（2016）粤0105民初4622号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-07-20
案件名称
危文军与刘新安、广州市泉琳贸易有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
危文军,刘新安,广州市泉琳贸易有限公司,广州润景市场经营管理有限公司,广州年发物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十七条
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初4622号原告：危文军，男。委托代理人：林泽斌、王宏，均为广东圣和胜律师事务所律师。被告：刘新安，男。被告：广州市泉琳贸易有限公司，住所地广州市海珠区凤康路星御街18号505房。法定代表人：蔡泽松，执行董事兼总经理。两被告共同委托代理人：熊涛，广东定海针律师事务所律师。第三人：广州润景市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南1162号首层自编118室（市场地址：广州市海珠区广州大道南1162号首层至二层广州润景网络服装城）。法定代表人：郑镇清，董事长。委托代理人：蒋美艳，该公司职员，联系地址。第三人：广州年发物业管理有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南1162号。法定代表人：郑镇清，董事长。委托代理人：马桂梅，该公司职员，联系地址。原告危文军诉被告刘新安、广州市泉琳贸易有限公司（以下简称“泉琳公司”）、第三人广州润景市场经营管理有限公司（以下简称“润景公司”）、广州年发物业管理有限公司（以下简称“年发公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王宏，被告刘新安、被告泉琳公司的法定代表人蔡泽松及两被告的共同委托代理人熊涛、第三人润景公司的委托代理人蒋美艳，第三人年发公司的委托代理人马桂梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月12日，刘新安以位于广州市海珠区广州大道南1162号润景网络服装城对外招租，要求收取租赁保证金1万元以及“进场费”4万元。原告考察租赁场地后，按照刘新安要求支付了保证金及进场费。刘新安收到租赁保证金和进场费后，安排原告与年发公司签订了《租赁合同》、《补充协议》。但是《租赁合同》上仅仅约定了租赁保证金l万元。《租赁合同》签订后，原告迟迟等不到商场开业的通知，根本无法实现原来签订《租赁合同》的目的。为此，原告向出租方年发公司提出解除租赁合同并退还所有费用的要求。年发公司及其关联公司润景公司表示同意解除合同，但只能退还已经收取的租赁保证金l万元和进场费l万元，其他由刘新安个人收取的进场费应由刘新安承担退款义务。经协商一致，原告与年发公司、润景公司协商解除了租赁合同。故起诉要求：1、两被告立即偿还原告“进场费”30000元；2、本案受理费由被告承担。两被告共同辩称：泉琳公司与刘新安在本案中不应该属于被告，理由是：刘新安是泉琳公司的法定代表人，泉琳公司与润景公司签订合作协议，由泉琳公司负责对广州市海珠区广州大道南润景网络服装城对外招商。泉琳公司的法定代表人即刘新安当时对77家商铺进行对外招商，所有的进场费由刘新安负责进行分配，分配的比例是根据合作协议约定，泉琳公司收取商铺的进场费70%，用于基础设施建设以及招商经费。原告起诉刘新安不适格，刘新安在合作协议中只是属于一种招商代理关系，对收取的相关费用及承担责任应由润景公司承担。润景公司并未提供合格的对外出租的商铺（因为该商铺没有进行规划），对外进行招租造成的原告的损失以及泉琳公司的损失，应由润景公司承担相应责任。而且，泉琳公司收取的钱已有超过30%给了润景公司，是通过银行转帐分批支付的，总共支付214.88万元，含50万元履约保证金，除了支付进场费，刘新安与润景公司没有其他的经济往来。被告总共收取345万元，实际的支出是590万元左右，保证金由润景公司直接收取，进场费由泉琳公司收取，其中70%比例用于泉琳公司的招商经费，共77户商户，金额是280万元左右，30%比例分给润景公司。因刘新安是泉琳公司的法定代表人，所以泉琳公司是用刘新安帐号运作，润景公司的帐户是股东黄淑清的帐户。第三人润景公司述称：1万元保证金全部由刘新安收取，合同约定的进场费3—4万元，按照30%的比例计算是9000元—12000元，我方折中都是按10000元计算，所以被告陈述的数字有误。我方是委托被告招商，招商是有条件的，条件是被告缴纳给我方的50万元是另外收取的，被告招商成功，50万元保证金是予以退回的。如果招商不成功，所有商铺的处理都是由刘新安个人承担。因为我方有证照和消防，不存在证照不齐全，被告为商铺装修等支出的费用是被告超出其自己的预算造成，不是我方的责任。第三人年发公司述称：与润景公司意见一致。经审理查明：泉琳公司于2010年12月9日成立，为有限责任公司（自然人独资）,法定代表人、股东为刘新安。2016年1月20日，该公司法定代表人、股东变更为蔡泽松。2014年9月5日，润景公司（甲方）与泉琳公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方共同协商达成一致，甲方将位于广州大道南1162号（上涌路段润景纺织城）一栋一、二层的建筑物授权乙方对外招商，经营网络服装批发市场；合作期限：从甲乙双方签约之日起至2019年9月4日止，共5年；合同期内的档口建设费、档口租金及押金计算方法及分摊：1、进场费一楼为人民币3-4万元，二楼为人民币2-3万元，甲方不开具发票；其中30%作为甲方档铺的基础设施建设费，70%作为乙方招商经费和各类开销；承租商户所交的租金、押金甲方是独立受益方；等。2015年1月12日，原告（乙方）与年发公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区广州大道南1162号内A区自编119号场地/商铺，给乙方作为经营网络服装之用；租赁期限：自2015年1月12日起至2020年1月11日止；本合同签订时，乙方应向甲方交纳商铺/场地租赁履约保证金1万元……；等。当日，蒋美艳还代年发公司与原告签订了上述合同的《补充协议》，约定了空调及场地、设备、设施建设费的具体金额。同日，年发公司出具了《收款收据》：今收到危文军交来A119号合同履行保证金1万元；刘新安出具了《收据》：今收到A119档危文军进场费肆万元。2016年1月21日，原告（丙方）与润景公司（甲方）、年发公司（乙方）签订了《协议书》，主要内容：鉴于乙方与丙方就涉案房屋签订了《租赁合同》及补充协议，丙方主张已向刘新安支付了进场费4万元；甲方确认已收到租赁保证金1万元，进场费1万元；丙方以“润景网络服装城”没有开业为由，要求退还已支付的款项；三方经协商一致，达成如下协议：5、乙方与丙方已签订的《租赁合同》及《补充协议》于协议签订之日解除；6、丙方于本协议签订之日将租赁商铺、商铺钥匙、《租赁合同》原件、《补充协议》原件、付款凭证（银行流水或转账单）原件、收款收据原件交给甲方及乙方……8、甲方于丙方履行完毕本协议第6、7条当日向丙方退还租赁保证金1万元，进场费1万元；9、丙方应继续向刘新安追讨其已向刘新安支付的款项，并委托甲方以及甲方转委托的律师事务所处理有关追讨事项，丙方必须无条件配合甲方的追讨工作，出具相关法律文件：（1）若追讨所得款项超过1万元，则其中的1万元归甲方所有，用于偿还本协议第8条约定的借款，其余部分在扣除律师费用及诉讼费用后，甲、丙方各得50%；（2）若追讨所得款项不足1万元，则追讨所得款项归甲方所有，用于偿还本协议第8条约定的借款，差额部分丙方无需偿还；10、除本协议约定外，丙方放弃与本协议有关的其他权利主张，不再向甲方、乙方主张任何其他权利；等。诉讼中，一、原告表示：原告作为承租户在洽谈时不清楚刘新安及泉琳公司与两第三人的关系，也不清楚他们之间的协议；原告一直是与刘新安接触的，认为刘新安是老板，商铺也是刘新安带原告去看的，钱全部都是交给刘新安，没有把钱打到泉琳公司的帐户；刘新安收到钱以后与润景公司怎么分配原告不清楚，只是原告接到商场无法开业及润景公司介入的情况下，才知道因为刘新安招商入住率未达条件无法开业，所以要解除租赁合同关系，润景公司承诺可以把他们收到的相应的款项包括保证金、进场费退还给原告的情况下，原告肯定是愿意与润景公司签订协议把款项拿回来；因为刘新安明确与原告说不给钱原告，原告是在没有选择的情况下作出的自愿与润景公司签订解除租赁关系的协议的选择，所以原告认为刘新安从头到尾扮演的角色都是商铺的招商工作是由其负责的，原告不清楚有泉琳公司，起诉后才知道刘新安系泉琳公司的法定代表人，所以应由泉琳公司和刘新安连带承担责任；原告在本案中不要求两第三人承担责任。二、刘新安表示：我确认收取了原告支付的4万元进场费，入的是我的账户，没有将该款转到泉琳公司；我不记得每个商户单独转给了润景公司多少，只记得涉案诉讼的71个商户，我一共收取了280万元，其中145万元已经转付给了润景公司，剩余的135万元还在我的账户中；所有商户不是同一个时间来签订《协议书》的，我有时候会在场，但是不知道双方协议的内容，也不知道他们怎么签订的，原告和两第三人也没有告知我签订《协议书》的事情，直到润景公司向法院提交该份协议书时，我才知道；关于两第三人说代我向原告退还10000元进场费的事情，我不知道，也没有经过我的同意。三、泉琳公司表示：因为蔡泽松想要转到天猫经营，而天猫经营必须要求是公司，所以蔡泽松通过第三方平台找到了刘新安，将泉琳公司转让给蔡泽松，于2016年1月20日将法定代表人由刘新安变更为蔡泽松。四、两第三人表示：年发公司和润景公司股东和财务都是一样的，润景公司授权年发公司与原告签订租赁合同；两公司分开运作，年发公司是物业管理，前期收取保证金和进场费，润景公司负责设施设备的运作；原告提交的转账记录包括了润景公司与刘新安签订合作协议所约定的保证金50万元和进场费，经过润景公司自己的核算，润景公司收到刘新安转过来的涉案诉讼71个商户所交的保证金和进场费总共为1375000元。五、两被告及两第三人确认：涉案商场没有开业。六、原告与两第三人确认：两第三人已经退还给原告10000元保证金和10000元进场费，其中10000元进场费是两第三人代刘新安支付给原告的，算作给原告的借款，原告向刘新安拿到退款后再还给两第三人。两被告为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：1、润景公司于2014年9月13日出具的《收条》：收到泉琳贸易有限公司招商保证金人民币伍拾万元正。2、报警回执2份。3、润景公司于2015年9月5日向泉琳公司发出的《解除通知书》。4、银行转账记录。对于上述证据，原告表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但与原告的请求没有关系；证据2与本案无关，对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认；证据3与原告无关，是润景公司与被告之间的纠纷，该证据的真实性、合法性、关联性由他们双方确认，原告无法发表意见；证据4只能看出是刘新安与黄淑清的资金往来，与原告无关。两第三人表示：对证据1没有异议；证据2，当时招商办公室是共同使用的，第三人给原告发出解除协议书通知书，第三人是换了锁，被告后来撬了锁；对证据3，由于被告没有完成招商率，所以第三人与被告解除合作协议；证据4，商户是先支付给刘新安，再由刘新安将钱转到黄淑清的账户，黄淑清是润景公司的股东，黄淑清共收取71家商户共1395000元。刘新安还提交了总账。原告认为该证据是刘新安自己制作的，所以对文件的真实性、合法性和关联性均不予确认。泉琳公司表示对该证据不知情。两第三人表示质证意见与原告一致。润景公司为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：1、广州市公安局海珠区分局于2014年12月24日出具的广州市海珠区广州大道南1162号商业楼首层至二层的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2、由广州市海珠区南洲街东风经济第四经济合作社盖章确认的广州大道南1162号宅基地的《农村（墟镇）宅基地使用证》复印件，该证记载使用人为东风第四经济社。3、海珠区广州大道南1162号首层至二层面积8390㎡的《广州市海珠区临时经营场所使用证明》。4、广州市海珠区南洲街东风经济第四经济合作社（甲方、出租方）与郑镇清（乙方、承租方）于2013年8月26日就海珠区广州大道南1162号签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同记载：租赁期限为2013年8月26日至2029年12月31日；乙方可自行出租、分租；等。该合同经房管部门登记备案。对于上述证据，原告表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。两被告表示：对证据1的真实性、合法性没有异议；因证据2是复印件，对真实性、合法性不予认可；对证据3、4的真实性没有异议。年发公司表示：对上述证据均没有异议。诉讼中，经本院释明后，原告表示坚持其诉讼请求。本院认为：原告与年发公司通过签订《租赁合同》就涉案房屋建立了租赁关系，原告为此支付了“进场费”。现上述合同当事人均确认涉案房屋所在商场未开业，上述合同目的已无法实现，且双方已协商解除合同，则原告有权要求退还上述款项。本案争议的焦点在于是否应由两被告承担上述责任。上述费用由刘新安出具收据。首先，虽然上述合同对进场费没有约定，但按交易习惯，该费用应是承租人基于租赁关系而向出租人缴纳，承租人对此应当知晓。原告自己也表示“洽谈时不清楚刘新安及泉琳公司与两第三人的关系，也不清楚他们之间的协议”。因此，在原告与两被告之间没有合同关系的情况下，不能认定两被告应就上述费用直接对原告承担退还责任。其次，根据两被告的陈述及本院查明的事实，刘新安在此次交易中代表泉琳公司，而泉琳公司是依据与润景公司签订的《合作协议》对外招商、并收取一定比例的费用。由此可见，两被告并非实际出租人，其缺乏直接收取“进场费”的基础，其收取的上述费用本质上是润景公司对该费用的再次分配。而润景公司与作为上述合同中出租方的年发公司是相同法定代表人、股东和财务，即该两公司为涉案房屋所在场地的实际控制人、出租人。因此，刘新安代表泉琳公司收取进场费的行为应为根据《合作协议》约定的润景公司授权泉琳公司对外招商所产生的后果。另外，原告与两第三人签订了关于解除租赁合同的《协议书》，已就涉案租赁合同的解除和退费问题达成一致意见，是租赁双方权利义务的清理，两第三人也共同退还了部分“进场费”给原告。从该《协议书》的内容来看，也可认定原告应当知晓两第三人为涉案场地的实际控制人、出租人及两第三人与刘新安之间的关系，故原告应当向出租方主张权利。该《协议书》的签订人为原告与两第三人，两被告表示对《协议书》的内容不知情，也没有经过其同意，故该《协议书》对两被告没有约束力。现原告在本案中明确不要求两第三人承担责任，却据此要求两被告退还“进场费”，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费550元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 吴洁苹审判员 黄学文审判员 黄颖慧二〇一七年七月二十四日书记员 张叶青张春映 关注公众号“”