（2016）苏0509民初13906号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-25
案件名称
张明与姜建峰、刘丽华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张明,姜建峰,刘丽华,苏州市吴江城市建设开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十九条
全文
苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0509民初13906号原告张明。被告姜建峰，曾用名姜剑峰。被告刘丽华。第三人苏州市吴江城市建设开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇江陵南路81号。法定代表人张中军，董事长。原告张明与被告姜建峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理，依法于2016年12月12日追加刘丽华为被告。本案依法由审判员康琳适用简易程序于2016年12月12日、2017年1月6日、2017年3月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂于2017年4月26日转为普通程序，追加苏州市吴江城市建设开发有限公司作为第三人参加诉讼。并依法由审判员吴建中、审判员康琳、人民陪审员郑乾坤组成合议于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告张明、被告姜建峰、被告刘丽华到庭参加诉讼。第三人苏州市吴江城市建设开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明诉称：原告与被告签订租赁合同后，被告姜建峰违反合同规定，私自将位于三角井广场内的亿佰网吧转让给刘丽华，张明与他们交涉时被打，因此事件是姜建峰转让引起的，原告故起诉法院，请求判令确认二被告之间的转租、转让无效，要求两被告限期搬离涉案的房屋。审理过程中，原告明确因涉案房屋已经收回，故只要求确认二被告之间的转让协议无效，不再要求收回房屋。被告姜建峰辩称：原告诉请有误，我没有与被告刘丽华签订转租合同，更没有从中盈利。我只是转让了我所拥有的网吧的资产，以及网吧的管理和经营权。不认可原告的诉讼请求。另外我已经支付了原告到2017年7月底的房租。被告刘丽华辩称：我方使用的房屋不是原告起诉中提供的708平方米的房屋（8-1房屋），我租赁的是8-2的房屋，不是同一套房屋。另外我方对原告起诉提供的同一地址，出现两张不同面积的房产证有异议。我方使用的房屋是苏州市吴江城市建设开发有限公司的房屋，我交纳的水电费等证据均显示是8-2的房屋，而原告的房屋所有权证显示其所有的为8-1房屋。我经营的网吧于2017年2月关闭，因为原告的阻挠不能继续经营，除了电脑和四个空调我们已经卖掉了，其他包括桌椅、冰箱、电扇等东西都在里面。5月中旬的时候，我的合伙人金美丽去开锁，就打不开门了，具体原告什么时候换的锁我也不清楚。第三人苏州市吴江城市建设开发有限公司未陈述意见。经审理查明：位于苏州市××区××井08-1房屋登记所有权人为张明；位于吴江区松陵镇中山南路10号1、2、3、4、8-1房屋登记所有权人为吴江城市投资发展有限公司。2010年8月1日，张明作为出租人（甲方）与姜建峰作为承租人（乙方）签订《租房协议》一份，主要内容：甲方将吴江中山南路三角井8号一楼一底的房屋出租给乙方作为网吧使用。租期伍年，从2010年8月1日起到2015年8月1日为止。前3年租金为人民币壹拾万元/年，每年支付一次；第四年租金为壹拾万零伍仟元整；第五年为壹拾壹万元正。合同还约定交付租金同时，乙方应另付转让费10万元整。转让费现金支付。转让费包含室内所有装修，电器等设备。乙方转让时需向续租方明示本协议内容，转让期为租期内期限；乙方没有通过甲方书面同意及签字的转让行为，属乙方无效转让，是违约行为，甲方不予承认。乙方无效转让的责任由乙方和续租方承担。甲方在收回房屋的同时续租方还将支付乙方应负担的全额违约金及相关费用。该租房合同租期处后由张明书写“延期到2017年12月30日”字样。2016年3月17日，姜建峰作为出让方与刘丽华作为受让方签订《吴江市亿佰娱乐总汇网吧（以下简称亿佰网吧）资产转让协议》，载明姜建峰将亿佰网吧的所有资产以47万元的价格转让给刘丽华，网吧里所有资产归受让方，与他人无关。转让前债权、债务由出让方承担。转让后所有债权、债务由受让方承担。转让协议生效后，出让方不再承担亿佰网吧的经营、管理权，经营、管理权归受让方所有。转让协议自签字起生效。另查明：2015年5月12日，张明作为承租户与作为产权方的苏州市吴江城市建设开发有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定张明承租坐落于吴江区××井××号房屋，租赁期自2009年7月20日始至2017年7月20日止；座落于吴江区××井××、××、××、××、××号房屋，租赁期自2009年11月1日至2017年10月31日止。再查明：吴江市亿佰娱乐总汇系登记在李晓华名下的个人独资企业，营业执照显示住所地为吴江××××三角井08-1，经营范围为互联网上网服务。庭审中，张明认可已收到姜建峰支付的截止至2017年7月1日的房租。其先陈述自己出租给姜建峰的房屋一部分是自己名下08-1房屋，一部分是自己从苏州市吴江城市建设开发有限公司租赁的房屋。后陈述出租给姜建峰的房屋是自己向苏州市吴江城市建设开发有限公司租赁的7号房。审理过程中，姜建峰提供其于2010年7月23日签订的《吴江市亿佰娱乐总汇网吧资产转让协议》，该协议载明出让方为李晓华、吴增健，受让方姜建峰，协议主要内容为出让方将亿佰网吧的所有资产以31万元的价格转让受让方。转让前债权、债务由出让方承担。转让后所有债权、债务由受让方承担。转让协议生效后，出让方不再承担亿佰网吧的经营、管理权。经营、管理权归受让方所有。转让协议自签字起生效。张明向本院提供一份落款为2016年12月其自行制作的《关于亿佰网吧的全过程》，其中记载“这样到了今年3月份，姜建峰来我们画室，说想把网吧给桑荣华（即刘丽华丈夫）经营，他自己忙，其他地方也开了一家网吧分不开身，当时我老公就说：你千万不要给外地人开，要打架的。姜建峰说：放心，桑荣华是本地人，跟他几十年老朋友，大家都认识，不会有事的。而当时我说：你只要按时给我房租，不闹事，我是不会管你们网吧里任何事情，随便你怎么做。”为证明亿佰网吧所在房屋系张明向苏州市吴江城市建设开发有限公司租赁，刘丽华提供了其为该网吧缴纳电费、自来水费的发票及电费、水费催缴通知单，上述材料显示网吧位于三角井银杏广场商业楼08-2号或店面6。本案审理过程中，苏州市吴江城市投资发展公司员工戴维林向本院陈述，亿佰网吧是占用了两间房屋底层开设的。一间是7号、一间是10号，这两个房屋的所有权人都是吴江城市房地产开发有限公司的，吴江城市房地产开发有限公司是苏州市吴江城市投资发展有限公司的子公司。张明自己所有的房屋是08-1。7号和10号是通过拍卖公司拍租由张明拍下的，其中7号租赁合同至2017年7月20日，现在我们又重新拍租，也是张明拍下的，10号房屋租期至2017年10月31日，我方还没有再拍租。关于张明拍租后转租给姜建峰的事情我们是在去年夏天的时候才知道的。我们知道的时候租期快满了，所以未提异议。据我们所知，姜建峰和刘丽华已经从网吧搬走了。以上事实，有原告提供的《租房协议》、房屋所有权证、《网吧资产转让协议》、《房屋租赁合同补充协议》、土地使用权证、被告提供的房屋所有权证、拍卖告知书、照片、电费发票、自来水费发票、催缴通知单、个人独资企业营业执照、《网吧资产转让协议》、本院调取的房屋权属登记查询结果证明、房屋所有权证、土地使用权证、房地产平面图、本院所作询问笔录，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：被告姜建峰与被告刘丽华之间签订的网吧资产转让协议约定姜建峰将位于苏州市吴江××××三角井亿佰网吧内的资产转让给刘丽华，双方转让的系网吧内包括电脑等物品的所有权及网吧的经营管理权。同时网吧系租赁位于三角井房屋经营，故网吧内物品所有权及经营管理权转让的同时，亦会产生相应房屋租赁权的转让。关于网吧相应资产的转让，本院认为起诉的必要条件是原告是本案适格主体，即是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。原告要求确认无效的网吧资产转让协议的双方为被告姜建峰、刘丽华，原告张明并非是该合同的相对方。而姜建峰转让的网吧资产系取得自案外人李晓华、吴增健处，而该网吧营业执照登记的投资人为李晓华，原告张明与被告姜建峰之间的租赁合同也显示姜建峰已向张明支付了包含室内装修、电器设备在内的转让费，张明也并未提供证据证明自己对该网吧资产另行拥有权利，故上述转让协议的签订及履行并未与原告发生法律上的牵连关系，原告张明无权要求确认二被告之间所签订的合同无效。关于房屋租赁权的转让。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为请求认定合同无效的，不予支持。原告张明虽非网吧所使用房屋的所有权人，但其与苏州市吴江城市建设开发有限公司签订相应的房屋租赁合同，对张明将涉案房屋转租给姜建峰，苏州市吴江城市建设开发有限公司并未提出异议，故张明、姜建峰之间在原租赁期间内的转租合同有效。对于姜建峰将房屋租赁权转让给刘丽华，因原告张明在提供给本院的《关于亿佰网吧的全过程》，明确记载姜建峰将网吧转让刘丽华时已告知自己，而自己表示“你只要按时给我房租，不闹事，我是不会管你们网吧里任何事情，随便你怎么做”，即张明同意二被告之间租赁权的转让。故对原告要求确认二被告之间房屋租赁权的转让无效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：驳回原告张明的诉讼请求。案件受理费元2300元，由原告张明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已上诉费的凭证提交本院。逾期提交，视为自动撤回上诉。审 判 长 吴建中审 判 员 康 琳人民陪审员 郑乾坤二〇一七年七月二十五日书 记 员 杨宇红 更多数据：搜索“”来源：