（2016）桂0102民初4766号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-12-19

案件名称

宁东霞与广西大裕市场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市兴宁区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁东霞,广西大裕市场投资有限公司,广西天诺物业服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条

全文

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民事判决书（2016）桂0102民初4766号原告：宁东霞，女，1973年6月21日出生，壮族，住南宁市邕宁区，委托代理人：沈仲，广西金卡律师事务所律师。委托代理人：杨阳，广西金卡律师事务所实习律师。被告：广西大裕市场投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区望州南路132号，统一社会信用代码：914501000674455222。法定代表人：刘耀泽，该公司总经理。委托代理人：王旭东，北京大成（南宁）律师事务所律师。第三人：广西天诺物业服务有限公司，住所地：南宁市兴宁区望州南路132号第五层052号房，统一社会信用代码：91450102099451011U。法定代表人：刘耀泽，该公司董事长。委托代理人：王旭东，北京大成（南宁）律师事务所律师。原告宁东霞与被告广西大裕市场投资有限公司（以下简称“大裕市场”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依原告宁东霞的申请追加广西天诺物业服务有限公司（以下简称“天诺物业”）为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁东霞的委托代理人沈仲、杨阳，被告大裕市场及第三人天诺物业的共同委托代理人王旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁东霞向本院提出诉讼请求：1、原告与被告于2015年12月29日签订的《商铺租赁合同》无效；2、被告返还原告147750元及赔偿损失（以147750元为基数，从原告付款之日计至本息清偿之日止，按年利率6%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年12月29日签订《长兴海鲜农贸市场商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)。其中合同约定的基本内容为：原告承租的商铺为运营的位于广西南宁兴宁区盟(国际)汽配批发交易中心所属的“长兴海鲜农贸市场”项目的商铺，该商铺结构为框架，商铺位于本项目负一层B6-14号商铺，该商铺面积为5.19平方米(含公摊)，合同价款为147750元。租赁经营方式为：租期13年，前3年原告返租给被告指定公司承包管理经营，3年总返租租金为租赁总价的40％，第4年起由原告自主经营至租赁期满。出租收益及支付方式为：按月支付，每月10日前支付上月租金。合同签订后，原告依约支付了合同全部价款。被告在宣传出租商铺宣传时有欺诈行为，并且被告出租的商铺不具有建设工程规划许可证，另被告出租商铺的土地为武警广西总队的土地，其性质为国家划拨土地。上述事实有租赁合同、委托合同、收据等证据证实原告认为，原、被告之间的租赁事实清楚，被告所出租商铺没有建设工程规划许可证并且无法证明其合法性，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告与被告签订的商铺租赁合同应为无效。同时被告违背了诚实信用原则除应对原告返还租金外，还应当承担赔偿损失责任，不同意第三人已经支付原告的部分收益金在总租金中予以扣减。庭审中，原告同意利息按中国人民银行同期贷款利率分段计付。被告大裕市场辩称：1、原被告存在真实的房屋租赁关系，涉案商铺属于被告向广西武警总队承租土地并经其批准建设酒店、商铺、农贸市场等建筑物，被告对这些建筑物具有出租收益的权益，基于上述权益被告与原告签订租赁合同属双方真实意思表示，符合法律规定。原告将承租的铺面再委托物业服务公司统一经营管理体现了原告对自己经营方式的选择，也符合法律规定，本案是真实的商铺租赁合同。2、原被告签订的租赁合同合法有效，涉案土地是由被告向广西武警总队承租，承租的土地进行建设得到武警总队批准，土地来源合法，承建建筑物经过批准，程序合法，特别是涉案土地及房产是军产，涉案铺面应该按军队管理制度进行管理，双方租赁关系是合法的。3、被告可以与原告就本案纠纷进行协商。4、原告诉请没有事实和法律依据，即使法院认定双方合同无效，也应按照合同法58条进行处理，双方签订租赁合同时，第一条中被告已经将土地来源、是否经过批准建设、房屋的性质都告知原告，不存在欺诈，应该以双方的过错程度承担本案损失。第三人已经支付了原告部分返租租金，应该在总租金中予以扣减。第三人天诺物业陈述称：同意被告答辩意见。收益金已支付至2016年9月，之后的都没有支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月29日，原告宁东霞(乙方)与被告大裕市场(甲方)签订了一份《长兴海鲜农贸市场商铺租赁合同》（合同编号：15141HXB6-14），约定：乙方承租的商铺为甲方所开发的位于广西南宁市兴宁区望州南路132号中国东盟（国际）汽配批发交易中心所属的“长兴海鲜农贸市场”项目的商铺，位于本项目负一层B6-14号商铺，面积为5.19平方米，该商铺仅限经营海鲜生鲜业态；甲方于2016年4月30日前将合同约定的商铺交给乙方使用，交付方式为甲方通知乙方办理接收手续之日起；乙方自愿向甲方承租该物业13年；租期13年，前3年乙方返租给甲方指定公司承包管理经营，3年总返租租金为租赁总价的40%，第4年起由乙方自主经营至租赁期满；该商铺13年的租金总额为147750元，在签订本合同之日，乙方向甲方一次性付清13年的总租金147750元。该合同还就其他事项进行了约定。原告分别于2015年11月14日、2015年12月25日向被告交纳了租金共计147750元，被告至今未向原告交付商铺。2015年12月29日，原告（甲方、委托人）与第三人天诺物业（乙方、受委托人）就前述商铺签订了《长兴海鲜农贸市场委托租赁合同》，约定：甲方自愿将该物业（即负一层B6-14号商铺）全权委托给乙方统一经营管理，且不参与管理，委托租赁期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；乙方向甲方支付摊位、商铺的实收租金（即经营收益金）：自2016年4月1日至2017年3月31日止，月经营收益金为1601元，自2017年4月1日至2018年3月31日止，月经营收益金为1601元，自2018年4月1日至2019年3月31日止，月经营收益金为1724元；租金按月支付（即乙方每月向甲方支付一次），每月10日前支付上月租金；在租赁期间，乙方有权自主决定摊位、商铺的经营范围和经营模式（包括转租等），并有权根据经营需要对摊位、商铺进行分割、布局装饰装修；在租赁期间，乙方以自己的名义进行一切经营活动，并承担由此产生的后果；在经营期间乙方向甲方支付摊位、商铺租金后，其他收益归乙方所有。该合同签订后，第三人天诺物业依约向原告支付了5个月的经营收益金共计8005元，其中最后一笔收益金的支付时间为2016年9月9日。之后，第三人未依约向原告支付收益金，被告亦未向原告交付商铺，原告遂诉至本院，诉请如前。另查明，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部于2013年3月5日出具证明，载明：“兹有位于南宁市兴宁区望州南路132号约40亩土地和约5154平方米房屋产权属武警广西总队后勤部所有，现我部依法将上述房地产租赁给广西大裕市场投资有限公司经营使用。”2013年5月31日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部向案外人广西泽领畅享一卡通电子商务有限公司发出《关于建设汽配城的通知》，载明同意该公司上报的汽配城总平规划布置方案，建设费用由该公司承担；该公司要以后勤部名义到地方相关职能部门办理报建、办证、年检等相应手续。另，被告的企业类型是有限责任公司（自然人投资或控股），股东（发起人）是广西泽领畅享一卡通电子商务有限公司和刘耀泽。本院向南宁市规划管理局和南宁市城乡建设委员会发函查询中国东盟（国际）汽配批发交易中心长兴海鲜农贸市场项目是否办理了相关的规划和竣工验收手续，该两单位均复函，该项目未登记办理《建设工程规划许可证》手续和规划验收手续。该项目至今未竣工；经本院向中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部发函查询得知，涉案商铺未取得《中国人民武装警察部队房地产租赁许可证》。以上事实，有《长兴海鲜农贸市场商铺租赁合同》、《长兴海鲜农贸市场委托租赁合同》、收款收据、收据、银行卡交易明细清单、证明、场地证明、关于建设汽配城的通知、电脑咨询单、南宁市城乡建设委员会复函、南宁市规划管理局复函、中国人民解放军广西壮族自治区总队后勤部复函、当事人陈述等予以证实。本院认为：本案中，原、被告均认可双方之间的法律关系为租赁关系。关于原告与被告签订的租赁合同是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，本案涉案租赁物所在的建筑物至今尚未竣工验收，且经本院向南宁市规划管理局和南宁市城乡建设委员会查询得知，涉案租赁物并未登记办理《建设工程规划许可证》手续和规划验收手续，故本院认定原、被告双方签订的租赁合同属于无效合同。至于被告辩称涉案租赁物所在的地块属涉军土地的问题，根据军产房的相关规定可以看出，军产房租赁基本上属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，军产房的相关规定主要是规制部队内部的出租行为，对军队内部房地产管理产生约束力。因此，因军产房发生的房屋租赁合同纠纷案件应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。至于被告辩称涉案租赁物的建设已经取得了其主管部门武警广西总队后勤部的批准故合同属合法有效，但在城市规划区内进行建筑物建设的，亦应当取得人民政府城乡规划主管部门的许可，因此，从本案查明的事实来看，涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证和建设工程竣工验收备案表，本院对被告的该辩称不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告诉请被告返还其交纳的租金147750元，符合法律规定，本院予以支持。至于被告辩称第三人支付给原告的收益金应从租金中予以扣除的问题，原告对此不同意，由于第三人与被告系两个独立的法人，第三人与原告签订有委托租赁合同，该合同与原、被告之间签订的租赁合同非同一法律关系，且第三人亦是基于该合同向原告支付收益金的，因此，被告主张扣除已返收益金，没有法律和合同依据，本院对被告的该项辩称不予采纳。关于原告主张赔偿损失的问题，如前所述，本案合同无效的根本原因是被告提供的租赁物未取得建设工程规划许可证，且没有办理竣工验收备案，违反了《中华人民共和国建筑法》的规定，且该租赁物亦未取得《中国人民武装警察部队房地产租赁许可证》，被告的过错责任较大；而原告在订立合同前，亦未审查涉案租赁物是否已达到交付使用的条件，未尽到谨慎审查义务，亦存在过错，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院认定被告对于原告的利息损失应承担60%的责任。因原、被告对于本案合同无效的法律后果均有过错，原告基于该合同向被告交付租金的行为系出于双方合意的结果，在此前提下，原告主张被告支付从被告收取租金之时至原告起诉至本院期间的利息，该部分的利息是基于本案租赁合同所产生的损失，不应由被告负担。原告于2016年11月19日向本院起诉请求被告返还其已交付的租金，此时，被告不予退还原告交付的租金形成资金占用的事实，原告主张该期间被告占用租金的利息损失，属合理请求，本院予以支持。庭审中，被告辩称利息应按中国人民银行同期一年期的贷款利率分段计付，原告亦同意以此标准计算利息，故本院予以支持。因此，被告应赔偿原告的利息损失计算方式为：以147750元为基数，从2016年11月19日起计至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率的60%分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：告宁东霞与被告广西大裕市场投资有限公司于2015年12月29日签订的《长兴海鲜农贸市场商铺租赁合同》（合同编号：15141ＨＸＢ6-14）无效。二、告广西大裕市场投资有限公司向原告宁东霞返还租金147750元。三、三、被告广西大裕市场投资有限公司向原告宁东霞赔偿利息损失(计算方式为：以147750元为基数，从2016年11月19日起计至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率的60%分段计付)。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3414元，由被告广西大裕市场投资有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。审　判　长　　刘孙丽人民陪审员　　卢采频人民陪审员　　韦宏斌二〇一七年七月二十五日书　记　员　　刘　艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：或者第三人利益。（三）以合法形式掩盖非法目的。（）损害社会公共利益。（五）违反法律、行政法规（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。来源：百度“”