（2017）吉0104民初819号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-27
案件名称
李婉秋与方云光房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市朝阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李婉秋,方云光
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0104民初819号原告：李婉秋（反诉被告），女，1971年7月11日生，汉族，住所地长春市朝阳区。委托代理人：张晶，北京盈科(长春)律师事务所律师。被告：方云光（反诉原告），女，1972年6月9日生，汉族，住所地长春市朝阳区。原告李婉秋与被告方云光及反诉原告方云光与反诉被告李婉秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李婉秋向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.方云光返还原告房租16,666.00元及押金2,000.00元，并支付利息，利息自起诉之日起至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；3.方云光向原告支付违约金5,000.00元。事实和理由：2016年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，房屋用途为开设幼儿园，租赁期限自2016年3月1日至2018年3月1日，租期2年，租金一年一交，每年50,000.00元，押金2,000.00元。合同约定物业费及采暖费由方云光缴纳，其他费用由原告缴纳。至采暖期，经原告通知，被告拒不按约定缴纳采暖费，致使幼儿园不能经营，被迫关闭，给原告造成损失。方云光辩称：1.原告租赁房屋后不按合同规定履行义务，租不长时间后就想不再继续租赁而联系中介对外转租，经联系虽没能租出去，但其行为属于违约行为。2.原告所述租赁房屋用途为开办幼儿园不属实。3.租赁合同约定原告不得改变房屋用途，该房屋为住宅，不是商用，原告开设幼儿园系改变房屋用途，属于违约行为。3.原告违约将住宅私自改变用途非法开办了幼儿园无合法手续，被教育局主管部门检查被迫关闭。原告亲口对被告说房屋要转租，下一年不租了。而合同约定被告交纳采暖费的前提是原告租满两年的情况下被告才承担采暖费，否则不承担，且第一年采暖费已经履行了，被告已经支付了20%采暖费，待原告转租成功后立即开栓。4.由于原告违约改变房屋用途，，没有使采暖费由民用变为商用，导致采暖费增加，给被告带来不必要的损失。5.依照合同约定，原告应于2017年2月1日向被告交下一年度房租50,000.00元，原告拒不交纳，起诉要求解除合同，企图逃避交下一年的房租。反诉原告方云光向本院提出诉讼请求：1.判决反诉原、被告继续履行双方于2016年3月1日签订的房屋租赁合同；2.判决反诉被告李婉秋立即给付方云光2017年3月1日至2018年3月1日期间的房租费50,000.00元。事实和理由：反诉原、被告签订的房屋租赁合同租期为二年，反诉被告仅交了第一年房租，不按合同约定支付第二年房租。反诉被告李婉秋辩称：房屋租赁合同已于2016年10月31日解除，不同意继续履行租赁合同及支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基此，认定事实如下：1.2016年2月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定方云光将其所有的坐落于长春市朝阳区国信公馆16栋5单元110室房屋租赁给李婉秋使用，租期二年，自2016年3月1日至2018年3月1日，年租金5万元，以一年一交的方式交付房款并提前一个月交付下一年房款，抵押金2,000.00元，方云光负责物业费及采暖费。同日，李婉秋向方云光支付2016年3月1日至2017年3月1日期间的房屋租金50,000.00元及押金2,000.00元。2.合同签订后，方云光未足额支付2016年至2017年度采暖费用，仅支付了20%采暖基础费用。3.2016年10月31日，李婉秋搬离租赁房屋。4.证人程文哲出庭作证，陈述原、被告签订合同时方云光已经知道房屋用途为开办幼儿园，李婉秋于2016年9月欲转租案涉房屋并通知方云光，方云光未反对并表示待转租后再交供热费。5.李婉秋在庭审过程中出示光盘一张，用以证明在2017年3月1日，方云光已经将案涉房屋重新对外招租，合议庭对此份证据予以采信。本院认为：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。李婉秋已按合同约定支付了第一年的房屋租金，方云光亦应按合同约定支付该年度的采暖费用，现方云光未支付采暖费用，导致案涉房屋冬季不能供热，构成违约。2.由于方云光违约行为，李婉秋不能实现合同目的，故李婉秋可以解除合同，自本院向方云光送达起诉书之日起应视为双方签订的《房屋租赁合同》解除。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依照视听资料可以证实，方云光已于2017年3月1日起实际占有案涉房屋，故对其要求李婉秋支付2017年3月1日至2018年3月1日期间房租的主张不予支持；李婉秋未能提供证据证明其于2017年3月1日前已经将案涉房屋交还方云光，故对其要求方云光返还房租的主张亦不予支持；合同解除后，李婉秋在签订合同时向方云光支付的押金2,000.00元，方云光应予返还。4.关于李婉秋违约金的主张，因《房屋租赁合同》中未就违约金作出约定，李婉秋亦未能举证证明其因方云光违约而遭受损失的具体金额，故对该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告李婉秋与被告方云方签订的《房屋租赁合同》；二、被告方云光于本判决生效后立即返还原告李婉秋押金2,000.00元；三、驳回原告李婉秋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告方云光的反诉请求。本诉案件受理费1,642.00元，由原告李婉秋负担1,592.00元，由被告方云光负担50.00元；反诉案件受理费525.00元，由反诉原告方云光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 张 奇人民陪审员 魏 睿人民陪审员 孙 梦二〇一七年七月二十五日书 记 员 倪春祥 关注公众号“”