（2017）沪0104民初10795号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
陶鸿发与王运学房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶鸿发,王运学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第二百一十五条，第二百三十二条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初10795号原告：陶鸿发，男，1953年7月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李建英，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤毅庆(系陶鸿发女婿)，男，1975年10月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：王运学，男，1969年3月12日出生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。原告陶鸿发与被告王运学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告陶鸿发委托诉讼代理人李建英、被告王运学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶鸿发向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间就徐汇区冠生园路西薛家宅XXX-XXX号房屋的租赁关系；2、判令被告于判决生效之日起立即搬离其租住的冠生园路西薛家宅XXX-XXX号房屋(位置详见平面图)；3、判令被告支付拖欠的自2015年11月起至实际搬离之日止以每月1,800元为标准计算的租金及使用费(合同解除前以租金计算，解除后以使用费计算)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告之间存在房屋租赁关系，但未签订书面租赁合同。被告自2000年6月起向原告承租原告所有的房屋(位于上海市徐汇区冠生园路西薛家宅XXX-XXX号)，租金按每月1,800元支付，押金为100元。被告自2015年11月起至今未付过租金。2015年9月24日，上海市徐汇区规土局以征地房屋补偿方案公告(沪徐征地房补告(2015)第1号)，明确上述房屋所在的西薛家宅地块列入拆迁征地范围。原告为配合拆迁，自2015年10月起多次告知被告不再续租并要求其尽快搬离，并于2016年10月30日再次以书面方式通知被告搬离，未果。故原告提起上述诉请。王运学辩称，同意在一定条件下解除双方租赁关系并搬离房屋，但不同意支付原告上述所称的租金，不存在欠租。原、被告在十多年租赁期间未签订书面租赁合同，被告承租的房屋是违章建筑，非产权房，其门牌号为钦州南路XXX号，虽属于西薛家宅的范围，但并非原告所称的西薛家宅XXX-XXX号，认可月租金为1,800元，但押金为200元。租金自2015年11月起未曾支付，系因原告口头承诺房租不再收取。本院认定事实如下：原告系上海市徐汇区冠生园路西薛家宅XXX号房屋的权利人。被告承租原告所有的上述冠生园路西薛家宅XXX-XXX号房屋(即钦州南路XXX号临，以下简称系争房屋，位置详见原告提交并由被告签字确认的平面图)，双方从未签订书面租赁合同，口头约定租金按每月1,800元支付。基于系争房屋于2015年被列入征地房屋补偿范围，原告要求解除与被告之间的租赁关系，并要求被告搬离并支付欠付租金，未果，故诉至法院，请求判如诉请。2017年5月11日，原、被告参加本院诉前调解，双方未达成调解协议。审理中，被告自认其自2015年11月起未向原告支付租金，但称系因原告表示免于收取之后的租金；对此，原告予以否认。另，原告同意本案就押金一并处理，押金标准按照被告主张的200元为准，并同意在租赁关系解除后返还被告押金200元。审理中，本院于2017年7月12日会同原被告对冠生园路西薛家宅XXX号房屋进行现场实地勘察。结合现场房屋位置及原告庭后提交的平面图，被告对其承租房屋位于平面图上60-1号位置予以确认，但认为该房屋系违章建筑。现系争房屋门牌为钦州南路XXX号临，原告表示此系举办世博会时编入的临时门牌号，系争房屋属于冠生园路西薛家宅XXX号范围。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告提供的上海市房地产权证、征地房屋补偿方案公告、情况说明、调解笔录等证据证实，并经庭审质证无异议，本院予以确认。关于原告庭后提交的平面图，经质证，被告认可平面图真实性并确认其租住位置为平面图上60-1号，但认为房屋系违章建筑，故本院对平面图的真实性及证明力予以认定。关于被告庭后提交的书面证人证言、漏水照片、补贴标准通知，经质证，原告不认可其真实性，鉴于证人未到庭，本院对其证言真实性难以认定；照片及补贴标准通知与本案无关联性，本院对其证明力不予认定。本院认为，原、被告虽未就系争房屋签订书面租赁合同，但被告长期租住于系争房屋内，双方已建立事实租赁关系，故本院认定原、被告之间存在不定期事实租赁关系。不定期租赁，当事人有权随时解除，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案诉前调解时，原告已将解除双方租赁关系并要求被告搬离系争房屋的意思表示送达被告，且已给予被告合理期限，故对原告要求解除双方之间租赁关系及被告搬离系争房屋的诉请，理由正当，本院予以支持，鉴于被告自认其自2015年11月起未支付房屋租金，被告亦未就其主张原告承诺免租提供充分证据予以证明，故本院对被告抗辩原告免租的意见不予采信，对原告要求被告按每月1,800元支付自2015年11月起至实际搬离之日止的租金及使用费的诉请，本院予以支持。原告同意本案一并处理押金并同意在租赁关系解除后按照被告主张的押金标准返还被告押金200元，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以许可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除陶鸿发与王运学就上海市徐汇区冠生园路西薛家宅XXX-XXX号(即钦州南路XXX号临)房屋的租赁关系；二、王运学于本判决生效之日起十日内腾空上海市徐汇区冠生园路西薛家宅XXX-XXX号(即钦州南路XXX号临)房屋，上述房屋由陶鸿发收回；三、王运学于本判决生效之日起十日内支付陶鸿发自2015年11月起至实际搬离之日止的租金及使用费，按每月1,800元计；四、陶鸿发于本判决生效之日起十日内返还王运学租赁押金200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计363元，由王运学负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄晨辰二〇一七年七月二十四日书记员 姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自