（2017）津0113民初1855号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-31
案件名称
孙桂梅与天津红星美凯龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙桂梅,天津红星美凯龙房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初1855号原告：孙桂梅，女，1966年5月19日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：高峰，天津至大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴惠强，天津至大律师事务所律师。被告：天津红星美凯龙房地产开发有限公司，住所地天津市北辰区果园新村街果园东路2号107室。法定代表人：安中华，董事长。委托诉讼代理人：吕晶，天津九河律师事务所律师。原告孙桂梅与被告天津红星美凯龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙桂梅的委托诉讼代理人高峰、吴惠强，被告的委托诉讼代理人吕晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙桂梅向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房的已付款利息45676元（以总房款1680957元为基数，自2016年7月1日起至2017年2月13日止，按中国人民银行同期同档一年期以内年贷款利率4.35%计算）；2.被告支付原告逾期交房违约金3833元（以总房款1680957元为基数，自2016年7月1日起至2017年2月13日止，按每日万分之零点一计算）；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年12月5日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的北辰区龙门东道与果园东路交口西北侧红郡雅苑4-1901号房屋一套，建筑面积130.46平方米，总房款为1680957元；被告应于2016年6月30日前将符合交付条件的商品房交付原告使用，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称“准予交付使用证”）后，方可交房。2016年6月25日，被告将未达到交付条件的商品房交付给原告，最终于2017年2月13日才取得准予交付使用证。被告交付的商品房不符合合同约定的交付条件及交付标准，已构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任，故呈诉。天津红星美凯龙房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉请。第一、合同第三条约定“未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，但并无“未取得准予交付使用证，不得交付使用”之约定。合同第五条约定，原告有权向被告追究已付款利息及违约金的情形是未按约定日期交付商品房，而非未取得准予交付使用证。被告向原告交付交房，未违反合同约定，原告的诉请无合同依据；第二、涉诉商品房在约定交房日期前，已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，已完全具备房屋的安全性、物理性、宜居性等全部使用功能，完全保障和满足了原告的正常居住生活需求。客观上，涉案房屋虽未取得准予交付使用证，但房屋经验收合格，原告已实际收房，客观上未给原告造成任何损失，原告的诉请无事实依据；第三、与本案相同的案例，即未取得准予交付使用证但业主实际收房后，要求开发商给付已付款利息及违约金的裁判案例已大量存在，均判决驳回了业主的全部诉讼请求。本案中，原告已于合同约定日期前收房，并无经济损失，如被告仍按约定的已付款利息和违约金承担违约责任，惩罚标准明显过高，如法院不支持被告的免责抗辩，请求调整已付款利息和违约金的比例。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的《天津市商品房买卖合同》、购房票据、准许交付使用证、竣工验收备案书等证据的真实性，本院予以确认。对原告提交的视频资料，被告认为已被篡改、删减，但未提交证据加以证明，对其真实性本院予确认，对于被告是否应按合同约定的标准承担违约责任，本院将综合论证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月5日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定：出卖人（以下简称甲方）天津红星美凯龙房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）孙桂梅，商品房座落于天津市北辰区××东道与××交口西北××红郡××号房屋，房屋建筑面积130.46平方米，每平方米价格12884.85元，房屋总价款为1680957元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2016年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同方式处理；乙方一次性付款的，应于2014年12月17日前，一次性存入商品房全部价款；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点一向乙方支付违约金；乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的万分零点一向甲方支付违约金。合同签订后，原告于2014年12月5日交付了全部房款，被告向原告开具销售不动产统一发票。2016年6月25日，原告办理了入住手续。2017年2月13日，被告取得红郡雅苑4号楼的准许交付使用证。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。本案争议焦点为：一、被告是否构成违约；二、如被告构成违约，应如何承担违约责任。对此，本院分析如下：关于焦点一，被告是否构成违约的问题。原、被告在合同中约定，被告应于2016年6月30日前，将经验收合格并取得准许交付使用证的商品房交付原告。庭审查明，被告在未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下即将房屋交付原告，原告接收了该房屋，后被告向众多业主承诺会担违约责任，应视为被告已承认自身存在违约行为，故本院认定，被告的行为构成违约。关于焦点二、被告应如何承担违约责任的问题。原、被告在合同中约定如被告逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息，并按日万分之零点一的标准支付违约金。双方约定的逾期交房应支付的利息及违约金，均系对逾期交房应承担的违约责任的约定。被告主张其未按期取得涉案房屋的准许交付使用证，客观上未给原告造成实际损失，双方约定的违约责任（包括利息及违约金）过高，请求予以调整。对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。原告已实际接收房屋，且双方对接收房屋后原告的实际损失，均未提供相关证据，而该房屋经验收合格后取得了准许交付使用证，可以认定原告未产生较大损失。综上，本院对被告应承担的违约金（包括约定利息及违约金）予以酌减，酌定为以已付房款为基数，按银行同期贷款利率计算利息的30%为违约金，经确认2016年7月1日起至2017年2月13日期间的已付款利息为45676元，即被告应支付原告违约金13702.8元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告天津红星美凯龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙桂梅违约金13702.8元；二、驳回原告孙桂梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1048元，减半收取计524元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 杨玉惠二〇一七年七月二十四日书记员 冯智欣附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 更多数据：