（2017）粤1803民初1079号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-10-16
案件名称
杨文、杨陈劼劭等与恒大盛宇（清新）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清新区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨文,杨陈劼劭,恒大盛宇（清新）置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初1079号原告:杨文，男，苗族，1963年5月1日出生，住北京市昌平区。原告：杨陈劼劭，男，汉族，1999年10月30日出生，住北京市昌平区。以上两原告委托诉讼代理人：丘俊平，系广东卓盛律师事务所律师。被告:恒大盛宇（清新）置业有限公司，住所地广东省清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下郡湖路4号会议中心1楼101。法定代表人：甘燕萍，总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，系公司员工。原告杨文、杨陈劼劭诉被告恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称“恒大（清新）公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人丘俊平、被告委托诉讼代理人陈宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文、杨陈劼劭起诉称：2009年1月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告开发的位于清远市××区龙××镇××天下××街××房，总金额为618294元。原告依合同约定向被告支付了全部房款。《商品房买卖合同》和附件《合同补充协议》约定，被告应当在商品房交付使用后540日内为原告办妥房地产权证，双方同意以2010年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。被告逾期办证，至2014年12月23日才取得房屋所有权证，至今未办妥土地使用权证，已构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》是被告提供的格式条款，合同约定“买受人逾期付款的违约责任，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，而约定被告逾期办证的违约金为每年按已付房款的0.1%，上述两者违约金约定严重不对等，合同约定的逾期办证违约金过低，不足以促使违约方积极履行合同约定的办证义务和填补守约方的损失，根据公平原则，原告主张以其已付购房总额为基数、按年利率1%标准调整计算违约金。原告故起诉请求：1、判令被告付给原告逾期办妥清新区龙颈镇恒大金碧天下锦绣五街第130幢101房的房地产权证、土地使用权证的违约金，违约金从2013年11月23日起至办妥国有土地使用证之日止以购房款618294元为基数按年利率1%计算，其中截止至2017年4月21日共1245天的违约金为21382元；2、判令被告负担本案全部诉讼费用。被告恒大（清新）公司辩称：原被告双方是自愿签订商品房买卖合同及合同补充协议的，合同是双方真实的意思表示，且合同没有违反国家的强制性规定，合法有效，双方应当根据合同履行相应的权利义务，合同条款已经对被告逾期办证的违约责任有明确约定，双方应当根据合同的约定履行，故原被告双方应当严格按照合同约定的违约责任计算被告逾期办证的违约金，即按已付房款每年0.1%计算违约金。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：一、商品房买卖合同，拟证明原被告之间的商品房买卖关系；二、房地产权证，拟证明被告逾期办证；三、委托书、催收函、快递单、快递单回单，拟证明原告催收的事实。被告对原告的证据的真实性、合法性、关联性均无异议被告没有提供相关证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经对原告的诉称，被告答辩，证据的审核等综合分析，本院查明以下事实：2009年1月15日，原告杨文、杨陈劼劭为买受人与被告恒大（清新）公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：杨文、杨陈劼劭向恒大（清新）公司购买其开发的坐落于清远市××区龙××镇××天下××街××单元房屋（预售商品房），总金额为618294元。出卖人应于2010年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2010年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。合同签订后，原告向恒大（清新）公司支付了购房款618294元。2014年12月23日，清远市住房和城乡建设管理局为涉案房屋登记出具了《房地产权证》。截至本案庭审法庭辩论结束前，恒大（清新）公司未能提供讼争房屋的国有土地使用证。2015年11月21日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告寄发《关于支付逾期办证违约金的函》，要求催收逾期办证的违约金。2015年11月23日，被告签收邮件。原告主张计算从2013年11月23日（被告签收要求支付违约金函件之日倒推两年）起至管理部门登记出具国有土地使用证之日止期间的逾期办证违约金，被告对此期间无异议。以上事实，有商品房买卖合同、房地产权证、催收函、快递单、庭审笔录等予以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告恒大（清新）公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按合同享有权利履行义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋权属证明包括房地产权证和国有土地使用证登记发证。双方签订的买卖合同及附件补充协议对付款方式、交楼时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约责任作出了明确约定，虽然恒大（清新）公司为讼争房屋办理了房地产权证，但未办妥国有土地使用证，且属迟延办证，已构成违约，应承担支付逾期办证的违约金的责任。关于违约金的调整问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调整违约金，主张违约金以已付购房款为基数每年1%的标准支付违约金，而被告则辩解逾期办证违约金依合同约定按已付购房款为基数按年利率0.1%标准计算。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。虽然涉案房屋已经办理了房地产权证，但属于迟延办证，且未办理国有土地使用证，合同约定每年按已付购房款的0.1％标准计算逾期办证的违约金确实不足以弥补原告的损失。本院采纳原告的意见，酌情调整违约金为按已付购房款为基数按年利率1％的标准计算。原告主张计算从2013年11月23日起至管理部门登记出具国有土地使用证之日止期间的违约金，这是其自行处分自己的民事权利和诉讼权利，被告对此无异议，该期间符合诉讼时效的相关规定，本院予以采纳。综上，被告恒大盛宇（清新）置业有限公司应按已付购房款618294元为基数按年利率1%的标准，计付从2013年11月23日起至管理部门出具国有土地使用证之日止的迟延办证违约金给原告杨文、杨陈劼劭。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告恒大盛宇（清新）置业有限公司以原告杨文、杨陈劼劭已付购房款618294元为基数按年利率1%的标准，计付从2013年11月23日起至管理部门出具国有土地使用证之日止的迟延办证违约金给原告杨文、杨陈劼劭；其中从2013年11月23日起至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起10日内支付，之后，每年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在管理部门出具国有土地使用证之日起十天内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费167元，由被告恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 苏耀光二〇一七年七月二十四日书记员 陈晓娟附有关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”