（2016）桂0102民初4789号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-12-21
案件名称
林强汉与广西大裕市场投资有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林强汉,广西大裕市场投资有限公司,广西天诺物业服务有限公司
案由
民间借贷纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0102民初4789号原告：林强汉，男，1957年9月10日出生，汉族，住广西横县，委托代理人：沈仲，广西金卡律师事务所律师。委托代理人：杨阳，广西金卡律师事务所实习律师。被告：广西大裕市场投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区望州南路132号，统一社会信用代码：914501000674455222。法定代表人：刘耀泽，该公司总经理。委托代理人：王旭东，北京大成（南宁）律师事务所律师。第三人：广西天诺物业服务有限公司，住所地：南宁市兴宁区望州南路132号第五层052号房，统一社会信用代码：91450102099451011U。法定代表人：刘耀泽，该公司董事长。委托代理人：王旭东，北京大成（南宁）律师事务所律师。原告林强汉与被告广西大裕市场投资有限公司（以下简称“大裕市场”）民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依原告林强汉的申请追加广西天诺物业服务有限公司（以下简称“天诺物业”）为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林强汉的委托代理人沈仲、杨阳，被告大裕市场和第三人天诺物业的共同委托代理人王旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林强汉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年4月13日签订的《商铺经营收益权转让合同》无效；2、被告返还原告66000元及赔偿损失（以66000元为基数，从原告付款之日计至本息清偿之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：2016年4月13日，原告与被告签订《商铺经营收益权转让合同》，约定：原告承租商铺位于南宁兴宁区盟（国际）汽配批发交易中心所属的“中国东盟（国际）汽配电商产业园”项目的四层11号商铺，合同价款为66000元，期限12年，被告逐年返还原告商铺经营收益金。合同签订后，原告支付了全部合同价款给被告。在本案中被告在宣传出租商铺宣传时有欺诈行为，并且被告出租转让收益的商铺不具有建设规划许可证，被告出租商铺的土地为武警广西总队的土地，其性质为国家划拨土地。原告认为，原、被告之间签订的商铺经营收益转让合同实际为租赁合同，被告所出租商铺没有建设工程规划许可证并且无法证明其合法性，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告与被告签订的商铺租赁合同应为无效。同时被告违背了诚实信用原则除应对原告返还租金外，还应当承担赔偿损失责任。被告大裕市场辩称：1、原被告存在真实的房屋租赁关系，涉案商铺属于被告向广西武警总队承租土地并经其批准建设酒店、商铺、农贸市场等建筑物，被告对这些建筑物具有出租收益的权益，基于上述权益被告与原告签订租赁合同属双方真实意思表示，符合法律规定。原告将承租的铺面再委托物业服务公司统一经营管理体现了原告对自己经营方式的选择，也符合法律规定，本案是真实的商铺租赁合同。2、原被告签订的租赁合同合法有效，涉案土地是由被告向广西武警总队承租，承租的土地进行建设得到武警总队批准，土地来源合法，承建建筑物经过批准，程序合法，特别是涉案土地及房产是军产，涉案铺面应该按军队管理制度进行管理，双方租赁关系是合法的。3、被告可以与原告就本案纠纷进行协商。4、原告诉请没有事实和法律依据，即使法院认定双方合同无效，也应按照合同法58条进行处理，双方签订租赁合同时，被告已经将土地来源、是否经过批准建设、房屋的性质都告知原告，不存在欺诈，应该以双方的过错程度承担本案损失。被告委托的物业公司已经支付了原告部分返租租金，应该在总租金中予以扣减。第三人天诺物业陈述称：同意被告答辩意见。收益金已支付至2016年9月，之后的都没有支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月13日，原告林强汉（乙方，受让方）与被告（甲方，转让方）签订一份《中国东盟（国际）汽配电商产业园项目商铺经营收益权转让合同》（编号：16483QP4-11#），约定：甲、乙双方就转让南宁市兴宁区望州南路132号的“中国东盟（国际）汽配电商产业园”项目商铺经营收益权达成协议；地块位于南宁市兴宁区望州南路132号，该宗地块权属武警广西总队；项目由被告向武警广西总队承租土地，经批准由被告投资建设并负责运营管理及收益；甲方转让给乙方经营收益权的商铺位于项目四层11号，商铺面积19.77平方米；该商铺经营收益权期限自2016年6月1日至2028年5月31日止，共12年；该商铺经营收益权转让费总额为66000元，乙方在签署合同时，向甲方一次性付清12年商铺经营收益权转让费；甲方向乙方支付的该商铺经营收益权收益金为甲方经营该商铺所获得的收益或租赁租金；甲方自2016年6月1日至2020年5月31日止，每月向乙方支付收益金1375元；自2020年6月1日至2021年5月31日止，每月向乙方支付收益金1430元；自2021年6月1日至2022年5月31日止，每月向乙方支付收益金1485元；自2022年6月1日至2023年5月31日止，每月向乙方支付收益金1540元；自2023年6月1日至2024年5月31日止，每月向乙方支付收益金1595元；自2024年6月1日至2025年5月31日止，每月向乙方支付收益金1650元；自2025年6月1日至2026年5月31日止，每月向乙方支付收益金1705元；自2026年6月1日至2027年5月31日止，每月向乙方支付收益金1760元；自2027年6月1日至2028年5月31日止，每月向乙方支付收益金1815元；经营收益权收益金按月支付，每月10日前支付上月收益金；甲方以甲方名义经营该商铺，甲方有权对该商铺按经营需要进行整体业态布局和装修，费用由甲方承担；甲方承担该商铺空置所产生的损失和费用；甲方在合同期内必须按时支付收益金，在合同期内甲方向乙方支付收益金后，其他收益归甲方所有；该商铺经营权归属甲方，乙方对该商铺不能自主出租或经营，乙方无权干涉甲方对该商铺经营；合同期限内第四年期满前60日，乙方有要求甲方收回该商铺经营收益权的权利，甲方须在一个月内一次性通过转账方式退还乙方所交纳的全部商铺经营收益权转让费（不包含退还乙方转让费前乙方已获得的收益金）；甲方应按约定时间和标准向乙方支付收益金，每逾期一天，应按商铺经营收益权转让费总额每日万分之四支付逾期付款违约金；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2016年4月6日向被告交纳了66000元。被告通过第三人天诺物业的账户向原告支付了2016年6月至8月份的收益金4125元。之后被告未依约履行合同，原告遂诉至本院，诉请如前。诉讼中，第三人陈述称其与被告之间签订有委托经营协议，其支付给原告的钱款系被告支付给原告的款项。本院向原告释明了法律关系和合同效力，原告变更其诉请为：1、解除原告与被告于2016年4月13日签订的《商铺经营收益权转让合同》；2、被告返还原告66000元及利息（利息以66000元为基数，按年利率6%计算，从2016年4月6日计至被告清偿之日止）。庭审中，原告同意利息按中国人民银行同期贷款利率分段计付。另查明，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部于2013年3月5日出具证明，载明：“兹有位于南宁市兴宁区望州南路132号约40亩土地和约5154平方米房屋产权属武警广西总队后勤部所有，现我部依法将上述房地产租赁给广西大裕市场投资有限公司经营使用。”2013年5月31日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部向案外人广西泽领畅享一卡通电子商务有限公司发出《关于建设汽配城的通知》，载明同意该公司上报的汽配城总平规划布置方案，建设费用由该公司承担；该公司要以后勤部名义到地方相关职能部门办理报建、办证、年检等相应手续。另，被告的企业类型是有限责任公司（自然人投资或控股），股东（发起人）是广西泽领畅享一卡通电子商务有限公司和刘耀泽。以上事实，有《中国东盟（国际）汽配电商产业园项目商铺经营收益权转让合同》、收款收据、收据、银行卡交易明细清单、证明、场地证明、关于建设汽配城的通知、电脑咨询单、当事人陈述等予以证实。本院认为：关于本案合同性质及效力问题。原、被告双方在合同中约定的交易模式是原告向被告支付“经营收益权转让费”，由被告负责商铺经营，原告无权参与经营或自主经营，无论商铺经营盈亏均由被告负责按月返还“收益金”。从该交易模式可看出，原、被告签订的合同虽名为商铺经营收益权转让合同，但无论商铺是否获得收益甚至即使商铺未投入使用，被告均需按月向原告支付“收益金”，“收益金”与商铺及商铺经营没有直接关联，而原告也无权参与商铺经营，更无权就该商铺进行主张。而且，合同还约定“合同期限内第四年期满前60日，乙方有要求甲方收回该商铺经营收益权的权利，甲方须在一个月内一次性通过转账方式退还乙方所交纳的全部商铺经营收益权转让费（不包含退还乙方转让费前乙方已获得的收益金）”，该约定与民间借贷到期归还本金的形式极为相似，只是多了一种选择，即可选择到4年期限后要么返还转让费，要么继续履行至合同期满。因此，原、被告的这种所谓“商铺经营收益权转让”的交易模式并非商铺经营权转让合同或商铺租赁合同，其实质应是支付本金后按月收取利息的借贷，原、被告之间的法律关系应为民间借贷关系，双方签订的合同实质应为借款合同。原、被告所签订的合同双方意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制规定，应为有效合同。关于合同是否解除的问题。合同签订后，原告依约向被告支付了66000元转让费。被告的主要合同义务是从2016年6月1日开始按月支付收益金，但被告只支付了2016年6月至8月份的收益金，之后的收益金至今未付，已经构成了根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原告据此要求解除合同理由成立，应予以支持。合同解除后，被告应返还原告转让费66000元。至于被告辩称要求扣减其已付收益金的问题，如前所述，原、被告之间签订的合同性质为借款合同，双方约定的收益金实质为利息，该利息约定未超过年利率36%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，被告的该项辩称没有法律依据，本院不予支持。关于赔偿损失的问题。因被告的违约行为导致合同被解除，造成原告资金被占用的损失应由被告承担，原告要求被告赔偿该利息损失应予以支持。原告主张利息按年利率6%计算，被告辩称利息应按中国人民银行同期一年期的贷款利率分段计付，庭审中原告亦同意以此标准计算利息，以该标准来计算原告的资金被占用损失符合实际损失情况，亦符合法律规定，故本院予以支持。由于原告向被告交纳转让费系基于合同约定，且被告在签订合同后已经向原告支付了2016年6月至8月的收益金，故原告主张从被告收取转让费之时起开始计算利息，于法无据，本院不予支持。本案利息应从被告欠付“收益金”的次日（2016年9月1日）起计算，利息计算方式为：以66000元为基数，从2016年9月1日起计至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十七条的规定，判决如下：除原告林强汉与被告广西大裕市场投资有限公司于2016年4月13日签订的《中国东盟（国际）汽配电商产业园项目商铺经营收益权转让合同》（编号：16483ＱＰ4-11＃）。二、告广西大裕市场投资有限公司向原告林强汉返还转让费66000元。三、三、被告广西大裕市场投资有限公司向原告林强汉支付利息（利息计算：以66000元为基数，从2016年9月1日起计至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率分段计付）。上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费1511元，由被告广西大裕市场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费，逾期仍未预交上诉费又不提出缓交、减交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘孙丽人民陪审员 卢采频人民陪审员 韦宏斌二〇一七年七月二十五日书 记 员 刘 艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：或者以自己的行为表明不履行主要债务。三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 来自