（2017）苏08民终1255号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-07-28
案件名称
洪泽县腾达物业服务有限公司与江苏大同置业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏大同置业有限公司,洪泽县腾达物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终1255号上诉人(原审被告):江苏大同置业有限公司。法定代表人:汪洪武，该公司总经理。委托诉讼代理人：于佩，江苏宗泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤辉，江苏宗泽律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告):洪泽县腾达物业服务有限公司。法定代表人:孙德俊，该公司总经理。委托诉讼代理人:李冬，江苏尚淮律师事务所律师。委托诉讼代理人:高峰，江苏尚淮律师事务所实习律师。上诉人江苏大同置业有限公司（以下简称大同公司）因与被上诉人洪泽县腾达物业服务有限公司（以下简称腾达公司）物业服务合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2016）苏0829民初2396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人大同公司的委托诉讼代理人于佩，被上诉人腾达公司的委托诉讼代理人李冬、高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担180783.75元物业费，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决上诉人承担无效合同的全部责任有失公正。根据建设部2007年颁布的《物业管理条例》规定：小区业主委员会应由全体业主选举产生，上诉人作为小区业主没有参加业主委员会的选举，业主委员会的选举过程及人员组成都没有经过备案，故本案所涉物业合同没有法律效力，上诉人不应该承担缴纳物业费的责任；2、被上诉人主张物业费没有依据。被上诉人的资质为三级资质，其无权按照住宅每月0.76元、门面每月1.5元的标准收取费用。被上诉人主张的物业费中，写字楼的部分不能按照门面商铺的标准计算数额。被上诉人主张的滞纳金也没有依据，因为在物业公司入驻后，没有任何人要求我方缴纳物业费，无人催缴故不存在拖欠。同时，被上诉人公司的法定代表人曾口头表示不向我方收取空置房的物业费；3、被上诉人没有保质保量的完成小区物业的劳务服务工作。根据2015年、2016年的业主满意度报告显示，业主对被上诉人的物业服务并不满意且一直要求更换物业。被上诉人对现有的空置房也没有管理，写字楼门口垃圾成堆，其服务质量与有关规定相比有50%的项目没有达标；4、被上诉人也没有按照物业管理行业的规定，配备足额的人员进行物业服务，因其成本投入较少，对其物业服务的收费标准，请求二审予以降低至50%以下。腾达公司辩称，上诉人上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。腾达公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2014年11月1日至2015年10月31日物业费90391.87元，及自2014年11月1日起至实际付款之日按日万分之五计算滞纳金；2、判令被告支付原告2015年11月1日至2016年10月31日物业费90391.87元，及自2015年11月1日起至实际付款之日按日万分之五计算滞纳金；3、诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2014年10月31日，原告与洪泽县高良涧街道金泽花苑小区物业管理委员会签订《物业服务合同》，将洪泽县金泽花苑小区住宅、商业、写字楼、宾馆等物业交由原告实行物业管理服务。物业服务期限为1年，自2014年11月1日起至2015年10月31日止。物业服务费用由原告按照高层住宅：0.76元/月/平方米，商业用房：1.50元/月/平方米标准收取。物业服务费按年从开始服务之日起向业主收取。如业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从合同生效之日起每日加收应年缴费用的万分之五的滞纳金。2015年10月31日，原告与金泽花苑小区业主委员会继续签订了《物业服务合同》，物业服务期限亦为1年，自2015年10月31日起至2016年10月31日止，收费标准、缴费时间、逾期缴费标准不变。在合同期间，原告为小区出售房屋提供了物业服务，被告未支付物业费。一审另查明，2015年2月3日，金泽花苑小区前期物业公司淮安泽城物业服务有限公司向金泽花苑小区业主委员会交接，双方进行清算。由新物业公司向淮安泽城物业服务有限公司支付相关费用，淮安泽城物业服务有限公司向业主委员会交还小区物业资料。退出方淮安泽城物业服务有限公司，接收方洪泽县高良涧街道金泽花苑物业管理委员会，监交方临河社区。一审又查明，被告在金泽花苑小区共有商业用房（包括办公用房）的面积为4797.16平方米，住宅445.18平方米。一审法院认为，洪泽县高良涧街道金泽花苑物业管理委员会是经相关程序成立的，故有权代表业主对外行使权力，该物业管理委员会与原告签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，为有效合同。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条第一款规定，纳入物业管理和服务范围内的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。原告已进驻金泽花苑小区，并且已经履行了物业管理义务，被告作为物业所有人，负有给付物业服务费的义务，其未能支付，应承担相关责任。现原告要求被告按照合同约定支付未出售房屋的物业费及滞纳金，不违反法律规定，予以支持。被告主张其未售房屋一直是由淮安泽城物业服务有限公司提供物业服务，但淮安泽城物业服务有限公司在2015年2月3日已退场，同时办理了交接，故被告的辩解无事实依据，不予采信。被告提出其办公用房应按住宅用房的标准计算物业服务费，但办公用房系用于商业，故被告此项主张亦无事实和法律依据。依照《中华人共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条第一款规定，判决：被告江苏大同置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告洪泽县腾达物业服务有限公司支付2014年11月1日至2015年10月31日的物业费90391.87元，同时支付自2014年11月1日起以90391.87元为基数按日万分之五计算滞纳金至实际给付之日；并一并支付自2015年11月1日至2016年10月31日的物业费90391.87元，同时支付自2015年11月1日起以90391.87元为基数按日万分之五计算滞纳金至实际给付之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3916元，由被告江苏大同置业有限公司负担。二审期间，上诉人提交《2016新物业法收费标准》一份，证明被上诉人作为拥有三级资质的物业公司只能按照每月每平方米0.5元标准进行收费。被上诉人对该证据内容不予认可，认为其收费标准系与物业会管理委员会协商一致决定，且该标准不超过物价部门规定。本院认为，上诉人提交的该份证据系从网络下载，该收费标准无相关的法律出处，上诉人未能就该证据的合法性提供证据，故对该证据本院不予采信。二审查明事实与一审判决认定事实相同。本院认为，一、关于合同效力问题。第一、洪泽县高良涧街道金泽花苑小区物业管理委员会系在房地产行政主管部门指导下，通过相关程序成立，其有权代表住宅小区内房地产产权人和使用人行使合法权益。被上诉人腾达公司于2014年10月31日与洪泽县高良涧街道金泽花苑小区物业管理委员会签订的物业管理服务合同系双方自愿签订，应属有效合同。第二、在洪泽县金泽花园小区业主委员会成立以后，被上诉人腾达公司又于2015年10月31日与小区业主委员会继续签订了《物业服务合同》，对该份合同的效力，上诉人主张因业主委员会选举过程不合法且未经备案，故该业主委员会与上诉人签订的合同应属无效。对此，本院认为，业主委员会的备案登记是行政管理措施，不是影响物业服务合同效力的效力要件，即使上诉人主张的业主委员设立存在瑕疵的事实存在，但金泽花苑小区业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》已经实际履行，且除上诉人以外，并无证据显示其他业主就合同效力问题表示异议，可以认定该合同已经得到至少超半数以上的业主认可，故本院认定被上诉人腾达公司就洪泽金泽花苑小区签订的《物业服务合同》均为有效合同，该合同对小区业主均具有法律约束力。二、关于上诉人应缴纳的物业费数额问题。第一、关于写字楼的收费标准。上诉人所有的写字楼不属于住宅，属于办公用房，其房屋用途应为商业用途，收费标准应根据《物业服务合同》中约定的商业用房收费标准确认，故一审就此部分计算的物业费用数额并无不当。第二，关于滞纳金问题。上诉人未能按照合同约定按时缴纳物业费用，理应按约承担滞纳金，其提出的因无人催缴则不应承担该部分费用的主张无任何法律依据，本院不予支持。第三，关于空置房物业费用问题。根据相关法律法规规定，空置房的物业费用应由开发建设单位即上诉人缴纳。上诉人称被上诉人曾承诺对该部分免予收取物业费用，对此，被上诉人不予认可，上诉人亦未能举证证明，故对上诉人主张的该事实，本院不予认定。第四，关于物业费应否调整问题。上诉人主张被上诉人资质不高，不能按合同约定的物业标准收取费用，但对此上诉人未能提供有力证据予以证明，同时，对上诉人未能按合同约定履行物业服务职责的事实，上诉人亦举证不足，故对其要求调整物业费用的上诉请求，本院不予支持。综上所述，大同公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3916元，由大同公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许玉虎审 判 员 孙 洁代理审判员 丁 然二〇一七年七月二十四日书 记 员 张 琦 来源：百度“”