预期可得利益损失包括房屋差价损失。本案中，本院对涉案房屋的价格进行了询价，对询价的基准日，本院经审查确定以2016年1月为准，因根据审理中原告的陈述，其在三被告于2015年11月领房之后即催促要求被告交房，其时被告已表达了拒绝履行合同甚至房屋另售他人的意思表示，那么原告应及时止损、另行购房。三被告称系于2015年12月领取了房屋，本院结合合同履行程度、双方各自履行行等综合因素，确认以2016年1月为询价基准日，因房屋之间亦存在差异性，本院以涉案房屋所在的泥塘新寓小区的房屋价格为依据，该期间泥塘新寓小区房屋单价介于10000元至11000元之间，结合该询价结果，本院酌定原告的另行购房的差价损失为380000元。故对于原告主张的780000元的差价损失予以部分支持。关于原告主张的已付房款的利息损失，原告支付该款系为购买房屋，关于原告另行购房的差价损失本院已审查后据实支持，故该利息损失系重复主张，本院不予支持。关于原告主张的律师费，双方房屋买卖合同中对此有约定，根据庭审中原告陈述及举证，现该费用尚未发生，故本院不予支持。关于原告主张的居间费，审理中恒远房产中心经营者方坤陈述原被告之间的房屋买卖交易实际并非由恒远房产中介居间、而是由案外人居间介绍，另因原告与恒远房产中心经营者的利害关系，原告所举证据恒远房产中心的收据不足以证明该款实际发生，故对于原告该诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告高玉凤与被告王光文、冯祥美、王静于2014年1月11日签订的房屋买卖合同于2017年6月7日解除；二、被告王光文、冯祥美、王静于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高玉凤返还购房款170000元；三、被告王光文、冯祥美、王静于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高玉凤赔偿房屋差价损失380000元；四、驳回原告高玉凤的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16541元，保全费5000元，合计21541元，由原告高玉凤承担10049元，被告王光文、冯祥美、王静承担11492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）预交上诉案件受理费。审 判 长 张 娟人民陪审员 严 刚人民陪审员 章明书二〇一七年七月二十五日书 记 员 王 欣 来自